项目：敬老院项目可行性研究报告

编制单位：远翔神思经济信息咨询有限公司

目录

第一章总论 4

1.1项目摘要 4

1.1.1项目概述 4

1.1.2项目承办单位概况 5

1.1.3建设地点、规模、内容及建设期限 5

1.1.4项目投资规模及资金构成 6

1.1.5资金筹措 6

1.1.6财务评价 6

1.1.7主要技术经济指标 7

1.2可行性研究及报告编制依据 8

1.3研究结论 8

第二章项目背景及建设必要性 10

2.1项目背景 10

2.1.1国家密集发布养老相关政策，助力养老产业发展 10

2.1.2省市政策加快推动养老服务体系建设，满足社会养老需求 12

2.1.3失能半失能老人护理服务需求强烈 13

2.1.4老龄化增速，政府加快推进多元化养老服务体系建设 14

2.1.5符合国家鼓励类产业准入条件 14

2.2项目建设必要性 14

2.2.1应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求 14

2.2.2解决失能、半失能老年群体养老问题，促进社会和谐稳定发展 15

2.2.3大力推进多元化养老体系建设 15

2.2.4解决弱势群体养老难题，成为重要社会保障体系 15

2.2.5提升当地劳动就业率，促进社会和谐社会建设 15

第三章市场分析 17

3.1养老模式分析——机构养老专业化、市场化 17

3.2我国医养服务业市场概况 18

3.2.1多部门利好政策推进养老事业发展 18

3.2.2家庭结构及思想观念转变，抚养负担上升，存在医养照料需求 18

3.2.3慢病及失能风险，刺激养老需求爆发 19

3.3养老服务市场 21

3.3.1大力推进多元化养老服务 21

3.3.2市场需求分析 21

第四章项目选址及建设条件分析 22

4.1项目选址地 22

4.2建设条件分析 22

4.2.1自然地理条件 22

4.2.2自然资源 24

4.2.3交通运输 25

4.2.4基础设施 25

4.2.5居民生活水平 26

4.3项目建设条件综合评价 26

第五章项目规划方案 27

5.1建设规模及目标 27

5.2养老服务人群 27

5.3养老服务内容 28

5.3.1拟设养老服务方式、时间和床位编制 28

5.3.2九大服务内容 28

5.4养老院管理制度 30

5.4.1人员管理制度 30

5.4.2财务管理制度 30

5.4.3卫生及健康管理制度 31

5.4.4饮食管理制度 32

5.5接受的护理登记及入园流程 32

5.6生活配套设施 33

5.7设备配置方案 33

第六章工程技术方案 35

6.1指导思想和设计原则 35

6.1.1指导思想 35

6.1.2规划理念 35

6.1.3规划设计原则 36

6.2项目建设内容 36

6.2.1主要构建筑物一览 36

6.2.2功能设置 36

6.2.3建设装修设计 38

6.3总平面布置 40

6.3.1总平面布置原则 40

6.3.2总平面设计 41

6.4建筑设计 42

6.4.1设计依据 42

6.4.2工程概况 43

6.4.3交通疏散及无障碍设计 43

6.4.4立面设计 43

6.4.5用料表、门窗表及装修 43

6.5结构设计 44

6.5.1工程概况 44

6.5.2设计依据 45

6.5.3荷载标准值 45

6.5.4主要材料 46

6.5.5上部结构 46

6.6消防设计 46

6.7绿色建筑设计 47

6.7.1设计依据 47

6.7.2节地与室外环境 47

6.7.3节能与能源利用 47

6.7.4节水与水资源利用 48

6.7.5节材与材料资源利用 48

6.7.6室内环境质量 48

6.7.7水设计技术措施： 48

6.7.8电气设计技术措施 49

6.8给排水、消防设计 49

6.9暖通设计 52

6.10电气设计 53

第七章 节能措施 58

7.1能耗设计依据、标准及规范 58

7.2能耗分析 60

7.2.1能源消耗类型 60

7.2.2综合能耗分析 60

7.3节能措施 60

7.3.1建筑节能措施 60

7.3.2给水排水 61

7.3.3采暖通风 61

7.3.4 电气 61

7.4材料节约利用 61

7.5能源节约 62

第八章环境保护 63

8.1环境保护标准 63

8.2主要环境影响因素 63

8.2.1对大气环境的影响 64

8.2.2对声环境的影响 64

8.2.3对水环境的影响 64

8.2.4对生态环境的影响 65

8.3环境保护措施 65

8.3.1对大气环境的保护措施 65

8.3.2对声环境的保护措施 66

8.3.3对水环境的保护措施 66

8.3.4对生态环境的保护措施 66

8.4环境影响评价结论 66

第九章劳动安全 67

9.1劳动安全与保护 67

9.2劳动卫生安全 67

第十章组项目织管理实施与工程招投标 68

10.1组织管理 68

10.1.1组织机构 68

10.1.2人力资源配置 68

10.1.3岗位职责 68

10.2项目管理制度 69

10.3项目实施计划 70

10.4工程招投标 71

第十一章投资估算与资金筹措 72

11.1估算范围及依据 72

11.2总投资估算 72

11.3资金使用 74

11.4资金筹措 74

第十二章项目收益分析 75

12.1预测标准说明 75

12.2收益分析 75

12.3分析结论 77

第十三章社会稳定性评价 78

13.1项目对社会的影响 78

13.2社会风险分析 78

13.3风险防范和化解措施 79

第十四章社会效益评价 81

14.1项目对本地区社会效益影响分析 81

14.2项目与本地区经济社会的互适性分析 81

14.3社会效益评价结论 82

第十五章项目结论及建议 83

15.1 研究结论 83

15.2 建议 84

近年来，人口老龄化已经成为一个极为严峻的社会问题；同时，伴随着人口高龄化和独居老人和空巢老人增速加快、比重增高两大特点。近年来，国家密集发布与养老相关的政策，从养老设施建设、用地、政府购买服务、社会资本进入、医养结合、养老服务体系建设、互联网+养老、智慧健康养老、标准化建设、人才培养、养老服务补贴、金融支持、税费优惠等各个方面都提供配套扶持政策。在完善失能老年人服务政策措施方面，民政部会同相关部门采取了一系列措施， 加强资金保障、加强服务保障及系列税收优惠政策。

近年来，国家密集发布与养老相关的政策，从养老设施建设、用地、政府购买服务、社会资本进入、医养结合、养老服务体系建设、互联网+养老、智慧健康养老、标准化建设、人才培养、养老服务补贴、金融支持、税费优惠等各个方面都提供配套扶持政策。结合我国已出台的各项政策，未来我国将建成"以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系"。

民革中央拟提交的《关于加快新时代养老服务体系建设的提案》提出，建设多元化养老服务体系和养老产业。养老保障与支付能力的多元化，以鼓励家庭赡养、商业保险、企业年金、以房养老等方式，保障老年人的养老需求。加快长期护理保险试点，积极探索消费金融养老、保险养老。倡导养老服务主体的多元化。鼓励企业或民办非企业单位开办社区养老服务中心或提供居家养老服务。积极探索养老产业发展的多元化。积极促进“养老+”关联产业发展，培育和拉动养老消费，鼓励养老服务业态的多元化创新。

2019 年 4 月中旬，国务院办公厅就印发过《关于推进养老服务发展的意见》，

并从六个方面提出 28 条具体政策措施，包括扩大养老服务消费，促进养老服务高质量发展等。

5 月 29 日，国务院常务会议部署进一步促进社区养老和家政服务业加快发展的措施，决定对养老、托幼、家政等社区家庭服务业加大税费优惠政策支持， 从今年 6 月 1 日到 2025 年底，对提供社区养老、托育、家政相关服务的收入免征增值税，并减按 90%计入所得税应纳税所得额。

近日，民政部印发《关于进一步扩大养老服务供给 促进养老服务消费的实施意见》(以下简称《意见》)。

为推动解决当前存在的有效供给不足、消费政策不健全、营商和消费环境有待改善等突出问题，更好地满足广大老年人多样化多层次养老服务需求，《意见》提出了 6 个方面共 17 条措施。

在优化养老服务营商和消费环境方面，《意见》提出全面建立开放、竞争、公平、有序的养老服务市场，放宽养老服务市场准入，支持社会力量参与提供养老服务;加强养老服务消费市场监管，加大联合执法力度，切实保障老年人合法权益;强化养老服务机构综合监管，建立健全养老服务机构服务标准和评价体系。

中国国际经济交流中心经济研究部研究员刘向东在接受《证券日报》记者采访时表示，要提升养老市场供给，需要营造良好的市场环境，鼓励更多社会机构参与养老服务供给，以解决养老供给不足问题。

值得一提的是，关于加强养老事业发展的民间呼声一直不断，政府也多次发文予以推进和支持。例如，6 月 28 日，财政部等六部门发布《关于养老、托育、家政等社区家庭服务业税费优惠政策的公告》，为养老等服务机构提供税费优惠政策，让符合条件企业享受到这一政策利好，从而激发更多市场化服务机构入市。

近日，工信部《关于促进老年用品产业发展的指导意见(征求意见稿)》指出， 到 2025 年老年用品产业总体规模超过 5 万亿元，将食品、药品及器械、健康管理产品、服装服饰、日用生活器具、电子电器六大领域列为主要发展方向。

伴随平均寿命的延长，老年人患慢病及发病概率也呈现上升趋势。根据有关数据统计显示，中国 60 岁以上老年人中，有将近一半患有高血压等慢性病，主要包括高血压、脑血管病、糖尿病、慢性阻塞性肺部疾患、类风湿性关节炎和缺血性的心脏病，其中，老年人患高血压的比例高达 19%。由此判断，中国老年

人存在对慢病更为强烈的管理需求。

全国老龄办、民政部、财政部 2016 年 10 月共同发布的第四次中国城乡老年

人生活状况抽样调查结果显示，我国失能、半失能老年人大致 4063 万人，占老年人口 18.3%。其中，完全失能老年人达 1240 万人左右，占总体老年人口的6.05%。这部分老人需要专业的看护和照料，依据老年人与护理员 3：1 的比例推算，我国至少需要 1000 万名专业的养老护理员，未来老龄化和高龄化的趋势还将延续，庞大的养老需求将催生万亿级市场。