项目名称：度假村项目可行性研究报告

客户名称：

项目概况：

旅游业是第三产业的重要组成部分，我国明确提出要把旅游业培育成为国民经济的战略性支柱产业，国家也已出台系列政策大力支持旅游业发展，为旅游业提供坚实政策保障。在旅游发展形式上，观光旅游在近期内仍是旅游的主体，文化和生态旅游是近阶段热点。游客渴望“深入一地”的休闲度假旅游，在了解当地人文风情的同时，又能在蓝天碧野、绿水青山之间忘尘忘忧，彻底放松。

近年来，受益于国内市场人口基数大、中产家庭收入和数量增多、消费升级交通改善等因素，我国旅游休闲需求爆发。国家旅游局相关预计：2015年旅游及相关产业增加值分别约为5.0万亿元（其中投资、消费、出口分别为3.1、1.0、0.7万亿元）和2.1万亿元，占GDP比重分别为7.4%和3.1%。旅游业已经成为拉动消费、投资、进出口三架马车的重要引擎，是推动经济发展的新增长点。

根据《2016中国奢华旅游白皮书》，80后旅游者休闲度假为主，差异化产品将成为新蓝海。国内休闲和主题乐园“景区+休闲模式”需求旺盛，休闲游和周边游将是未来旅游经济增长核心引擎；此外，婚纱大型外景摄影基地已是市场刚性需求，随着旅游业相融合已显示出巨大的发展前景。

在这种良好的大市场环境下，广水市长岭桃花岛度假村有限责任公司充分利用湖北省省级旅游度假区——湖北省广水市徐家河旅游度假区，我们发挥作为武汉城市圈观察员、鄂西生态文化旅游圈成员的优势，进一步推进产业对接和融合，实现资源共享和优势互补，立足文化旅游品牌，打造旅游精品，营造一个休闲度假、水上娱乐、户外拓展、文化旅游于一体的生态旅游休闲度假目的地。

在此背景下，本项目进行了科学的规划设计，注重生态环境的保护，立足文化旅游品牌，打造旅游精品，以旅游市场为导向，以游客为本，突出湖北省省级旅游度假区——“桃花岛度假村”旅游特点，充分考虑到与旅游业直接相关的交通运输、餐饮、宾馆、休闲农业等行业之间的关联与整合，提高旅游业与当地传统一、二产业的关联度，打造集休闲度假、水上娱乐、户外拓展、农业体验、文化旅游等多功能组合的综合型度假区，为游客提供景区吃、住、游、购一条龙全方位服务。

随着本项目的建成运营，将会带动良好的社会效益和经济效益：

3项目建设概况

1、建设地点

本项目地址位于徐家河风景区最近的桃花岛。

2、运营规模

本项目建设完成并正常运营后，预计项目2020年以后收入可达9052.1万元人民币，本项目正常年份利润总额为6162.69万元。年所得税为1540.67万元，税后利润为4622.02万元。新增就业岗位135个。

3、项目定位

集休闲度假、水上娱乐、户外拓展、农业体验、文化旅游于一体的全国生态旅游休闲度假目的地。

4、客源市场定位

总体战略以境内客源市场为主，境外客源市场为辅。

境内客源市场

第一客源市场：全省各地级市区、县；

第二客源市场：湖北省周边城市省、市、县游客；重点面向周边各省以及京津沪等经济发达地区，做到以点带面，广范围辐射。

境外客源市场

香港、台湾、澳门和东南亚等国家

1可行性研究及报告编制依据

1、国家发改委办公厅计办投资〔2002〕15 号文发布的《投资项目可行性研究指南（试用版）》

2、国家发改委、建设部发改投资〔2006〕1325 号文发布的《建设项目经济评价方法》和《建设项目经济评价参数》；

3、国家发展改革委发改投资[2007]1169号文发布的《项目申请报告通用文本》；

4、《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（2011-2015年）》；

5、《中国旅游业“十三五”发展规划纲要》；

6、《湖北省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

7、《湖北省关于促进旅游业改革发展实施意见》；

8、《广水市国民经济和社会发展十三五规划纲要》；

9、《关于支持旅游业发展用地政策的意见》；

10、委托方提供的项目资料及其它资料。

           《度假村项目可行性研究报告目录》

目录

第1章 总论5

1.1项目摘要5

1.1.1项目概述5

1.1.2项目建设单位介绍7

1.1.3项目建设概况8

1.1.4项目投资规模及资金构成9

1.1.5资金筹措方式9

1.1.6主要经济技术指标10

1.2可行性研究报告编制说明11

1.2.1可行性研究及报告编制依据11

1.2.2主要研究内容及方法11

1.2.3编制原则12

1.3项目研究结论12

1.3.1项目研究结论12

1.3.2项目建议13

第2章  项目建设背景及必要性15

2.1项目背景15

2.1.1政策背景——国家政策大力支持旅游业发展，市场前景看好15

2.1.2经济背景——居民收入增长，促我国旅游业爆发增长18

2.1.3行业背景——生态旅游市场发展迅速，推动旅游行业发展19

2.1.4社会背景——随着我国经济的发展，旅游日益成为现代人们的主要生活方式和社会经济活动20

2.1.5行业准入条件——符合《产业结构调整指导目录（2015年本）》鼓励类产业21

2.2项目建设必要性21

2.2.1.项目建设有助于转变旅游经济增长方式，实现经济、生态、文化、社会效益的最大化21

2.2.2本项目的建设有助于带动相关产业的发展21

2.2.3增加就业，提升生活水平，促进区域社会和谐安定发展22

2.2.4增加政府税收，促进当地经济发展22

2.2.5促进当地产业结构调整和优化23

第3章  市场调查分析24

3.1我国旅游业发展概况24

3.2旅游市场发展分析27

3.2.1旅游市场发展特点27

3.2.2我国旅游业存在的问题27

3.2.3我国旅游市场发展趋势28

3.2.4生态旅游产业的概述29

3.2.5我国生态旅游产业的发展30

3.3目标市场分析31

3.3.1湖北省旅游市场分析31

3.3.2广水市旅游市场分析34

3.4本项目旅游市场分析35

3.4.1本项目旅游市场游客量预测35

3.4.2细分类型游客量预测36

3.4.3本市场发展愿景37

3.4.4本项目市场发展前景37

第4章  项目区位分析39

4.1项目区位环境分析39

4.1.1项目选址——湖北省广水市徐家河旅游度假区39

4.1.2项目建设地选址39

4.2项目建设条件分析40

4.2.1地理位置优越40

4.2.2自然资源丰富41

4.2.3气候特征41

4.2.4经济发展迅速42

4.2.5旅游资源丰富42

第5章  项目规划方案43

5.1规划建设指导思想及产品定位、市场定位43

5.1.1规划的指导思想、原则43

5.1.2项目定位44

5.1.3客源市场定位44

5.1.4规划地点44

5.2规划项目建设内容45

5.2.1主要娱乐项目45

5.2.2目标市场人群46

5.2.3旅游项目简介46

5.3项目辅助工程方案50

5.3.1给排水50

5.3.2电力及通讯52

5.3.3其他配套设施建设53

5.4设备采购方案55

5.4.1设备选型原则55

5.4.2采购设备55

5.5项目实施进度规划55

5.5.1建设期限55

5.5.2建设实施进度56

第6章  环境影响评价57

6.1编制依据57

6.2项目对环境的影响57

6.2.1项目建设期对环境产生的污染57

6.2.2项目运营期对环境产生的污染58

6.2.3旅游资源的破坏来源58

6.3环境保护58

6.3.1项目建设期的环境治理58

6.3.2项目运营期的环境治理59

6.3.3旅游环境保护措施59

6.3.4环境影响评价61

第7章  节能分析62

7.1编制依据62

7.2安全建设方案62

7.2.1危害因素及危害程度分析62

7.2.2安全措施方案62

7.3卫生防疫63

7.4消防设施63

7.4.1火灾隐患分析63

7.4.2消防措施规划64

7.5其他防灾规划64

7.6节能方案64

7.6.1电气节能64

7.6.2供热节能64

7.6.3给水节能65

7.6.4节能管理措施65

第8章  项目管理及组织运行66

8.1机构设置及职责66

8.1.1机构设置66

8.1.2机构职责66

8.1.3劳动定员67

8.2经营管理模式68

8.3经营管理措施68

8.4技术培训69

第9章  投资估算与资金筹措70

9.1估算依据说明70

9.2总投资估算70

9.2.1建设投资估算70

9.2.2铺底流动资金73

9.2.3总投资及其构成73

9.3资金使用计划73

9.4资金来源73

第10章  经济效益分析74

10.1评价说明74

10.1.1评价范围74

10.1.2评价方法74

10.1.3计算期及构成74

10.2财务效益与费用估算74

10.3 总成本费用75

10.4 利润与利润分配76

10.5 财务评价76

10.5.1盈利能力分析76

10.5.2偿债能力分析77

10.5.3不确定性和盈亏平衡分析79

10.6财务评价结论79

第11章  项目效益分析80

11.1社会效益分析80

11.2经济效益分析81

11.3生态效益分析81

第12章  项目结论与建议82

12.1项目研究结论82

12.2项目建议83

第十三章 财务附表85

附表一：流动资金估算表85

附表二：投资使用计划和资金筹措表86

附表三：总成本费用估算表87

附表四：固定资产折旧及摊销费用计算表88

附表五：损益和利润分配表89

附表六：财务现金流量表90

附表七：资金来源及运用表91

附表八：资产负债表92

附表九：还本付息表94