项目名称：奥特莱斯购物中心可行性研究报告  

客户名称：山东某能源有限公司

项目概况：

今年以来，滨州城乡居民收入稳步增长，居民消费观念逐渐改变。城乡居民在改善吃、穿、住的前提下，追逐穿的品质与档次，同时也逐步增加用、行、教、乐等方面的消费，大批高档商品进入寻常百姓家庭，汽车、高端电器、金银珠宝、化妆品、通讯器材等逐渐成为新一代的消费时尚。

　　汽车及其相关消费热潮高涨

　　据住户抽样调查数据显示，2010年底滨州市百户居民拥有家用汽车20辆，比2009年底增加7辆，增长53.8%；受国际原油价格影响，我国石油价格再次上调，1—2月，限额以上单位实现石油及制品类社会消费品零售额6.68亿元，比上年同期增长35.3%。

　　家用电器和音像器材类商品持续升温

　　滨州市继续贯彻落实“家电下乡”、“以旧换新”、“节能产品补贴”等扩大内需的措施，对消费品市场产生了重要作用。截至去年3月20日，全市共销售“家电下乡”产品17.15万台，销售金额达4.41亿元，加速了全市居民家用电器的更新换代，强有力地拉动了全市家电市场的快速发展。据全市限额以上单位统计，1—2月，限额以上家用电器和音像器材类实现零售额2.34亿元，比上年同期增长18.7%。

　　房地产市场带动相关产品热销

2010年滨州房屋销售价格同比上涨4.3%，房屋价格的上涨对建筑材料和装修材料及家具类商品起到了推涨作用。据限额以上单位统计，今年1—2月，家具类、建筑及装潢材料类商品分别增长30.6%和29.6%。

提高生活质量的高档商品热销

随着滨州居民收入水平的提高和生活质量的提升，高档消费品逐渐成为市场的热点领域。受国际黄金价格上涨的影响，金银珠宝类零售额比上年同期增长24.8%。同时，高档品牌的服装、鞋类及箱包都有较大幅度的增长，名牌市场发展势头强。居民消费档次不断提升，消费内容日趋多样化，市场消费热点纷呈，消费热点不断涌现。据对限额以上批发和零售业25大类主要商品零售额统计，吃、穿类等基本生活用品继续保持快速增长的势头。食品、饮料、烟酒类增长26.1%，服装、鞋帽、针纺织品类增长36.5%，其中服装类增长41.8%，鞋帽类增长28.8%，针织品类增长27.9%；日用品类增长23.8%。随着居民收入的提高，提高生活质量的享受类商品成为消费品市场的热点，提高生活质量的商品成为销售热点。

滨州市消费品市场运行总体态势良好，同时也存在着一些制约消费增长的因素：一是物价水平高，居民消费压力较大，影响居民消费意愿。今年以来，物价一直保持在较高的水平，特别是粮食、猪肉等一些基本生活品价格涨幅较大，导致居民生活成本上涨，制约了居民其它消费需求，进而影响到消费的持续增长。二是商品质量、食品安全问题影响消费意愿，在一定程度上抑制了消费的增长。

综合而言，2011年滨州消费品市场持续走高，各类消费品保持了快速的增长势头，其中服装类及针织品、鞋帽类增长增速更为突出。有相关调查分析，滨州市居民大概拿出收入的30%—60%用于服装的选购。本项目拟建一家奥特莱斯购物中心，就是以高档男女服装、鞋类、箱包为主的大型购物中心，顺应了滨州市市场发展趋势。

因此，本项目在滨州市有着广阔的发展空间。

           《奥特莱斯购物中心可行性研究报告目录》

1.总论... 8

1.1项目概况... 8

1.2项目承办单位概况... 11

1.3项目主要改建装修内容... 11

1. 4业务发展规划... 11

1.5总投资及资金筹措... 12

1.6财务评价... 12

1.7主要经济技术指标... 12

1.8行性研究报告编制说明... 13

1.8.1编制依据... 13

1.8.2主要研究方法和内容... 13

1.9可行性研究的结论和建议... 14

1.9.1项目初步结论... 14

1.9.2建议... 16

2.项目建设背景及必要性... 17

2.1项目建设背景... 17

2.2项目建设必要性... 17

2.2.1符合当地政府招商引资，加快当地发展的需要... 18

2.2.2提升滨城区产值及劳动就业率，利于滨城区产业规模增长目标的实现18

2.2.3以市场为导向，项目运营与滨州市发展相结合，提高项目的服务能力18

2.2.4完善城区配套商业服务设施，提高城市档次，利于滨州城区的布局与发展19

2.2.5开发城市社会资源，完善城市功能，促进产业结构调整升级的需要... 19

3.购物中心市场分析... 20

3.1滨州市经济发展与经济建设... 20

3.2滨州市近几年居民收入水平... 21

3.2.1滨州市居民收入结构... 21

3.2.2滨州市劳动力资源及外来、外出务工基本情况... 22

3.2.3滨州市各行业工资收入情况... 24

3.3滨州居民消费观念的改变，居民生活质量节节高... 26

3.3.1近几年滨州市消费类型分析... 26

3.3.2滨州消费观念渐变，寻常百姓青睐高档商品... 28

3.4滨州市同类竞争对手及商圈商场分析... 29

3.4.1滨州市滨城区内商场概况... 29

3.4.2同类型购物中心竞争力分析... 34

3.5滨州地区名牌市场... 37

4.项目区位优势... 39

4.1项目区位概况... 39

4.1.1项目区位简介... 39

4.1.2自然环境... 40

4.1.3自然资源... 40

4.1.4交通优势... 41

4.1.5滨州市风光旅游... 41

4.2项目所在地——滨州市滨城区分析... 43

4.2.1滨城区简介... 43

4.2.2滨城区发展状况... 44

4.2.3滨城区发展规划... 45

5.项目建设方案... 46

5.1项目建设原则... 46

5.2项目定位... 46

5.3项目改建内容和规模... 46

5.4项目经营内容... 46

5.5项目装饰... 46

5.5.1商场外饰... 46

5.5.2商场内饰... 46

5.6配套工程方案... 46

5.6.1给排水... 46

5.6.2暖通设计... 46

5.6.3电气设计... 46

5.6.4公共广播工程方案... 46

6.消防... 46

6. 1设计依据... 46

6.2给排水防火专篇... 46

6. 3防火排烟系统... 46

6. 4负荷等级与供电线路... 47

6. 5火灾自动报警与消防联动控制系统... 47

6. 6线路敷设方式... 47

6. 7防雷与接地... 47

7环境影响评价... 47

7.1编制依据... 47

7.1.1环保方针... 47

7.1.2本项目执行的环保法律和标准... 47

7.2污染源... 47

7.2.1项目建设装修期对环境产生的污染... 47

7.2.2项目运营期对环境产生的污染... 47

7.3环境保护... 47

7.3.1项目建设装修期的环境治理... 47

7.3.2项目运营期的环境治理... 47

7.4环境影响评价... 47

7.4.1防治措施的合理性... 47

7.4.2环境影响评价... 47

8节能分析... 48

8.1用能标准及规范... 48

8.2节能措施... 48

8.2.1建筑节能措施... 48

8.2.2节水措施... 48

8.2.3公用工程节能... 48

8.2.4主要管理节能分析... 48

9组织机构和劳动定员... 48

9.1机构设置及职责... 48

9.1.1设置原则... 48

9.1.2组织机构... 48

9.2劳动定员... 48

9.2.1项目建设期... 48

9.2.2项目运营期... 48

9.3人员培训... 48

10.投资估算与资金筹措... 48

10.1投资估算... 49

10.1.1投资估算依据... 49

10.1.2项目总投资估算... 49

10.1.3资金使用... 49

10.1.4资金筹措... 49

10.2 财务分析... 49

10.2.1财务评价计算依据... 49

10.2.2项目总收入估算... 49

10.2.3年运营成本... 49

10.2.4销售税金及附加... 49

10.2.5项目总成本费用... 49

10.2.6项目年效益... 49

10.2.7利润指标... 49

11.社会效益评价... 49

11.1评价的原则和要求... 49

11.2社会效益评价... 49

11.2.1.项目社会影响分析... 49

11.2.2项目互适性分析... 50

11.2.3结论... 50