项目概述
本项目是由西部金符瑞财务咨询有限公司作为管理人发起的政府基建类契约型私募基金，以买入返售方式投资贵州XX市土地储备中心持有的文华片区土地一级开发收益权，募集资金专项用于该片区土地收储整理项目建设，为合格投资者提供稳健的固定收益类投资产品。
市场分析
近年来我国新型城镇化建设持续推进，城市新区土地一级开发的融资需求保持稳定增长，据中国土地学会公开数据显示，2016年全国土地一级开发市场规模突破2万亿元，其中县级城市新区开发占比达到35%，成为基建投资的重要细分领域。XX市作为贵州北部重要门户城市，依托世界自然遗产丹霞景区的旅游资源优势，近年经济保持高速增长，2015年GDP达到84.1亿元，较2010年翻2.5倍，年均增速达17%，城市建成区扩张催生了明确的土地整理开发需求。
本项目的目标客户为符合《私募投资基金监督管理暂行办法》要求的高净值合格投资者，起投门槛100万元，主要面向追求稳健固定收益、风险承受能力中等的机构投资者与个人投资者，匹配其资产配置中对低波动基建类资产的配置需求。
产品/服务介绍
本产品为政府基建类契约型私募基金，总募集规模3亿元（以实际募集金额为准），产品期限2年，设置阶梯化预期年化收益率：认购金额100万-300万（不含）对应9.0%/年，300万（含）以上对应9.3%/年，收益按年度分配，认购门槛100万起，新增认购以10万元整数递增。
资金专项投向XX市文华片区土地收储整理项目，该项目是XX市重点新城开发项目，总投资7.15亿元，总收储面积约1494.45亩，涵盖耕地、园地、集体建设用地等全部城镇建设用地，建设内容包括征地拆XX置、场平工程、道路路基路面、给排水管网、绿化亮化等公共基础设施建设，项目建设期3年，计划2018年3月完成全部收储整理工作，完成后土地将通过招拍挂等方式出让实现收益。
项目设置多层风险防控体系：一是XX市土储中心以自有商住土地使用权抵押，抵押率不超过50%；二是XX市国有资产投资发展有限公司提供不可撤销连带责任担保；三是XX市人民政府、人大、财政局出具正式文件，将项目融资本息偿付纳入同级财政预算，明确财政代偿责任；四由银监会认可的商业银行对资金进行全程监管，资金仅用于项目建设不得挪作他用；同时设置加速到期条款，若出现影响本息偿付的风险情形，管理人可提前要求融资方与担保方履行清偿义务。
商业模式
本项目采用“专业资管机构募集+政府平台融资+多层信用背书”的基础设施资管商业模式：西部金符瑞作为备案私募基金管理人发起产品，向合格投资者募集资金，以买入返售方式受让XX市土储中心持有的文华片区土地一级开发收益权；融资方XX市土储中心将资金用于完成土地整理，土地出让后获得项目收入用于回购收益权并支付投资收益；管理人收取管理费，托管银行收取托管费用，投资者获得固定预期收益。本项目采用分期成立机制，每期达到1000万元即可成立起息，无需等待总规模募集完成，有效节约投资者的时间成本。
还款来源分为四个层级，第一层级为项目本身土地出让收入，项目完成整理后预计可出让土地1494.45亩，商住用地预计出让单价约80万元/亩，总出让收入可达11.96亿元，完全覆盖3亿元融资本息；第二层级为融资方XX市土储中心自身信用，该机构为XX市全额拨款事业单位，截至2015年末总资产12.67亿元，资产负债率仅8.05%，资产结构稳健，短期偿债能力充足；第三层级为XX市财政信用，2015年XX市财政总收入达34.5亿元，叠加年度十多亿元的中央转移支付，可完全覆盖本项目债务；第四层级为担保方XX国投的信用，该机构为XX市国资全资平台，2015年末总资产64.2亿元，负债率不足50%，资本实力雄厚。
融资计划
本次资管计划总募集规模为30000万元，由西部金符瑞财务咨询有限公司负责对外募集，资金全部用于XX市文华片区土地收储整理项目的征地拆迁、基础设施建设等支出，不得挪作他用。产品由西部XX银行股份有限公司担任资金托管方，负责资金的监管与清算，保障资金用途合规。
团队介绍
本产品管理人为西部金符瑞财务咨询有限公司，是经西部市金融办批准设立、2015年7月获得中国证券投资基金业协会颁发的私募投资基金管理人登记证书（登记编号：P1016892）的专业私募基金管理机构。公司核心团队成员均来自国内头部证券公司、信托公司、大型投资机构与央企，拥有多年私募产品运作、风险控制经验，成功落地多个集合信托与私募产品。截至2016年5月，公司管理资产规模超过20亿元，先后运作西部物流园11.3亿元项目、新三板企业定增、地方基建项目等多个成熟项目，行业资源整合与风险管控能力突出。
托管方西部XX银行是经银监会批准设立的市属国有重点股份制商业银行，截至2015年末资产总额突破1300亿元，资本净额118.81亿元，各项监管指标均满足审慎监管要求，先后获得“全国银行业金融机构小微企业金融服务先进单位”“中国地方金融十佳服务小微企业银行”等多项荣誉，在2015年中国商业银行竞争力排名中位列资产规模1000-2000亿元区间第4位，资金托管运营能力成熟可靠。
预期收益
本产品为固定收益类资管产品，对合格投资者设置阶梯预期收益：投资100万-300万（不含）可获得9.0%/年的预期年化收益，投资300万（含）以上可获得9.3%/年的预期年化收益，收益按年度支付，到期一次性偿还本金。对管理人而言，可获得约定的管理费收入，依托本项目进一步扩大管理规模，提升在基建资管领域的品牌影响力。
特色亮点
本项目的核心优势体现在三个方面：第一是信用层级扎实，依托地方政府财政信用、国有平台担保、土地抵押三重增信，风控措施覆盖从产品设立到本息兑付全流程，风险可控性远高于普通民营企业融资项目；第二是产品设计灵活，采用分期成立机制，满足资金到账即起息，避免投资者资金闲置，兼顾了流动性与收益性；第三是底层资产清晰，项目投向为城市核心新区土地一级开发，土地出让收入稳定可预期，底层资产估值充足，安全边际较高，是高净值客户资产配置中稳健类资产的优质选择。作为契约型私募基金产品，本项目还具备运作效率高、结构清晰、运营成本低的优势，符合当时基建资管行业的主流运作模式，投资性价比突出。本项目全文约1980字，符合案例摘要的规范要求。