项目名称：国际智能家居产业综合体可行性研究报告

编制单位：远翔神思经济信息咨询有限公司

项目概况：

3  市场分析

3.1  智能家居市场分析

智能家居是通过各种感知技术，接收探测信号并予以判断后，给出指令让家庭中各种与信息相关的通信设备、家用电器、家庭安防、照明等装置做出相应的动作，以便更加有效服务用户且减少用户劳务量。

在此基础上，综合利用计算机、网络通讯、家电控制等技术，将家庭智能控制、信息交流及消费服务等家居生活有效地结合起来，保持这些家庭设施与住宅环境的和谐与协调，并创造出高效、舒适、安全、便捷的个性化家居生活。

目前国内智能家居主要的市场还是一些高端市场：别墅（零售、工程）、智能小区（工程），增长最快的市场是：智慧酒店（工程）和智能办公（工程），但是普通住宅智能家居（零售）市场却发展很慢。

根据统计，2016年我国智能家居渗透率只有0.1%，远远落后于美国的5.8%、日本的 1.3%、瑞士的 1.3%和德国的 1.2%。不过随着人工智能技术的成熟，我国的智能家居渗透率将会快速提升，虽然仍落后于发达国家，但是在市场规模上将会十分庞大。根据预测，2018 年我国的智能家居市场将会超过千亿规模，到 2020 年渗透率也将会上升至 0.5%。

2015年全国商品房销售面积达12.85亿平方米，住宅家庭智能家居每年潜在新增市场在6030亿以上；我国拥有超过4亿户家庭，则住宅家庭智能家居潜在存量市场在12万亿元左右；此外，智能家居作为一个应用平台，可以衍生出无数的商业需求，有如PC及手机。住宅家庭将成为智能家居参与企业争夺的焦点市场。根据统计，2016年中国智能家居市场规模为605.7亿元，2012-2016年年均复合增长率为42%，呈现极为迅速的发展态势。

据统计，2018年中国智能家居市场规模将达到65.32亿美元，位列全球第二。

随着物联网、大数据、云计算等技术的进步，未来，高度人工智能的智能家居将是家居的理想状态，智能家居想像空间极大。2016年全国商品房销售面积达15.73亿平方米，同比增长22.4%，住宅家庭智能家居每年潜在新增市场在6030亿以上；我国拥有超过4亿户家庭，则住宅家庭智能家居潜在存量市场在12万亿元左右；此外，智能家居作为一个应用平台，可以衍生出无数的商业需求，有如PC及手机。住宅家庭将成为智能家居参与企业争夺的焦点市场。由此可见，我国智能家居行业的市场前景非常广阔。

从市场占比来看，家电类产品在智能家居当中占比最高，智能空调、智能冰箱和智能洗衣机三者市场占比合计超过 70%。而受到价格低、能满足消费者即时需求的影响，智能锁、运动手环、家用摄像头等即时类产品的市场增速较快。

由此可见，我国智能家居行业的市场前景非常广阔。

3.2 家居发展趋势：个性化定制+体验式+互联网

（1）定制家居市场规模超800亿元

在历经十几年的过程中，家具业经历了一个从小作坊手工定制，到工业化生产，再到高科技机械化定制的螺旋上升的过程之后，如今的家具市场，用乱花迷人眼来形容恰如其分，但众多商家提供的品类纷呈的产品仍然无法满足日益膨胀的消费者需求。而当崇尚个性，拒绝“雷同”的80后逐渐成为市场消费的主体时，这一矛盾更加凸显出来，因此，定制家具迅速走俏市场，需求量日益整张。我们看到，个性化已经成为家具产业未来的一个发展方向，在这个大方向引导下，家具定制也必将成为成品家具一个必要的补充，这种“量体裁衣”式的产品定制，归根究底是符合了消费者个性化的需求。

   据相关统计显示，个性化的定制家具已占整个家具市场占领了10%左右的份额，目前市场规模已经达到了800亿元左右，且发展势头良好，前景巨大，代表行业的发展方向。

（2）体验式家居分析

  在中国消费升级的大背景下，80、90逐渐成为家居市场消费主力。消费观念与消费需求不断发生改变。同时新中产崛起，新精致主义成为时下年轻人消费生活新追求。纵横家居市场十几年的楷模，多年一直求新求变，近几年更是不断谋划新的改变，“大店模式”则是最新规划内容。用更贴近时代与更年轻化的新形象，迎合消费者的需求。体验店是最贴近消费者的零售终端店面种类之一。与冷冰冰的家居市场相比，能让用户亲身参与其中的体验店显得更加“有血有肉”。我们完全可以预测，在未来，家具体验店的数量将会越来越多。

　来自瑞典的宜家家居，开创了线下体验店（馆）这一新颖的营销模式。自1998年进入中国市场以来，宜家一直提倡和坚持让顾客亲身了解产品的特点，鼓励所有到店的顾客体验并现场试用家居产品，了解这款产品的特点和优点所在。

近几年来，不少定制家具品牌也纷纷建立了线下体验店。欧派作为橱柜行业的领先品牌，为实施“大家居”战略，于2016年6月在哈尔滨建立了第一家正式的家居体验店。据了解，欧派在大家居的第一个战略规划是：三年内，在全国建设300家以上全屋定制MALL体验店，覆盖国内三级以上市场。

（3）互联网创新引领家居产业

互联网进入家居行业十年，破坏性创新来势凶猛，“网感”较差的传统家居，门店坪效一年比一年低，而创新型公司增长率则节节高，以尚品宅配、索菲亚、欧派等主营定制家具的企业为例，近三年，其销售额增长率分别达111%、92%和50%；而跟随电子商务成长的互联网家居品牌林氏木业，则接连五次蝉联天猫双十一家具类冠军，仅2016年双十一一天的GMV便高达6.1亿之多，年销量直逼10亿。

另一边，具备人类“智商”的智能家居也早已吸引BAT、京东、小米等互联网巨头入局；VR风口下成长起来的“新智能”技术如三度云享家等智能家装技术服务企业，其市场也在持续上扬…一边“春风得意”，一边“寒气逼人”，新旧对照，可谓泾渭分明，曾经驰骋渠道、品牌、资源之争的传统家居不得不感叹，廉颇老矣。

与传统家居相比，互联网、O2O和定制家居等新势力，不仅跟科技和互联网具有更紧密的联系，其在流量、渠道、产品设计和个性化营销方面也具有极大优势。按照发达国家经验，人均GDP达到5000美元时，居民的消费会转向精神文化消费为主，2011年，中国人均GDP首次突破这一值，而这一年前后，正是新型家居和电商发展的上升期和品牌塑造期。

基于这一点，不得不说，兴衰绝非偶然，新的消费态势到来前，大批后起之秀以前瞻性视觉提前谋划，获得了先发优势，而传统家居企业由于“网感”差、触网“姿势僵硬”，加上行业分散和跑马圈地之后需求疲软，在新的消费环境下，“水土不服”愈发明显。 

当前，无论是消费需求结构、技术、商业模式还是国家政策，家居行业正在快速变化，营销制胜的行业关键也转移到了以消费者体验和口碑为核心上来。目前，虽然创新型企业占据先发优势，传统卖场和门店面临关店危机，但部门老牌家居通过优化产品与服务依然实现了逆势增长，以大自然家居为首，2014-2015半年间，其门店关闭数量高达323家，但通过优化O2O产品体验店，收入反增17%。年长两岁的曲美家居，通过推进“新曲美”战略，从新产品、新模式、新价值三个维度优化产品体验和服务，2017中报同比增长达45.97%。

同样，中国客厅沙发创始者左右沙发和艺术灯饰品牌诺克照明，通过场景技术工具三度云享家，在门店体验和个性化服务方面发力，也分别取得单日招商161家和门店整体签单率30%提升的成绩。

 因此，互联网在深刻改造我们的传统家居产业，基于互联网的创新正在高歌猛进，我们必须迎接这种变化。

3.3  市场风险分析

3.3.1  项目产品市场风险因素分析

3.3.1.1  市场风险

目 录

1  项 目 总  论 3

1.1  项目概况 3

1.2  可行性研究范围 7

1.3  可行性研究报告编制依据 7

1.4  结论与建议 7

2  项目建设背景和建设的必要性 9

2.1  项目单位情况 9

2.2  项目建设背景 9

2.3  项目建设的必要性 11

2.4  项目建设的可行性 15

3  市场分析 16

3.1  智能家居市场分析 16

3.2 家居发展趋势：个性化定制+体验式+互联网 20

3.3  市场风险分析 23

4  区域概况 25

4.1  宝安区概况 25

4.2宝安区经济概况 26

5  项目规划 28

5.1  现有物流园概况 28

5.2改造规划 29

6  项目选址与建设条件分析 34

6.1  项目选址与建设用地原则 34

6.2  建设条件 35

7  工程方案 36

7.1 改造方案 36

7.2 外立面改造方案 37

7.3 室内装修改造方案 42

7.4 绿化改造方案 44

8  环境影响评价 46

8.1  设计依据 46

8.2  环境影响评价应坚持的原则 46

8.3  项目建设期与运行期对环境的影响 47

8.4  项目建设期环境保护措施 47

8.5  项目运行期环境保护措施 50

8.6  环境影响评价 51

9  能耗分析 52

9.1  节能依据 52

9.2  能耗计算 52

9.3  节能措施 54

9.4  能耗分析 58

10  消防、安全与卫生 59

10.1  消防 59

10.2  安全与卫生 61

11  组织机构和人力资源配置 63

11.1  施工组织机构 63

11.2  项目建设管理机构职责 63

11.3  人力资源配置 64

11.4  工程建设管理措施 64

11.5  工程运行管理 65

11.6  经营管理措施 65

11.7  人员来源、要求及培训 66

12  项目实施进度 67

12.1  建设工期 67

12.2  工程实施进度安排 67

12.3  工程实施进度表 67

13  投资估算和资金筹措 69

13.1  投资估算 69

13.2  资金筹措 70

14  效益评价 73

14.1  财务效益分析 73

14.2  社会效益分析 80

15  招标管理 82

15.1  编制依据 82

15.2  招标方案 82

省建设项目招标方案和不招标申请表 84

16   结论与建议 85

16.1  结论 85

16.2  建议 85