项目：城市公益类公园建设项目可行性研究报告

编制单位：远翔神思经济信息咨询有限公司

目录

第一章  总论 1

1.1项目建设单位 2

1.2项目建设概况 2

1.2.1项目主要内容 2

1.2.2 项目投资规模及资金筹措 4

1.2.3项目主要经济技术指标 4

1.2.5财务评价 6

1.3可行性研究报告编制说明 6

1.3.1项目可行性研究报告编制依据 6

1.3.2项目的主要研究内容和方法 7

1.4项目研究结论及建议 7

1.4.1项目研究结论 7

1.4.2建议 8

第二章 项目背景及必要性 9

2.1项目背景 9

2.1.1党中央十九大——国家大力支产业集聚发展，形成新动能 9

2.1.2国家战略——推动东北全方位振兴 9

2.1.3促进城乡要素自由流动，全面实现乡村振兴 10

2.1.4人口红利促进人们置业需求的持续增加 11

2.1.5产业结构升级，对城市化进程的未来创造了较大发展空间 11

2.1.6城市功能失衡，产城融合成必然，为城市经济发展注入新动能 12

2.1.7省市政策推动新兴产业发展，形成经济发展新动能 12

2.1.8符合国家鼓励类产业准入条件 14

2.2项目建设必要性 15

2.2.1对当地经济和产业结构调整和城市发展的引领具有积极作用 15

2.2.2满足xx城市发展需求，带动多产业融合发展 15

2.2.3满足xx城乡居民置业买房需求，促进房地产经济发展 16

2.2.4满足市民日益增长的物质文化需求，助力城市发展 17

2.2.5完善城市生活配套，促进优秀人才落户 18

2.2.6增加xx市税收，培育新的经济增长点 18

2.2.7提供众多就业岗位，提升当地劳动就业率 18

第三章  市场分析 19

3.1中国康养旅游行业市场 20

3.1.1健康社区、康养小镇将迎来新发展机遇 20

3.1.2温泉养老市场—老龄化趋势显现，未来五年进入快车道 22

3.2区域旅游市场分析 24

3.2.1 黑龙江省旅游市场 24

3.2.2 牡丹江旅游市场 26

3.3区域市场分析结论 26

3.4竞争优势分析和机会点分析 27

3.5项目SWOT分析 29

第四章  项目区域价值分析 30

4.1项目选址地 31

4.2区位优势分析 31

4.2.1区域资源丰富，成为项目发展的重要条件 32

4.2.2 交通便利，四通八达 32

4.2.3 经济发展迅速，产业技术雄厚 32

4.2.4项目所在地配套资源 34

第五章  项目定位及规划方案 36

5.1 项目规划思想及原则 36

5.1.1 指导思想 36

5.1.2项目建设原则 36

5.1.3 项目发展业态 37

5.1.3规划目标 38

5.2 项目规模 38

5.3 项目规划方案 38

5.3.1 总图规划 38

5.3.2人才社区大学生就业公寓式住宅 39

5.3.3酒店式养老公寓 40

5.3.4会展演绎中心 41

5.3.5 酒店餐饮区 41

5.3.6温泉度假休闲康养中心 42

5.4 规划方案 43

5.4.1功能结构——确保清楚完整，组织合理，整合有序 43

5.4.2住宅建筑设计规划建议 43

5.4.3小区配套设施规划建议 44

5.4.4绿化景观——集分集合，中心放射，景观多变 45

5.4.5规划建设达标 46

5.4.6物业管理规划 46

5.5开发经营策略 47

5.5.1整体规划 47

5.5.2滚动发展 47

5.5.3力创精品 47

5.5.4先环境、后房屋，全面发动宣传攻势 47

5.6 营销策略 47

5.6.1价格策略 48

5.6.2促销策略 49

5.6.3销售促进 50

5.6.4公共关系 50

5.6.5调研活动 50

5.6.6准备策略 50

第六章  工程建设方案 51

6.1 指导思想 52

6.2 建设原则 52

6.3 建筑设计 53

6.3.1用地情况及用地性质 53

6.3.2设计依据 53

6.3.3项目总体规划方案 53

6.3.4交通设计 55

6.3.5景观设计 56

6.3.6日照间距 57

6.3.7总平面雨水排水与回收利用方式 57

6.4工程土建方案 57

6.4.1项目建筑规划及布局 57

6.5 结构设计 59

6.5.1结构方案确定原则 59

6.5.2设计依据 59

6.5.3方案概况 60

6.5.4单体设计 61

6.5.5绿地系统规划 61

6.6给排水设计 61

6.6.1给排水设计 62

6.6.2消防给水系统 64

6.7弱电工程 65

6.7.1高、低压变配电系统 65

6.7.2照明 66

6.7.3弱电线路 66

6.8智能化设计工程 67

6.9防雷 68

6.10接地及安全措施 69

6.11燃气工程 69

第七章  环境保护 69

7.1环境影响分析 70

7.2环境保护对策 70

第八章  安全卫生、消防及节能 72

8.1劳动安全卫生 73

8.1.1设计依据 73

8.1.2设计执行的主要标准 73

8.1.3 劳动安全卫生防范措施 74

8.1.4劳动安全卫生机构设置及人员配备 77

8.2消防 77

8.2.1设计依据 77

8.2.2设计原则 78

8.2.3总图消防 78

8.2.4建筑消防 78

8.2.5给水消防 78

8.2.6消防措施 79

8.2.7消防制度 83

第九章  组织机构及实施进度规划 84

9.1项目管理机构设置 85

9.2项目定员 85

9.3职工工资及福利 85

9.4 项目实施原则 86

9.5项目实施管理 86

9.6项目建设期 87

9.7项目实施进度安排 87

第十章  项目投资估算 89

10.1投资估算 90

10.1.1估算依据 90

10.1.2投资估算编制说明 90

10.1.3投资估算编制和方法 90

10.2资金筹措 93

第十一章  项目效益预测 94

11.1编制依据 94

11.2经济效益分析 94

11.2.1分析依据及方法 94

11.2.2计算期 94

11.2.3财务基准收益率的选定 94

11.3收入估算 94

11.4销售费用 95

11.5利润 96

11.6经济费用效益分析 97

11.7行业影响分析 100

11.8区域经济影响分析 100

11.9宏观经济影响分析 100

第十二章  风险及社会影响分析 101

12.1社会影响效果分析 102

12.2社会适应性分析 102

12.3 社会风险及对策分析 103

第十三章  项目综合评价 105

13.1结论  106

13.2建议  106

东北，是中国北方仓廪，是共和国工业摇篮，寄托着新一轮振兴的光荣与梦想。振兴东北，关乎天下乐安，关乎国家发展大局，习近平总书记始终念兹在兹，党的十八大以来，先后6次视察东北，为振兴发展掌舵领航、把脉定向、激励鼓劲，并赋予“新担当、新突破、新作为”重大职责使命。“十四五”开局之年，东北三省抓机遇开好局起好步，推动振兴发展率先实现“新突破”。

《中共中央 国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》（以下简称《意见》）明确提出，到2022年，我国城乡融合发展体制机制初步建立。到2035年，城乡融合发展体制机制更加完善。到本世纪中叶，城乡融合发展体制机制成熟定型。城乡全面融合，乡村全面振兴，全体人民共同富裕基本实现。本次《意见》为建立健全有利于城乡要素合理配置的体制机制，提出了健全农业转移人口市民化机制、建立城市人才入乡激励机制、改革完善农村承包地制度、稳慎改革农村宅基地制度、建立集体经营性建设用地入市制度、健全财政投入保障机制、完善乡村金融服务体系、建立工商资本入中国目前的人口年龄结构处在人口红利的阶段，每年供给的劳动力总量为1000万，劳动力人口比例较高，保证了经济增长中的劳动力需求，由于人口老龄化高峰尚未到来，社会保障支出负担轻，财富积累速度比较快。

目前我国人口结构分布中，占比最大的人群分布在30-44岁，而这部分年龄层的人往往处于置业高峰期，既有首次置业需求的，也有改善住房需求的，这些人处于事业的黄金区，具备一定的经济实力，且多半已经成立了家庭，是购买商品房的主力军。另外，随着我国近年来文化教育的普及和高校的；连续扩招，普通高校毕业生逐年大幅增加。而这些大学生毕业后，基本上还是留在了城市里，5-10年后这些人即面临首次置业的需求。

产城融合便是以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套，以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。正所谓城市没有产业支撑，即便再漂亮，也就是“空城”；产业没有城市依托，即便再高端，也只能“空转”。

随着中国产业不断发展壮大，“有城无产”、“产强城弱”，产业与城市功能不匹配、不协调等问题问题也越发凸显。部分城市在发展初期都十分重视产业发展，商业和居住配套建设相对滞后，导致城市内居民舒适感降低，商业休闲娱乐环境较差，给生活带来很多困扰，这也使得城市人才流失，发展脱节。

“十四五”时期是我国开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年。我们要深刻认识百年未有之大变局对牡丹江发展的深远影响，按照市委十二届八次全会决策部署，凝聚识变之智、深谋求变之方、增强应变之勇，奋力育先机、开新局，赢得发展战略主动，全力谱写牡丹江振兴发展的新篇章。

　　“十四五”时期政府工作总体思路：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，统筹推进“五位一体”总体布局，协调推进“四个全面”战略布局，持续贯彻落实习近平总书记在深入推进东北振兴座谈会上的重要讲话和对我省重要讲话重要指示批示精神，坚持稳中求进工作总基调，立足新发展阶段，贯彻新发展理念，融入新发展格局，以推动高质量发展为主题，以深化供给侧结构性改革为主线，以改革创新为根本动力，以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的，统筹发展和安全，落实省委“七个着力”和市委“八个新成效”决策部署，厚植优势、补足短板，强力推进科技兴市、人才强市、工业立市、开放活市、文旅富市，加快全面振兴全方位振兴，确保全面建设现代化牡丹江开好局、起好步。