项目名称：工场旅游开发项目可行性研究报告

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项目概况：

1项目概述

当前，中国特色社会主义进入了新时代，新时代要有新认识和新思路，更要有新动力和新作为。

在党的十九大报告中，习近平总书记指出要实施乡村振兴战略，农业农村农民问题是关系国计民生的根本性问题，必须始终把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重。促进农村一二三产业融合发展。要坚持人与自然和谐共生，必须树立和践行绿水青山就是金山银山的理念，坚持节约资源和保护环境的基本国策，像对待生命一样对待生态环境，形成绿色发展方式和生活方式，建设美丽中国。

同时，国家也已出台系列政策大力支持旅游业发展，为休闲农业及乡村旅游业提供坚实政策保障。《 国务院关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》 和《 国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》 都共同指出：要大力发展休闲农业和乡村旅游，发展创意农业手工艺，建设乡村旅游示范村。《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》指出“重点加强休闲农业建设，加强相关旅游休闲配套设施建设。”政府高度重视生态休闲农业的发展，把它作为产业开发重点项目纳入 “十三五”规划中，十三五期间是休闲农业和乡村旅游产业发展的大好时机。有统计显示，2016年全国休闲农业和乡村旅游接待游客超过22亿人次，营业收入超过4400亿元，从业人员790万，其中农民从业人员630万，带动550万户农民受益。“十二五” 时期游客接待数和营业收入年均增速均超10%，整个产业呈现“发展加快、布局优化、质量提升、领域拓展”的发展特点，成为经济社会发展的新业态、新亮点。

青岛市及黄岛区政府高度重视乡村旅游及休闲农业的发展，《青岛市旅游总体规划（2013－2020）》指出要大力发展乡村旅游，加大旅游强镇、旅游特色村建设的扶持力度，培育渔家风情、休闲山林、滨河生态、温泉养生、田园休闲、历史民俗等乡村旅游产品，充分发挥乡村旅游在城乡统筹、新型城镇化建设和农民增收中的拉动作用。2017年黄岛区政府工作报告指出推进城乡一体发展，打造旅游街区。

另一方面，在中国经济发展进入新常态的今天，旅游成为社会投资热点和最具有潜力的投资领域。旅游投资正成为旅游业供给侧改革的重要突破口。2016年全国旅游业实际完成投资1.3万亿元，同比增长29.05%。旅游投资继续保持快速增长，领跑第三产业，在国民经济发展中的带动作用更加凸显。中国旅游产业对国民经济增长GDP的综合拉动力与对总就业的拉动力，均步入10％的“双10％”时代，已成为中国经济增长的新引擎。

有鉴于此，青岛兴农泰源生态农业科技有限公司顺应当前乡村旅游及休闲农业的发展趋势，依托国家政策，拟投资人民币3000万元，在青岛市黄岛区王台镇街道办事处西草夼村西北方向，S398省道北侧，紧邻路旁位置，规划占地70亩，将生态文明与乡村旅游、绿色低碳与亲子互动体验、休闲娱乐有机结合，致力于打造黄岛地区首个绿色生态的以亲子互动旅游体验为核心的乡村文化旅游乐园——青岛大笨牛农工场。

项目规划按照“创新、绿色、共享”的发展理念进行设计，走“0碳”开发模式，主打文化旅游、绿色生态牌，开发体验经济，项目建成后，将为青岛市级黄岛区经济发展、文化旅游、劳动就业、社会发展等带来诸多裨益，具体有以下几方面：

综上所述，项目属于国家和大力支持和发展的文化旅游业，不仅得到国家政策大力支持与鼓励，也符合当地经济发展和产业结构调整的需要，具有良好的发展前景，综合效益十分明显，可行性很强。

1.2项目建设单位

1.2.1单位介绍

项目按照“创新、绿色、共享”的发展理念进行设计，倡导绿色经济，将自然风光、休闲趣味、亲子互动、动物、探险、运动、鲜活水景、绿草和鲜花有机地与多彩多样的游乐项目结合，打造独具特色的农业生态旅游品牌。

创新是项目发展的核心，深挖文化，植根本土，创意开发，项目特色鲜活，注重亲子互动为特色体验活动的打造，融入田园风光，以娱乐性体验活动吸引客源，做到项目既依附于本土文化，又符合现代人追求娱乐体验性需求。

绿色是项目发展的动力，坚持绿色发展，坚持生态文明建设，“0碳”开发模式，人与自然和谐发展，生态文明与文化旅游结合，为旅游业注入绿色经济血液，让黄岛区生态文明建设与乡村旅游产业融合发展。

共享是项目发展的支撑，项目公司在发展乡村旅游的同时，也将注重社会就业、三农发展，将带动旅游服务、市场营销等人才就业100多人，同时项目打造的农家乐餐饮及民俗文化街、小吃街等也将带动发展20-30户的农家乐餐饮、采摘、民宿住宿，由公司统一规划管理，为农村剩余劳动力带来致富道路，重点聘用贫困户，扩大就业门路，帮助当地脱贫致富。

项目将成为青岛市全域旅游、乡村旅游重要的展示窗口，成为“好客山东”旅游的新亮点，将有利于丰富黄岛区品牌旅游产品，实现旅游业与农业的有机融合，同时项目致力于知识型乐园打造的目标，成为儿童了解神奇大自然的“生动教科书”，为推动青岛市由旅游资源大市向旅游经济强市、旅游品牌名市升级，为黄岛区建设富有活力、宜居幸福的美丽新区、青岛市打造国际化旅游目的地城市的旅游目标做出贡献。

1.4项目基本情况

1、建设地点

项目位于青岛市黄岛区王台镇街道办事处西草夼村西北方向，S398省道北侧，紧邻路旁位置，总规划面积为70亩。项目建设地境内乡村自然风景优美，依山傍水，民俗文化丰富，交通便利，建设条件良好。

2、项目建设期

本项目按照“统筹规划，分期建设，滚动发展、有序推进”的动态实施序列进行建设。项目建设周期1年，自取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证后开始实施，2018年9月项目全面完成建设。项目建设期初步拟定为2017年10月—2018年9月；项目筹备期1个月，开工计划在2017年11月，预计2018年五一前夕部分园区功能区试运行，2018年国庆前夕全部开园迎客。

3、园区规划

项目以当地山、水、农资源为载体，主要设计规划有以下旅游功能区及旅游服务业态：

           《工场旅游开发项目可行性研究报告目录》

目录

1总论8

1.1项目概述9

1.2项目建设单位11

1.2.1单位介绍11

1.2.2项目建设单位运营优势12

1.3项目规划12

1.3.1规划原则12

1.3.2规划设计13

1.3.3规划目标15

1.4项目基本情况15

1.5项目总投资及财务评价22

1.5.1项目投资规模及资金筹措22

1.5.2财务评价23

1.5.3社会影响预估23

1.5.4主要经济技术指标23

1.6 可行性研究报告编制说明24

1.6.1 可行性研究及报告编制依据24

1.6.2 项目的主要研究内容25

1.6.3 项目的主要研究方法26

1.7研究结论及建议26

1.7.1项目初步研究结论26

1.7.2建议26

2项目背景及必要性28

2.1项目背景28

2.1.1政策背景--国家及地方政策支持农业旅游服务产业发展28

2.1.2经济背景：中国旅游消费步入“大众旅游”时代31

2.1.3社会背景——休闲旅游需求增多，带动休闲农业发展31

2.1.4产业背景——观光农业成为“绿色经济”背景下的自然选择32

2.1.5市场背景——农业生态观光市场巨大，前景广阔32

2.2项目建设必要性33

2.2.1为少年儿童打造“生动教科书”33

2.2.2增加就业，提升生活水平，促进区域社会和谐安定发展33

2.2.3增加政府税收，促进黄岛区第三经济发展34

2.2.4促进黄岛区产业结构调整和优化34

2.2.5打造青岛城市发展新名片，促进旅游经济发展34

3市场分析35

3.1我国旅游市场分析35

3.1.1中国旅游市场总收入稳步提升35

3.1.2中国旅游市场消费大众化，国内游、出境游人次均稳步增长35

3.1.3旅游业需求及供给全面驱动，迎来高速发展36

3.1.4我国旅游投资持续加码，已成为我国经济增长新引擎36

3.1.5政策接连不断，监管力度空前，促进旅游行业健康发展38

3.1.6政府投资逆势而上，大力支持旅游行业39

3.2项目市场需求分析40

3.2.1山东省内旅游市场40

3.2.2青岛及黄岛区旅游市场43

4项目区位及建设条件分析44

4.1项目位置44

4.2项目区位发展优势44

4.2.1地理环境优越，气候四季分明44

4.2.2农业发展基础良好，高效农业成效显著45

4.2.3交通区位优势明显，便于发展乡村旅游45

4.2.4民俗文化丰富，旅游产业飞速发展46

4.2.5政策扶持发展，乡村旅游迎来发展良机47

4.3项目建设条件综合评价47

5项目规划方案48

5.1项目指导思想及特色48

5.1.1指导思想48

5.1.2设计特色48

5.2园区规划49

5.2.1森林探险区60

5.2.2动物区60

5.2.3种植区65

5.2.4极限运动区69

5.2.5舞台泳池区与森林游乐区74

5.2.6湿地区75

5.2.7酒店公寓区77

5.2.8民俗展览区80

5.2.8儿童乐园82

5.2.9特色餐厅85

5.2.10游客接待服务中心86

5.2.11生态停车场88

5.2.12项目特色观光88

5.3 公用辅助工程方案91

5.3.1给排水91

5.3.2电力及通讯92

5.3.3暖通、空调93

6项目运作95

6.1项目运作思路95

6.2市场定位95

6.2.1客源市场定位95

6.2.2旅游客源市场的细分96

6.3项目运作97

6.3.1项目发展战略97

6.3.2项目旅游产品的营建模式98

6.4营销目标及营销策略98

6.4.1营销目标98

6.4.2营销策略98

6.4.3具体规划99

6.4.4价格策略103

6.5商业街旅游商品开发策略104

7环境保护105

7.1依据和原则105

7.1.1设计依据105

7.1.2环境保护原则105

7.2项目对环境的影响106

7.2.1旅游资源的破坏来源106

7.2.2旅游环境保护措施106

7.3环境影响评价107

8 安全卫生及消防109

8.1编制依据109

8.2安全建设方案109

8.2.1危害因素及危害程度分析109

8.2.2安全措施方案109

8.3卫生防疫110

8.4消防设施110

8.4.1火灾隐患分析110

8.4.2消防措施规划111

8.5其他防灾规划111

9节能方案112

9.1节能概述112

9.2用能标准和节能规范112

9.3能耗状况和能耗指标分析113

9.4节能措施115

9.4.1主要障碍分析115

9.4.2节能措施116

10 项目管理及组织运行118

10.1机构设置及职责118

10.1.1机构设置118

10.1.2部分机构职责118

10.1.3劳动定员119

10.2经营管理模式120

10.3经营管理措施120

10.4项目实施进度安排121

10.4.1项目总体实施计划121

10.4.2项目实施进度计划121

11 投资估算123

11.1总投资估算及资金使用计划123

11.1.1估算依据123

11.1.2总投资估算123

11.1.3资金使用计划126

11.2资金筹措方案126

12 财务效益分析127

12.1评价说明127

12.1.1评价范围127

12.1.2评价方法127

12.1.3计算期及构成127

12.2财务效益与费用估算127

12.3 总成本费用128

12.4 利润与利润分配129

12.5 财务评价129

12.6不确定性分析130

12.7 财务评价结论131

13 项目综合评价132

13.1项目综合研究结论132

13.2建议133

财务附表135

附表一：销售收入、销售税金及附加估算表（万元）135

附表二：项目流动资金估算表（万元）136

附表三：损益和利润分配表（万元）137

附表四：市场销售推广费用估算表（万元）138

附表五：运营成本费用估算表（万元）139

附表六：工资及福利费用估算表（万元）140

附表七：固定资产折旧费用估算表（万元）140

附表八：无形及递延资产摊销估算表141

附表九：总成本费用估算表（万元）141

附表十：项目财务现金流量表（万元）142

附表十一：主要经济数据及评价指标表（万元）143