项目：物流总部基地项目可行性研究报告

编制单位：远翔神思经济信息咨询有限公司

目录

1总论 7

1.1项目简况 7

1.2项目概述 7

1.3项目规划 9

1.3.1规划理念 9

1.3.2项目定位 9

1.3.3基地功能区划 11

1.4项目建设指标 12

1.5项目投资规模及资金筹措 13

1.6财务评价 13

1.6.1财务评价 13

1.6.2主要技术经济指标 13

1.7可行性研究及报告编制依据 14

1.8研究结论 15

2项目背景及必要性 16

2.1项目背景 16

2.1.1双循环新发展格局助力打造“双循环”新通道 16

2.1.2国家物流枢纽构建“通道+枢纽+网络”物流体系 16

2.1.3新一轮科技革命颠覆和重构物流业态 17

2.1.4契合山东物流业高质量发展要求 17

2.1.5济南“四个中心”建设，其中区域物流中心是重要的发展目标 18

2.1.6xx县制定《xx县物流业专项规划（2019-2035）》 18

2.2项目必要性 20

2.2.1加快建设xx县重要物流枢纽的需要 20

2.2.2推进xx现代物流业发展的需要 20

2.2.3增加xx县财政税收，培育新的经济增长点 20

2.2.4集约发展，成为绿色物流发展示范 20

2.2.5支撑xx产业结构转型升级的需要 21

2.2.6增加就业岗位，促进社会和谐安定发展 21

2.2.7助推济南区域物流中心建设，为济南市新旧动能转换贡献力量 21

3市场分析 23

3.1我国物流市场分析 23

3.1.1物流行业概述 23

3.1.2社会物流总额增长稳中有升 24

3.1.3社会物流总费用与GDP的比率有所回落 24

3.1.4我国已成为全球第一大物流市场 25

3.1.5我国物流市场前景广阔 26

3.2物流行业发展趋势 26

3.3目标市场环境分析 27

3.3.1发展条件 27

3.3.2市场分析 28

3.3.3需求预测 35

4项目选址及建设条件分析 36

4.1项目选址 36

4.1.1项目建设地 36

4.1.2基地现状 37

4.2建设区位优势 37

4.2.1在省市城市群内的区位优势 37

4.2.2自然环境及资源优势 39

4.2.3xx区位优越，交通便利，具备成为枢纽型物流中心的条件 39

4.2.4产业优势 40

4.2.5紧抓济南市“四个中心”机遇，xx县大力发展现代化物流 41

4.2.6建设地基础设施完善，施工条件良好 41

4.3 项目建设条件综合分析 41

5项目规划方案 43

5.1建设规划 43

5.1.1设计原则 43

5.1.2项目定位 44

5.2基地功能区划 46

5.2.1功能区设计 46

5.2.2空间布局方案 46

5.2.3功能区布局方案 47

5.3功能区说明 48

5.3.1智慧集配区 48

5.3.2分销配送区 50

5.3.3电商物流区 52

5.3.4冷链物流区 53

5.3.5综合配套区 54

5.4项目市场招商 55

5.4.1市场用户定位 55

5.4.2市场策略 55

5.4.3招商策略 56

5.4.4市场招商形式 57

5.4.5服务策略 57

5.4.6公共关系 58

6工程技术方案 59

6.1建筑设计方案 59

6.2总平面布置 59

6.2.1总平面布置原则 59

6.2.2道路 60

6.2.3园区绿化 60

6.2.4消防安全 60

6.2.5围墙、大门 61

6.2.6总图规划 61

6.3土建工程 64

6.3.1设计依据 64

6.3.2功能区面积测算 64

6.3.3空间布局方案及土建工程技术表 65

6.4公用辅助工程方案 66

6.4.1给排水 66

6.4.2电力及通讯 68

6.4.3弱电设计 70

7环境影响评价 73

7.1编制依据 73

7.2环境影响预测分析及保护措施 74

7.2.1项目建设过程中可能的环境影响 74

7.2.2项目建设过程中的环境保护措施 75

7.2.3项目投入使用后产生的污染及治理措施 75

7.3环境影响评价 77

7.3.1防治措施的合理性 77

7.3.2环境影响评价 77

8节能分析 78

8.1节能综述 78

8.2节能的法规、国家和山东省的政策规定 78

8.3节能标准和节能设计规范 79

8.4节能措施 79

8.4.1建筑结构合理性分析 80

8.4.2给排水系统节能 82

8.4.3电力节能 82

8.4.4设备节能 83

8.4.5其它节能措施 83

9劳动保护、安全卫生及消防 84

9.1劳动保护与安全卫生 84

9.1.1劳动安全 84

9.1.2职业安全卫生 85

9.2消防安全 85

9.2.1消防措施 85

9.2.2消防管理制度 87

10项目管理及劳动定员 88

10.1机构设置及职责 88

10.1.1设置原则 88

10.1.2组织机构 88

10.1.3劳动定员及培训 89

10.2项目实施计划 89

10.2.1项目建设工期 89

10.2.2项目建设管理 89

10.2.3项目工程进度表 90

11招标方案 91

11.1程招标范围 91

11.2招标组织形式 91

11.3招标方式 91

11.4工程管理 92

11.4.1项目建设期的组织与管理 92

11.4.2施工保证措施 93

12投资估算与资金筹措 94

12.1估算范围及依据 94

12.2总投资估算 94

12.3资金使用计划 95

12.4资金筹措计划 95

13财务效益分析 96

13.1预测依据 96

13.2销售收入和销售税金及附加 96

13.3总成本费用估算 97

13.4财务评价 97

13.5不确定性分析 98

13.6财务评价结论 99

14研究综合评价 100

14.1项目综合结论 100

14.2建议 101

15财务附表 102

附表一：销售收入、销售税金及附加估算表（万元） 102

附表二：损益和利润分配表（万元） 102

附表三：总成本费用估算表（万元） 103

附表四：项目财务现金流量表（万元） 104

附表五：主要经济数据及评价指标表（万元） 105

附表六：总投资估算表（单位：万元） 106

党的十九大报告第一次把现代物流业纳入国家优先和需要加快发展的基础设施范畴，提出要加快现代物流基础设施网络化建设。这预示着党中央在规划新时代经济体系建设中，已经赋予了现代物流业的基础设施战略定位，是物流业战略定位的一个重大提升，具有划时代影响。

目前国家及地方政府均出台相应的文件和鼓励政策，特别是随着“一带一路”国家战略的推进，“一带一路，物流先行”，物流业迎来重要发展机遇。随着市场经济的发展，物流业已由过去的末端行业，上升为引导生产、促进消费的先导行业，成为融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型、基础性、先导性产业。大力发展现代物流业，对于优化发展环境、带动产业升级、降低流通成本、普遍提高经济运行的质量和效益、增强城市综合服务保障能力，具有十分重要的意义。

近年来，国家一系列支持现代物流业发展的政策措施接连落地，为物流业发展提供了利好政策，也为中国物流业走向全球奠定了基础。济南把加快发展现代物流业作为提升城市竞争力的重要举措，充分发挥全国交通大动脉上节点城市的优势，济南市提出“打造四个中心、建设‘大强美富通’现代化国际大都市”的战略部署，其中区域物流中心是重要的发展目标之一，同时2018年出台的《国家物流枢纽及建设规划》中，济南成为了国家物流体系中的重要枢纽，济南物流发展的区位优势进一步提升。

区域性物流中心要打好国际内陆港这张牌，济南市先后印发《济南市加快物流业发展若干政策》、《济南市建设全国区域性物流中心方案》，这将极大地推动济南市现代物流业的发展，为济南市建设区域物流中心提供了政策保障。

深入贯彻党的十九大以及习近平总书记系列重要讲话精神，以市场需求为导向，依据国家政策、法规、标准等，有序对接“一带一路”、“京津冀协同发展”、 “交通强国”等国家战略，深刻落实市委、市政府“打造四个中心、建设‘大强美富通’现代化国际大都市”的战略部署，围绕“1+474”工作体系，平阴县制定了《平阴县物流业专项规划（2019-2035）》，为平阴县物流产业发展提供了新的发展蓝图。

物流是从供应地向接收地的实体流动过程。根据实际需要，将运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能进行有机结合。

1990年至今，第四方物流（专业供应链管理服务）蓬勃发展。这一阶段的更多轻资产模式的物流企业出现，依托信息技术和第三方物流，为客户提供业务流程再造与供应链整体解决方案。

供应链是通过对企业的信息流、物流、商品流、资金流的控制与协调，将供应商、制造商、分销商、零售商，直到最终用户连成一个整体的功能网链结构。它不仅是一条连接供应商到用户的物流链、信息链、资金链，而且是一条增值链，物料在供应链上因加工、包装、运输等过程而增加其价值，给相关企业带来收益。

供应链管理属于物流发展的高级阶段，在经历了基本服务、增值服务和一站式物流服务阶段之后，供应链管理的出现标志着物流企业与客户的合作进一步加深，达到了战略的高度。物流企业从基础服务的提供转变为供应链的整合与优化，在利用较少资源的情况下，为客户创造更大的价值。

数据显示，2018年全国社会物流总额283.1万亿元，按可比价格计算，同比增长6.4%，增速比上年同期回落0.2个百分点，运输环节效率明显改善。全年社会物流总费用13.3万亿元，同比增长9.8%，增速比上年同期提高0.7个百分点。物流业总收入10.1万亿元，比上年增长14.5%，增速比上年同期提高3个百分点。

从构成看，2018年物流需求结构有所优化。高新技术和装备制造业等新兴动力在增强，全年交通运输制造业、电器机械制造和电子通信技术制造物流需求分别增长13.8%、10.1%和10.5%。消费与民生领域物流需求成为物流需求增长的重要驱动力，全年单位与居民物品物流总额同比增长22.8%，比社会物流总额增速高出16.4个百分点。在网络零售领域，受电商消费快速增长拉动，全国快递业务量实现507.1亿件，同比增长26.6%。

随着国民经济总量、物流总额的不断增长，国民经济各个部门在物流费用上的支出也在不断增加，根据国家统计局统计，我国物流总费用从 2011 年的 8.41万亿元增长至 2016 年的 11.10 万亿元，年均复合增长率为 5.71%。 根据国家统计局的统计，以及发改委发布的《营造良好市场环境推动交通物流融合发展实施方案》的要求，至 2020 年，全社会物流总费用与 GDP 的比率在 2015年 16%的基础上再下降 2%至 14%。党的十八大报告提出，到2020年实现 GDP比 2010 年翻一番的目标，即 2020 年我国 GDP为 82.61 万亿元。据此计算，至 2020年我国物流总费用规模预计将达到 11.56 万亿元，2016 年至 2020 年的年均复合增长率为 1.03%。

1、智慧物流

大数据作为国家战略，“十三五”期间将受到政策重点扶持，此前国务院办公厅印发运用大数据加强对市场主体服务和监管的若干意见，要求在政府层面推动大数据应用。在物流行业等需求的推动下，大数据产业迎来年均逾100%的增长率，市场规模将达百亿级别，基于物联网大数据的智慧物流将是现代物流的发展方向。

2、绿色物流

物流行业是能耗大户，特别是近几年“雾霾”深重，对物流业绿色低碳发展的要求十分迫切。而随着电商、外卖行业的大发展，快递、外卖包装引发的环境污染问题更为严峻。努力减轻物流运作的资源和环境负担，兼顾自身发展与生态文明的要求成为企业寻求可持续发展的必选项。

3、开放共享

在“一带一路”战略中，物流业一直发挥着引领和支撑作用。加快走出去，也是我国物流企业构建核心竞争力的重要内容之一。目前，全国10余条中欧班列抱团发展，已取得初步显著效果；物流企业配合“一带一路”战略，正在不断加大沿线网点布局与建设，我国还加入了国际公路运输公约，为沿线国家通关提供便利条件；“一带一路”战略更给区域物流大发展带来前所未有的机遇，特别是西部地区正在建设成新一批区域物流枢纽等。这些充分说明，走出去发展，已成为我国物流行业发展壮大的必由之路。另一方面，在当前共享时代下，如何通过共享物流资源实现整个物流体系的资源优化配置，从而提高物流系统效率已有物流企业进行积极尝试。也将成为企业商业模式创新的一个重要领域。