项目：温泉老人公寓扩建项目可行性研究报告

编制单位：远翔神思经济信息咨询有限公司

目录

1.总论 1

1.1项目提要 1

1.1.1项目概述 1

1.2项目规划 2

1.3项目建设单位概况 3

1.3.1 项目公司简介 3

1.3.2投资优势 3

1.4主要建设内容 4

1、建设地点 4

2、 建设期限 4

3、主要建设内容 4

4、配套工程： 5

5、环境保护 5

1.5资金筹措及财务评价 5

1.5.1项目投资规模及资金构成 5

1.5.2资金筹措方式 6

1.5.3主要经济技术指标 6

1.6项目可行性研究报告编制说明 7

1.6.1编制依据 7

1.6.2主要研究内容及方法 8

1.6.3编制原则 9

1.7项目研究结论 10

1.6.1项目研究结论 10

1.7.2建议 10

2.项目建设背景和必要性 12

2.1项目建设背景 12

2.1.1政策背景：国家和地方政策助医养结合养老产业发展 13

2.1.2产业背景：养老市场观念随老龄化进程加快 17

2.1.3社会背景：老龄化施压我国落后养老产业待爆发 17

2.1.4区域背景：项目区温泉资源丰富为机构养老提供了先决条件 18

2.2项目建设必要性 19

2.2.1是推进我国养老工作的需要 19

2.2.2是鼓励民间资本发展老年服务产业的需要 19

2.2.3破解当前经济结构转化和动能转换难题，是供给侧结构性改革的有效尝试 20

2.2.4养老公寓是一条产业扶贫有效路径，有利于促进城镇协调发展 20

2.2.5是富民强市、发展地方经济增加税收的需要 20

3.市场调查与分析 22

3.1养老模式分析——机构养老专业化、市场化 22

3.2养老市场分析—老龄经济前景可期 23

3.2.1养老行业发展阶段—老龄化趋势显现，未来五年进入快车道 23

3.2.2家庭结构及思想观念转变——抚养负担上升，存在社区交流需求 26

3.2.3养老公寓需求供不应求 27

3.2.4我国养老产业市场前景 28

3.3市场小结 29

4.项目区位环境及建设条件分析 30

4.1项目选址地 30

4.2 项目建设地区位 30

4.3项目建设条件分析 32

4.3.1自然环境适宜 32

4.3.2交通、运输 32

4.4项目建设条件综合评价 33

5.项目建设目标、服务项目及管理制度 34

5.1产业规划 34

5.1.1项目建设原则 34

5.1.2园区功能 35

5.2温泉老人公寓扩建项目提供的服务项目 37

5.2.1服务体系 37

5.2.2项目优势 38

5.2.3多功能老年服务设施 40

5.2.4户外休闲养生娱乐 44

5.3养老院管理制度 46

5.3.1 人员管理制度 46

5.3.2 财务管理制度 47

5.3.3 卫生及健康管理制度 47

5.3.4 饮食管理制度 48

6工程技术方案 49

6.1设计指导思想及原则 49

6.1.1指导思想 49

6.1.2设计依据 49

6.1.3设计指导思想及原则 49

6.1.4平面设计原则 50

6.2设计方案 51

6.2.1住宅设计 51

6.2.2项目选址 51

6.2.3规划设计 52

6.2.4色彩规划 52

6.2.5室内设计 53

6.3公用工程及辅助设施 55

6.3.1平面布置原则 55

6.3.2土建工程 56

6.3.4给排水 57

6.3.4.1给水 57

6.3.5供电 58

6.3.6其他 58

6.3.7信息化方案 59

7.1组织机构 61

7.1.1设置原则 61

7.1.2组织机构 61

7.2工作制度 61

7.3劳动定员 61

7.4 团队建设 62

8.环境保护 64

8.1环境保护执行标准 64

8.2环境和生态现状 64

8.3生态环境影响分析 64

8.3.1施工期环境影响分析 64

8.3.2营运期环境影响分析 66

8.4生态环境保护措施 66

8.4.1施工期环境防护措施 66

8.4.2运行期环境防护措施 68

8.5特殊环境影响分析 69

8.6环境影响评价及建议 69

8.6.1 环境影响分析 69

8.6.2建议 69

9.节能方案 71

9.1用能标准和节能规范 71

9.2能耗状况分析 72

9.3节能措施 73

9.3.1建筑设计节能 73

9.3.2给水排水设计节能 74

9.3.3电气设计节能 74

10.消防与卫生安全 77

10.1消防 77

10.1.1设计依据 77

10.1.2消防措施 77

10.1.3消防管理制度 78

10.2安全与卫生 78

10.2.1 职业安全卫生现状 79

10.2.2卫生要求 79

10.2.3危害因素分析及控制措施 80

10.2.4预期效果及评价 81

11.投资估算与资金筹措 82

11.1估算范围及依据 82

11.2总投资估算 82

11.3资金使用 86

11.4资金筹措 86

12财务分析 87

12.1财务评价依据 87

12.2项目总收入预测 87

12.3项目成本预测 88

12.4利润和利润分配 89

12.5财务评价 89

13结论与建议 90

13.1项目结论 90

13.2建议 91

14 财务附表  单位：万元 92

附表一：损益表 92

附表二：财务现金流量表 93

附表三：借款还本付息计划表 95

附表四：财务指标表 97

附图：营业执照 98

我国人口老龄化仍将继续攀升，60岁以上老人平均每年约增加800万，各级政府将面临老年人口的养老、医疗及劳动人口下降等矛盾。如何积极应对人口老龄化的挑战，实现习近平总书记在十九大报告中提出的“老有所养、病有所医、弱有所扶”的目标，是各级政府肩负的重要社会政治任务。

随着我国养老产业市场规模的不断扩大，我国养老产业已进入投资窗口期，伴随养老意识普及，需求还将进一步提升。但经过前阶段高速发展，未来养老产业规模仍将扩大，但增速趋于平稳。2019年中国养老产业市场规模达到7.5万亿元，到2024年预计将突破10万亿元。

为满足庞大的老年人群需求，养老服务产业涉足领域不断扩大。尽管如此，康养产业的供给仍处于不断增加的趋势，据全国中老年网的调查，中国城市45%的老年人拥有储蓄存款，老年人存款余额2016年超过17万亿元，人均存款将近8万元。2020年，老年人的退休金总额超7万亿元，到2030年中国老年康养产业市场消费需求将达到20万亿元左右。

党的十九大报告中提出，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进全龄化养老社区建设，加快老龄事业和产业发展。这为新时代中国特色养老事业指明了方向。

人口老龄化是世界性问题，对人类社会产生的影响是深刻持久的。我国是世界上人口老龄化程度比较高的国家之一，老年人口数量最多，老龄化速度最快，应对人口老龄化任务最重。2019年的政府工作报告中，李克强总理16次提及养老，提出要着力增强全社会积极应对人口老龄化的思想观念。要积极看待老龄社会，积极看待老年人和老年生活。有效应对人口老龄化，不仅能提高老年人生活和生命质量、维护老年人尊严和权利，而且能促进经济发展、增进社会和谐。

建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系。统筹规划建设公益性养老服务设施，支持面向失能老年人的老年养护院、社区日间照料中心等设施建设。全面建立针对经济困难高龄、失能老年人的补贴制度。加强老龄科学研究。实施养老护理人员培训计划，加强专业化养老服务护理人员和管理人才队伍建设。推动医疗卫生和养老服务相结合。完善与老龄化相适应的福利慈善体系。推进老年宜居环境建设。全面放开养老服务市场，通过购买服务、股权合作等方式支持各类市场主体增加养老服务和产品供给。加强老年人权益保护，弘扬敬老、养老、助老社会风尚。

《意见》提出了六个方面共28条具体政策措施。主要包括建立养老服务综合监管制度，继续深化公办养老机构改革，通过提高审批效能解决好养老机构消防审验问题，减轻养老服务税费负担，提升政府投入精准化水平，支持养老机构规模化、连锁化发展，做好养老服务领域信息公开和政策指引。推动解决养老服务机构融资问题，扩大养老服务产业相关企业债券发行规模，全面落实外资举办养老服务机构国民待遇。建立完善养老护理员职业技能等级认定和教育培训制度，大力推进养老服务业吸纳就业，建立养老服务褒扬机制。建立健全长期照护服务体系，发展养老普惠金融，促进老年人消费增长，加强老年人消费权益保护和养老服务领域非法集资整治工作。推动居家、社区和机构养老融合发展，持续开展养老院服务质量建设专项行动，实施“互联网+养老”行动，完善老年人关爱服务体系，大力发展老年教育。实施特困人员供养服务设施（敬老院）改造提升工程，实施民办养老机构消防安全达标工程，实施老年人居家适老化改造工程，落实养老服务设施分区分级规划建设要求，完善养老服务设施供地政策。

我国现有老龄人口是欧洲老龄人口的总和。据调查数据显示，2003年我国有老龄人口1.3亿，而去年我国老龄人口已达1.42亿，约占人口总数的11％。他预计到2010年我国老龄人口将达1.6亿，约占人口总数的12％，并将于2015年突破2亿，而到2044年前后甚至将高达4亿。

人口老龄化态势相当严峻，面临诸多复杂挑战。当前世界上多数国家已经或正在步入老龄化社会，与之相比，我国人口老龄化态势严峻，面临着更为复杂的问题。一是老年人口绝对规模大。二是发展速度快。我国在崛起过程中是除日本外的老龄化速度最快的世界人口大国，应对人口老龄化的时间安排要求更为紧迫。三是存在“长寿不健康”现象，我国老年人平均健康余寿比发达国家低10岁左右；同时，实际退休年龄只有53.3岁，加之“未富先老”，这使得我国在同等老龄化水平下，面临着比发达国家更沉重的养老、医疗和照护服务压力。四是高龄、独居空巢、失能半失能等弱势老年人快速增加，养老照料供求缺口巨大。五是发展不均衡。人口老龄化水平城乡倒置，农村人口老龄化程度始终高于城镇。区域常住人口老龄化呈现出东部放缓、中西部不断加快的态势，随着中西部青壮年人口向东部流动，这种态势还将进一步加剧。