项目名称：休闲度假文化旅游区项目可行性研究报告

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项目概况：

项目提出及背景

目前，旅游业已被国家确定为国民经济战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。据我国《旅游业十二五规划纲要》内容指出，2010年国内旅游人数为21.5亿人次，2015年达将到33.1亿人次，年均增长率为9%。2010年国内旅游收入为1.15万亿元，2015年达到1.9万亿元，年均增长率为11%。未来，我国旅游业前景十分良好，中国已拥有全球规模最具活力和潜力广阔的国内旅游市场，且增长态势强劲。

贵州省及安顺市政府高度重视生态观光旅游的开发和建设，贵州省委、省人民政府颁布《关于加快旅游业发展的意见》、《贵州省“十二五”农业发展规划》、《贵州省“十二五”观光农业发展专项规划》；安顺市政府加大休闲农业与乡村旅游工作力度助推农村经济快速发展，不断调整旅游产业结构，农业观光旅游和民俗文化旅游魅力初显。贵州省十二五期间提出建设100个旅游景区的重大旅游发展战略，将建设100个旅游景区纳入全省“5个100工程”，意味着贵州的旅游业进一步融入到全省主战略中。因此，旧州“山里江南”休闲度假文化旅游区项目的提出正符合三级政府在生态旅游资源开发和少数名族文化及民俗文化资源挖掘开发等方面的规划要求和发展方向。

随着社会主义市场经济的不断完善，大市场、大经济、大格局逐渐形成，品牌战略已成为市场竞争的主要手段。作为西部欠发达、欠开发的西秀区，发挥资源优势，做强特色品牌，建立支柱产业的有效途径之一就是大力实施旅游兴区战略。区第三次党代会把“旅游兴区”作为西秀区实现经济社会又好又快发展的重大战略之一。这些战略部署为西秀区旅游业发展迎来了改革开放以来最重要的历史发展机遇。为抢抓机遇，盘活旅游资源，正确认识西秀区旅游业发展现状，充分发挥旅游业的综合优势，做大做强旅游产业，实现旅游业持续、快速、健康、跨越式发展，是实现西秀区经济社会又好又快发展的必然选择。

旧州当地生态资源十分丰富、民俗文化资源丰富、少数民族文化旅游景点众多，民族风情古朴、自然环境优美、生态旅游内容丰富，发展生态旅游与乡村旅游具有非常广阔的前景。此外旧州当地植物资源丰富，四季花卉景观成为当地吸引众游客的重要原因。地域自然景观成为当地急需开发的宝贵资源。旅游度假区项目的建设具有良好的基础条件和先天优势。与先进城市相比，旧州的旅游经济还存在不少差距，其自身还存在诸多问题。旅游接待能力差、城市规划滞后、旅游基础设施建设滞后等问题亟待解决，如何科学的进行合理有效的开发整合，继续抓好城市综合环境建设，为游客的旅游观光提供舒适、安全、周到的服务，为安顺市旅游的发展注入新的活力和动力，这是需要我们不断探索的重要问题。

在此背景下，本项目安顺投资有限公司以旧州丰富的旅游资源为核心吸引，依托公司自身优势和成熟的管理团队，拟总投资人民币14亿元，在安顺市西秀区旧州建设旧州“山里江南”休闲度假文化旅游区，打造项目主要打造综合性的休息独具文化旅游区，项目将建设山里江南四星级酒店、山里江南风情小镇、山里江南生态养老小镇（二期）、滨水乐游小镇（商业）、农家乐（生态农庄）、山里江南市政配套、山里江南范围亲水湿地公园景观、山里江南回迁房及其他商业和旅游配套设施。

预计项目启动后有助于解决就业问题。本项目通过增加投资，新增项目，扩大就业外，最重要的是将合理安排劳动力，扩大就业门路，减少把人员推向社会而加大就业压力。项目启动后将招用正式员工数1000余人，月基本工资在 2400 元以上。项目启动后将有助于区域内缓解贫富差距，消除社会不安定的隐患。同时公司可集中资本优势、管理优势和人力资源优势对区域内的资源进行开发，既可扩展自己的生产和经营，获得新的增长点，又可弥补区域内资金的不足，解决区域内劳动力和资源闲置的问题，帮助当地脱贫致富。

可行性研究及报告编制依据

——《国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》

——《产业结构调整指导目录（2013本）》相关内容；

¬¬¬——《全国农业发展第十二个五年规划》

¬——《贵州省国民经济和社会发展第十二个五年规划》；

——《贵州省十二五观光农业发展专项规划》

——《旧州国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

——《中华人民共和国环境保护法》；

——《中华人民共和国安全生产法》；

——《中华人民共和国劳动法》；

——《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

——项目所在地有关基础资料；

——委托方提供的项目工艺技术设备资料及其它资料。

           《休闲度假文化旅游区项目可行性研究报告目录》

目录

第1章 总论8

1.1 项目提要8

1.2项目提出及背景9

1.3项目概述10

1.4项目投资单位概况12

1.5项目建设的规模和内容14

1.5.1 项目主要建设内容14

1.5.2 项目建设规模15

1.6财务评价15

1.7 社会影响评估16

1.8主要经济技术指标16

1.9 可行性研究报告编制说明17

1.9.1 可行性研究及报告编制依据17

1.9.2 项目的主要研究内容18

1.9.3 项目的主要研究方法18

1.9.4 编制原则18

1.10项目初步研究结论19

1.11 建议20

第2章 项目建设背景及必要性21

2.1项目建设背景21

2.1.1政策背景：大力鼓励支持发展旅游服务业21

2.1.2经济背景：中国旅游消费步入“大众旅游”时代29

2.1.3 行业背景：旅游行业将快步进入黄金增长期30

2.1.4贵州加快建设旅游大省，走贵州特色新路势在必行30

2.1.5生态文化旅游是我国旅游资源和产品开发的重要发展方向31

2.2项目建设必要性32

2.2.1.项目建设有助于转变旅游经济增长方式，实现经济、生态、社会效益的最大化32

2.2.2.本项目的建设有助于带动相关产业的发展32

2.2.3 本项目的建设有利于促进区域内劳动就业，实现社会稳定33

2.2.4本项目的建设是丰富和拓展旧州旅游项目的需要33

第3章旅游市场分析35

3.1 生态旅游产业35

3.1.1生态旅游产业的概述35

3.1.2我国生态旅游产业的发展35

3.2国内旅游市场的概括36

3.2.1国内旅游市场的发展背景36

3.2.2中国国内旅游市场的发展现状37

3.2.3 中国旅游业发展空间巨大39

3.3贵州旅游市场分析39

3.3.1贵州旅游市场的发展现状39

3.3.2贵州旅游市场定位及市场细分40

3.3.2.1贵州旅游市场定位40

3.4西秀区旅游业发展面临的挑战42

3.5旅游市场发展机遇42

3.6 市场发展预测43

第4章 项目区位及建设条件分析46

4.1项目区位46

4.2西秀区旅游发展优势47

4.2.1地理优势47

4.2.2历史、文化、民族风情优势48

4.2.3旅游资源优势48

4.2.4政策优势49

4.2.5饮食优势49

4.2.6旅游产品种类繁多的优势49

4.3旧城古镇发展旅游的条件分析50

4.3.1自然条件50

4.3.2交通条件50

4.3.3经济发展50

4.4项目建设条件综合评价51

第5章 项目建设方案52

5.1指导思想52

5.2 项目定位52

5.3 项目发展战略52

5.4项目规划功能区方案53

5.4.1规划原则53

5.4.2规划方案53

5.5功能分区54

5.5.1山里江南四星级酒店54

5.5.2山里江南风情小镇59

5.5.3滨水乐游小镇（商业）59

5.5.4山里江南生态养老小镇60

5.5.5 农家乐（生态农庄）61

5.5.6山里江南范围亲水湿地公园景观62

5.5.7游客中心回迁房63

5.6 配套设施63

5.6.1供电63

5.6.2 通讯设施65

第6章  项目运作66

6.1 项目旅游产品的营建模式66

6.2 营销目标及营销策略综述66

6.2.1营销目标66

6.2.2营销策略66

6.2.3营销渠道建设69

6.3 项目竞争策略70

6.4 招商策略70

第7章 项目管理及组织运行73

7.1机构设置及职责73

7.1.1机构设置73

10.1.2机构职责73

7.1.3劳动定员74

7.2经营管理模式74

7.3经营管理措施75

7.4技术培训76

第8章 投资估算77

8.1总投资估算及资金使用计划77

8.1.1估算依据77

8.1.2总投资估算77

8.1.3资金使用计划78

8.2资金来源78

第9章 财务效益分析79

9.1评价说明79

9.1.1评价范围79

9.1.2评价方法79

9.1.3计算期及构成79

9.2财务效益与费用估算79

9.3 总成本费用80

9.4 利润与利润分配80

9.5 财务评价80

9.6盈亏平衡性分析81

9.7 财务评价结论82

第10章 风险评估与对策83

10.1 市场风险83

10.2 人才风险83

10.3 管理风险84

10.4 财务风险85

10.5 信用风险86

附表一：销售收入、销售税金及附加和增值税估算表87

附表二：损益和利润分配表88

附表三：项目财务现金流量表89

附表四：项目资本金财务现金流量表91

附表五：工资及福利费用估算表93

附表六：固定资产折旧费用估算表94

附表七：无形及递延资产摊销费用估算表95

附表八：总成本费用估算表96

附表九：还款计划表97

附表十：资产负债表100

附表十一：财务评价指标102