项目名称：全国医养结合示范区可行性分析

客户名称：

项目概况：

我国已经正式进入老龄化社会，整个社会高度关注养老养生的问题。而且我国人口老龄化速度正在逐渐加快，人口老龄化的宏观趋势迫切需要发展养老服务业。

为此，我国近年来加大力度推动机构养老事业发展，出台系列政策支持养老服务业发展，先后颁布《关于加快实现社会福利社会化的意见》、《关于加快发展养老服务业的意见》等政策文件，鼓励和调动社会力量，采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等形式，推动养老机构较快发展。

中国红十字会总会事业发展中心从成立之初，就特别关注养老问题，致力于养老事业发展，秉持“心系民生、回报社会”的公益理念，坚持走公益性服务与市场化运作相结合的新路子，积极探索市场运作模式。目前经过近2年的积极筹备，中心积极推动的威海曜阳全国医养结合示范区项目已经申报立项，项目得到乳山市委、市政府以及滨海新区管委会的大力支持，提供出政府预留五年的六千亩土地，并用将近两年的时间，投资20亿人民币做好了配套工程，并协调出19万平方米的现成公寓以供使用。

项目拟成立威海曜阳全国医养结合示范区管委会，同时相继建立乳山曜阳全国养生养老示范基地项目建设指挥部、乳山曜阳全国文化活动管理中心、乳山曜阳全国养老项目开发中心，由中国红十字会总会事业发展中心联合北京祥和曜阳投资管理有限公司及北京雅斯嘉达国际文化发展有限公司，三方作为“山东威海曜阳全国医养结合示范区”项目共同发起人，并授权北京祥和曜阳投资管理公司负责与当地政府进行具体事项的协调、对接，并与乳山市长城住宅开发有限公司共同成立了“乳山祥和万家养老管理有限公司”，由该公司进行市场化运作，进行融资、建设、经营、管理。

项目为中国的养老事业开创一个新的运营模式，按照“市场运作与公益性服务”的原则和模式，采取国家扶持、政府支持、企业投资等多种形式进行融资和开发建设。

项目规划总投资110亿元，总占地面积6220亩，在威海乳山打造成与国际接轨，综合性、创新性的全国养老养生和旅游文化示范基地，将以乳山银滩长城文华花苑为核心区，以乳山银滩地区及六千亩土地为中心区，同时将荣成市、环翠区、文登区等列为示范区范围，未来将进一步向烟台等周边城区拓展，规划内容包括：一是国际性综合医院；二是医养结合的国际性高端养老院；三是国际性老年护理学院；四是养老养生产品展示、交易基地；五是养老养生农业观光和旅游文化基地等。

项目建设地山东威海三面环海，陆海空交通发达，环境优美，气候宜人，与朝鲜、韩国隔海相望，是中国长寿之乡，在养老养生和旅游文化方面，具有得天独厚的条件。

人口老龄化带动“银发”产业发展，为老年病医院及康复护理机构提供广阔市场

老龄化问题成为当今突出的社会问题，养老事业上升为国家战略，养老产业成为国家新兴产业。老龄产业已经开始快速繁荣期，这令其成为中国的一个新的朝阳产业，而繁荣发展的主要原因是以老龄化人口的日益增加为基础的。

老年病医院及康复护理机构建设将成为医疗卫生事业新的增长点。老年病医院及康复护理机构建设刚刚起步。到人口老龄化高峰期，相应机构数量、专业技术人员数量和床位数量都会超过目前的总量。对于发展老年医疗卫生产业而言，无论是基础设施建设还是器械配备以及人员培训等，都将是一个巨大的产业。

人口老龄化的宏观趋势迫切需要发展养老服务业。

目前，我国人口老龄化进入快速发展期。截至2014年底，我国60岁以上老年人口已经达到2.12亿，占总人口的15.5%。预计2020年老年人口将达到2.4亿人，占总人口的17.17%；到2050年，老年人口总量将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上。人口老龄化的宏观趋势迫切需要发展养老服务业。

我国旅游业进入黄金发展期，市场前景广阔

2014年，国内旅游人数36.3亿人次，同比增长11.4%，2015年全年接待国内外旅游人数超过41亿人次，旅游总收入达4.13万亿元。未来，我国旅游业前景十分良好，中国已拥有全球规模最具活力和潜力广阔的国内旅游市场，且增长态势强劲。

消费者对生态、天然的日益重视，生态养生休闲文化旅游是我国旅游资源和产品开发的重要发展方向

随着旅游者素质的提高，旅游消费层次将不断提高，旅游消费将更体现个性化趋势。一般的观光旅游将逐步减少，高层次的文化休闲、生态养生旅游以及其他一些有特色的旅游将越来越多，旅游的文化内涵将越来越丰富。

随着人们收入的增加，高端养生养老市场存在大量需求

一般的养老机构受限于文化认知和资源限制，且大都缺乏专业的分工管理，更谈不上高级的环境，多数都集中在“低端”。

越来越多的高收入群体认为，现在的社区无论在服务水平还是居住条件，都不能满足他们高标准的老年生活预期，对高端生态养老的需求相当迫切。

产权式酒店、度假式养老在国内的推广

从2000年至今，国内产权式酒店进入理性发展阶段，产权酒店的投资者、开发商、酒店管理公司逐渐走向成熟。目前，各种形式的产权式酒店开始陆续国内各地出现，并呈现出良好的发展势头，而投资收益高且具有休闲度假功能的产权式酒店投资也成为投资者频频关注的目标，市场前景广阔

随着老龄化时代与度假时代的来临，催生了度假型养老模式。该项目乳山曜阳国际饭店、养老养生农业观光基地、养老养生旅游文化基地的自然优势项目汇集了养生养老度假区的各项国际认定标准，具有良好的发展度假型养老地产的基础。

           《全国医养结合示范区可行性分析目录》

目录

1项目摘要8

1.1项目概述8

1.2项目市场进入条件10

1.3项目开发价值12

1.3.1项目开发区位及环境优势12

1.3.2项目市场竞争优势12

1.4项目发展规划13

1.4.1项目核心功能——医养结合的养生养老综合体13

1.4.2项目定位14

1.5项目示范区建设规划15

1.6项目组织与管理16

1.6.1项目的发起与组织建设16

1.6.2项目执行机构16

1.7融资方案17

1.7.1资金需求17

1.7.2 融资合作形式17

1.7.3退出机制17

1.8财务效益评价17

2项目背景及市场分析19

2.1项目背景19

2.1.1政策背景--国家及地方省市政策均支持老龄事业的发展19

2.1.2行业背景——421形态下，庞大的养老需求19

2.1.3时代背景—我国大健康产业需求旺盛，未来市场可期20

2.1.4市场背景——万亿市场，不足千亿产品21

2.1.5社会背景——越来越多的人选择去专用的养老机构去养老22

2.2市场分析23

2.2.1人口老龄化的宏观趋势23

2.2.2高端养生养老的大量需求23

2.2.3消费者对生态、天然的日益重视24

2.2.4产权式酒店、渡假式养老在国内的推广24

3项目规划方案26

3.1设计思想26

3.1.1威海曜阳项目的总体设计战略指导26

3.1.2威海曜阳项目的规划原则26

3.2项目总体规划26

3.2.1项目核心功能——医养结合的养生养老综合体26

3.2.2项目定位27

3.2.3总平面规划30

3.2.4项目示范区内容规划30

3.3项目功能板块规划31

3.3.1国际性综合医院——北京协和医院威海分院31

3.3.2社区曜阳护理站34

3.3.3医养结合的国际性高端养老院35

3.3.4国际性老年护理学院36

3.3.5养老养生产品展示交易基地36

3.3.6养老养生农业观光基地37

3.3.7养老养生旅游文化基地37

3.3.8乳山曜阳国际饭店37

3.4项目建筑规划38

3.5工程技术方案52

3.5.1设计原则52

3.5.2设计依据52

3.5.3威海曜阳全国养生养老示范基地土地使用一览表53

4项目可行性论证55

4.1市场宏观环境分析（PEST分析）55

4.1.1  P（政策）分析：55

4.1.2  E（经济）分析：56

4.1.3  S（社会）分析：57

4.1.4  T（技术）分析：57

4.2企业内部环境可行性分析（SWOT分析）58

4.2.1优势（S）58

4.2.2劣势（W）59

4.2.3机会（O）59

4.2.4威胁（T）60

4.3结论60

5项目组织机构61

5.1项目组织61

5.1.1项目的发起与组织建设61

5.1.2项目执行机构61

5.1.3各组织机构职责61

5.2公司组织架构及管理团队62

5.2.1公司组织结构62

5.2.2管理团队63

5.2.3管理模式64

5.2.4管理能力64

5.2.5团队建设65

5.3公司管理体制66

5.3.1管理制度66

5.3.2组织管理战略67

6项目市场运作69

6.1项目运作规划69

6.1.1项目运作思路69

6.1.2项目运营分类69

6.1.3项目运作规划70

（1）近期（1-2年）规划71

（2）中期（3-5年）规划71

（3）长期（6-10年）规划71

6.2市场定位72

6.2.1客源市场定位72

6.2.2目标市场人群72

6.3项目运作73

6.3.1项目发展战略73

6.3.2项目旅游产品的营建模式73

6.4营销目标及营销策略74

6.4.1营销目标74

6.4.2营销策略74

6.4.3项目竞争策略78

6.5养生养老商品开发策略79

6.6推广和经营计划79

6.7危机公关策略80

7 融资方案计划81

7.1资金需求及用途81

7.2 融资方案81

7.2.1 融资合作形式81

7.2.2公司对于投资方的责任以及义务81

7.3组织架构82

7.4投资进入、退出83

7.4.1 投资进入83

7.4.2投资者退出83

7.4.3投资者监管机制85

8 财务效益分析87

8.1 评价说明87

8.1.1评价范围87

8.1.2评价方法87

8.2 财务效益与费用估算87

8.2.1营业收入及其税费计算87

8.2.2总成本费用89

8.2.3现金流量分析89

8.2.4效益分析90

8.2.5股权投资回报90

8.3财务综合评价91

8.3.1主要财务经济指标91

8.3.2收入及净利润预估91

9 风险分析92

9.1技术风险及防范措施92

9.2市场风险及防范措施93

9.3管理风险及防范措施93

9.4财务风险及防范措施94

9.5 信用风险及防范措施94