项目概述
本项目是位于XX市中心静安区延安东路与XX一路交叉口西北角的转角核心区位，由原房东整租后进行标准化改造再转租的商用物业二房东项目，项目通过拿房改造、分层分租盘活核心地段存量商业资产，面向品牌商家、线下服务机构招商，获取稳定长期的租金收益，本次计划对外融资200万元，用于补充项目拿房、改造及运营流动资金。
市场分析
XX作为全国商业活跃度最高、核心商用物业需求最稳定的一线城市，市中心核心地段的存量商业资产始终保持着供不应求的态势。根据戴德梁行2024年XX商用物业租赁报告数据，静安XX西路周边核心商圈的首层沿街商铺平均租金已经达到12-15元/平方米/天，乙级写字楼及配套商用物业平均租金达到4-6元/平方米/天，核心区位空置率常年保持在5%以下。本项目所处的静安区延安东路紧邻人民广场、XX西路两大核心商圈，交通便捷，人流量密集，属于XX传统黄金商业地带，物业租赁需求十分稳定。本项目的目标客户为各类品牌展示门店、全国性银行网点、高端餐饮商户、线下体验店、商务服务机构、精品民宿及新零售商户，这类客户对核心地段商用物业的承租能力强、租期稳定，能够为项目提供长期持续的租金收入。
产品/服务介绍
本项目租赁的物业分为两部分，第一部分为转角沿街一、二层商铺，总面积约1000平方米，一、二层面积均分，展示性极佳，适合布局对区位曝光要求较高的品牌展示、银行网点、高端餐饮等业态；第二部分为整栋四层商用物业，总面积约3000平方米，每层面积均分，业态限制较少，餐、宿、零售、商务服务均可入驻。项目拿到物业后将投入资金完成基础装修改造、电力扩容、消防合规改造、管线梳理等工程，将物业改造为符合现代商业使用标准的标准化商用空间，再根据不同客户的需求分区域、分层转租，同时提供基础物业运维、对接行政审批咨询等配套服务，降低承租方的入场成本。
商业模式
本项目采用经典的商用物业二房东轻资产运营模式：项目方从原房东手中整体承租物业，获得15年的稳定租赁经营权，通过标准化改造提升物业使用价值，再分割转租给多个终端商户，赚取租金差价；项目方承担每年固定的原房东租金、运营成本，获得终端商户缴纳的持续租金收益，依托核心地段的物业保值增值属性，可获得长期稳定的投资回报。本项目已经明确成本分摊规则，按照行业常规预留了中介费（年度4.5%）、税金（年度5.5%）、公关及顾问费用（年度10%）、空置期分摊（年度9%）以及其他不可预测支出（年度6%，含员工奖金、团队福利等），各类成本已经提前预留，预留折扣后的收益测算符合行业实际情况。
融资计划
本项目总投资预算约为800万元，资金用途明细为：物业改造、三通扩容工程约500万元，拿房首期租金押金约159万元，前期中介费用等杂费约40万元，账面备用流动资金100万元。本次对外开放融资额度为200万元，投资方资金构成为100万元原始平价股权+100万元企业优先级债券，投资方可获得项目公司12.5%的永久财投股权，100万元债权享有分红前优先受偿权。项目将全新注册合资运营公司，原操盘方持股87.5%，投资方持股12.5%。为保障投资方权益，操盘方做出对赌保障：前五年承诺投资方不低于30%的年化回报，若达不到承诺收益，投资方可以选择按照原价向操盘方出让股权，操盘方承诺兜底回购，同时投资方享有优先领售权、优先清偿权等保障条款，行权期从项目运营第2.5年开始至第5年末截止。本次融资仅接受单一主体（个人或企业）投资，不接受小额分散投资，若投资方资金有限，100万元融资额也可谈，具体条件另行约定。
团队介绍
本项目操盘团队拥有超过10年XX核心商圈商用物业二房东运营经验，核心成员熟悉XX商用物业租赁的政策规则、招商渠道、成本控制流程，积累了稳定的品牌商户资源，能够快速完成物业招商，有效控制空置率，保障项目收益稳定落地。本次项目要求投资方具备XX商用租赁行业认知，具备合规的资金实力，建议投资方配备自身法律顾问对接交易流程，不熟XX商用房产投资的机构个人暂不合作。
预期收益
根据项目的保守测算，本项目折后年租金收入约为545万元，扣除每年给原房东的固定租金272万元，以及每年固定人员工资、物业维护成本30万元，年净利润约为243万元，按照总投资800万元计算，项目年化投资回报率约为30%，符合核心商圈商用物业二房东项目的收益水平，收益远高于住宅类长租项目及普通理财类产品。按照投资方200万元的投资额度计算，投资方每年可获得对应股权分红约30万元，加上债权收益，整体收益符合对赌承诺的30%年化回报标准，项目15年的总回报可达到原投资的4.5倍以上，资产增值空间十分可观。
特色亮点
本项目的核心优势在于区位稀缺性，项目位于XX市中心静安区延安东路XX一路交叉口的转角位置，属于XX不可复制的黄金商业地段，人流量大、商业配套成熟，物业租赁需求稳定，空置风险远低于XX新兴商圈。其次，项目租期长达15年，能够为投资方提供长期持续的稳定现金流，回本周期不到4年，剩余11年以上均为纯收益期，资产价值稳定。第三，项目设置了多重投资保障条款，操盘方兜底回购、对赌年化30%收益，优先级债权优先受偿，大幅降低了投资方的投资风险。最后，核心地段商用物业本身具备保值增值属性，15年租期内XX核心商圈租金整体呈上涨趋势，实际收益大概率会超出当前保守测算的水平，投资性价比突出。
本项目融资信息仅为项目摘要，不构成最终签约条款，所有合作条件可在尽职调查后另行协商，不设固定有效期，项目条件可能根据市场情况调整。