项目名称：家和源颐养小镇可行性研究报告

编制单位：远翔神思经济信息咨询有限公司

项目概况：

第三章市场分析

3.1康养产业市场分析

3.1.1康养产业迎来大发展时代

随着人口老龄化的加剧以及“健康中国”战略的推动，涵盖养老、养生、医疗文化、体育、旅游等诸多业态的康养产业开始蓬勃发展，成为备受关注的新兴产业。随着康养经济的遍地开花，一些新技术、新模式和新业态也涌现出来。

1、优势企业纷纷布局

一系列重磅政策持续加码，我国健康养老产业迎来了前所未有的黄金发展期。十九大报告指出，积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业发展。业内人士预计，到 2030 年，我国养老产业规模有望达到 22 万亿元。

巨大的市场空间让诸多企业纷纷进军健康养老产业。嗅觉灵敏的地产系公司凭借丰富的运作经验，快速切入养老地产开发，打造高端养老社区。保险系公司凭借资金规模大、周期长，以及保险与养老之间的天然联系，积极嵌入机构养老的投资与运营管理。更有一些传统制造企业也跨界入局，争抢健康养老产业大蛋糕。

2、康养生态圈初步形成

当前，越来越多的企业主动投身养老产业，越来越多的行业依附在“养老+”的产业链上，养老产业的盈利空间正在慢慢清晰化。一个包括老年护理、老年医疗、老年消费和老年金融等在内的养老生态圈正在形成，随着“养老＋”的各种新型养老模式快速发展，将助推国内养老体系建设逐步完善和多元化。

康养产业涵盖诸多业态，关联城市建设、生态环境、民风民俗、科技信息文化教育、社会安全等众多领域，它不仅是产业链，更是生态链。

巨大的市场，让借助大数据、云计算、物联网等技术应用，以及实时采集用户健康数据信息和行为习惯的智能化、可穿戴设备等养老产业配套消费品也迎来大发展之势。此外，政策的加强引导也将助推康养产业向更专业化、细分化发展，并带动上下游产业链发展。这意味着国家全面放开养老市场，让社会组织、民间资本和社会力量参与到社会事务，从而助推养老及与之相关的产业（比如医疗、旅游、体育、保险、文化、科技信息、绿色农业等多领域）联动起来，使得养老服务体系建设和市场化经济发展相生相融并形成良性循环。

3.1.2康养产业成为国家经济支柱之一

在刚刚过去的2017年，我国康养产业获得了前所未有的重视，许多政府的政策、企业界的投资和多个领域的学者都将目光瞄向了康养产业。去年，十九大报告首次提出了“医养结合”与“健康中国”战略，已有将2017年作为“中国康养元年”的说法。

3.1.3社会需求持续旺盛，但有效供给不足

我国老年人群和亚健康人群成为康养产业主要目标群体。根据全国中老年网的调查，中国城市45%的老年人拥有储蓄存款，预计到2020年，老年人的退休总额将超过7万亿元。目前中国老年康养产业市场消费需求在5万亿元以上。随着康养产业的供给不断增加，到2030年中国老年康养产业市场消费需求将达到20万亿元左右。但根据不完全测算，当前每年为老年人康养生活提供的产品在5000亿—7000亿元，需求持续旺盛，但有效供给不足。

3.1.4现代人群对健康生命的追求维度提高

康养行业发展的兴起，源于人民对“美好生活”的追求以及由此带来的巨大康养市场需求，具有时代必然性。我们对康养的追求从聚焦于生命长度，开始转向拓展生命的丰度和自由度。从这个角度出发，不仅仅是老年人群，整个社会人群尤其是亚健康人群都是追求康养的主要人群。

3.2养老市场分析

3.2.1总体概况—老龄经济前景可期

截至2017年底，我国60岁及以上老年人口有2.41亿人，占总人口17.3%。65岁以上的人口达到1.58亿人，占总人口的11.4%。

一般认为，60岁及以上老年人口占人口总数达到10%，即意味着进入老龄化社会。我国1999年60岁以上的人口占到总人口的10%，进入了老龄社会，我国从1999年进入人口老龄化社会到2017年，老年人口净增1.1亿，其中2017年新增老年人口首次超过1000万，今后将按照一千万、一千万的往上增长，预计到2050年前后，我国老年人口数将达到峰值4.87亿，占总人口的34.9%。

由此看出，老年人口数量和占比呈逐年上升趋势，老龄化的速度之快、规模之大，世界前所未有。

3.2.2养老行业发展阶段—老龄化趋势显现，未来五年进入快车道

根据相关数据表明，中国的人口老龄化分为三个阶段：1）从从2001年到2020年是快速老龄化阶段；2）从从2021年到2050年是加速老龄化阶段；3）从从2051年到2100年是稳定的重度老龄化阶段。

                                                  老龄化阶段

1、快速老龄化阶段

中国将平均每年新增596万老年人，年均增速约为3.28%。到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%，其中，80岁及以上老年人口将达到3067万人，占老年人口比重的12.37%。

2、加速老龄化阶段

伴随着20世纪60年代到70年代中期第二次“婴儿潮”进入老年，中国老年人口数量开始加速增长，平均每年增加620万人。到2023年，老年人口数量将增加到2.7亿，与0-14岁少儿人口数量相等。到2050年，老年人口总量将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上，其中，80岁及以上老年人口将达到9448万，占老年人口的21.78%。

3、重度老龄化阶段

2051年，中国老年人口规模将达到峰值4.37亿，约为少儿人口数量的2倍。这一阶段，老年人口规模将稳定在3-4亿，老龄化水平基本稳定在31%左右，80岁及以上高龄老人占老年总人口的比重将保持在25-30%，进入一个高度老龄化平台期。

3.2.3家庭结构及思想观念转变——抚养负担上升，存在社区日间照料需求

        目 录

第一章总论5

1.1项目概述5

1.2投资单位概况7

1.3项目规划8

1.3.1整体定位8

1.3.2项目市场定位8

1.4项目建设概况10

1.5项目总投资及财务评价12

1.5.1项目投资规模及资金筹措12

1.5.2财务评价12

1.5.3主要技术经济指标13

1.6项目建议书编制说明14

1.6.1编制依据14

1.6.2主要研究内容及方法14

1.7项目初步研究结论15

第二章项目背景及建设必要性17

2.1项目背景17

2.1.1国家政策——逐渐形成对健康养老产业的顶层设计17

2.1.2山东省及临沂市政策大力支持医养产业发展18

2.1.3山东省及临沂市把发展健康医养服务作为全省新旧动能转换十大产业之一21

2.1.4老龄化+二胎施压，我国落后养老产业待爆发22

2.1.5医护条件成为养老机构选择首要条件，医养结合发展空间巨大22

2.1.6总理力促医养融合，医养结合站上万亿风口23

2.2项目建设必要性25

2.2.1破解当前经济结构转化和动能转换难题，是供给侧结构性改革的有效尝试25

2.2.2培育康养小镇是一条产业扶贫有效路径，有利于促进城镇协调发展25

2.2.3有效解决农业就地就业问题，带动农民收入，促进社会和谐安定发展25

2.2.4促进“智慧养老”科技的发展和应用26

2.2.5是推进临沂市及平邑县养老工作的需要26

2.2.6是富民强县、发展地方经济增加税收的需要26

第三章市场分析27

3.1康养产业市场分析27

3.1.1康养产业迎来大发展时代27

3.1.2康养产业成为国家经济支柱之一28

3.1.3社会需求持续旺盛，但有效供给不足28

3.1.4现代人群对健康生命的追求维度提高29

3.2养老市场分析29

3.2.1总体概况—老龄经济前景可期29

3.2.2养老行业发展阶段—老龄化趋势显现，未来五年进入快车道30

3.2.3家庭结构及思想观念转变——抚养负担上升，存在社区日间照料需求32

3.2.4慢病及失能风险——刺激养老需求爆发33

3.3养老模式分析——机构养老专业化、市场化35

3.4我国养老产业市场前景37

3.4.1养老产业迎来黄金发展期37

3.4.2我国大健康时代来临，蕴藏万亿商机39

3.4.3高端养生养老需求量大40

3.5项目市场竞争力分析40

3.6市场小结41

第四章项目选址及建设条件分析42

4.1项目区位42

4.2土地状况43

4.3土地权属分析44

4.4基地周边环境分析44

4.4.1自然条件适宜44

4.4.2交通便捷快速46

4.4.3基础设施配套齐全46

4.5土地利用合理性分析47

4.6小结47

第五章项目规划方案48

5.1项目定位48

5.1.1整体定位48

5.1.2功能定位49

5.1.3品牌定位50

5.2项目规模51

5.3项目规划方案51

5.3.1总图规划51

5.3.2项目核心特色54

5.3.3康养小镇各功能分区规划57

5.4工程技术方案72

5.4.1设计指导思想及原则72

5.4.2规划设计方案73

5.5工程设计方案79

5.5.1设计思路79

5.5.2设计依据79

5.5.3建筑物设计规模分析79

5.5.4辅助设施设备81

5.6公用辅助工程82

5.6.1抗震设计方案82

5.6.2给排水82

5.6.3电力及通讯85

5.6.4防雷接地系统86

5.6.5暖通与通风设计87

5.6.6通信88

5.6.7智能保障系统90

第六章环境保护91

6.1环境和生态现状91

6.2设计依据及原则91

6.2.1编制依据91

6.2.2环境保护执行标准91

6.2.3环境保护原则92

6.3项目建设和运营对环境的影响92

6.3.1施工期环境影响分析92

6.3.2营运期环境影响分析94

6.4环境保护措施94

6.4.1施工期环境防护措施94

6.4.2运行期环境防护措施96

6.4环境影响分析96

第七章节能分析97

7.1用能标准和节能规范97

7.1.1相关法律法规和规划97

7.1.2产业政策和准入条件等97

7.1.3项目相关的节能标准和规范98

7.2 能耗状况和能耗指标分析98

7.2.1本项目的能源消耗种类和数量98

7.2.2能源指标及分析99

7.3节能措施和节能效果分析100

7.3.1建筑设计节能100

7.3.2给水排水设计节能100

7.3.3.暖通设计节能101

7.3.4电气设计节能101

7.4能源管理103

7.5节能总结103

第八章安全卫生与消防104

8.1消防104

8.2劳动安全105

第九章组织机构及实施进度规划107

9.1 项目组织机构107

9.2人力资源配置108

9.3项目实施计划109

9.3.1项目建设期限109

9.3.2项目建设实施进度109

9.4项目建设管理110

9.5项目招标组织111

9.5.1招标目的111

9.5.2招标原则及招投标方案111

第十章投资概算114

10.1 估算范围及依据114

10.2 总投资估算114

10.2.1建设投资估算114

10.2.2建设期利息116

10.2.3铺底流动资金估算116

10.2.4总投资及其构成分析116

10.3资金使用计划117

10.4资金筹措计划117

第十一章财务效益分析118

11.1评价说明118

11.1.1范围及方法118

11.1.2计算期及构成118

11.1.3运营负荷118

11.2财务效益分析118

11.2.1销售收入及其税费计算118

11.2.2总成本费用119

11.2.3利润和利润分配120

11.3财务评价120

11.3.1盈利能力分析120

11.3.2偿债能力分析120

11.3.3不确定性和盈亏平衡分析123

11.4结论124

第十二章项目影响分析125

12.1行业影响分析125

12.1.1优化产业结构，促进相关产业发展125

12.1.2完善临沂社会养老服务体系，缓解社会压力125

12.1.3提升老年人生活健康水平126

12.2区域经济影响分析126

12.2.1增加临沂市财政收入，培育新的经济增长点126

12.2.2扩大内需，促进消费增长126

12.3社会影响分析127

12.3.1社会影响效果分析127

12.3.2社会适应性分析128

12.3.3社会风险及对策分析129

第十三章项目结论及建议132

13.1 项目研究结论132

13.2建议132

第十四章财务附表134

附表一：流动资金估算表134

附表二：投资使用计划和资金筹措表135

附表三：总成本费用估算表136

附表四：固定资产折旧及摊销费用计算表137

附表五：损益和利润分配表138

附表六：财务现金流量表139

附表七：资金来源及运用表140

附表八：资产负债表141