摘要
11 月 9 日,肇庆市国土资源局鼎湖分局发出公开拍卖信息,以公开拍卖的方式出让位于肇庆市鼎湖城区 A 区地段的国有建设用地使用权。该拍卖用地临近我集团控股的星湖科技公司所有酱油厂地块,如能取得本地块使用权与酱油厂整合开发,可争取更好的技术经济指标和更多的政策优惠,而规模开发本身亦可为集团带来更好的经济效益;同时,考虑到肇庆市地理位置优越,经济发展迅速,作为广东后工业城市,具有非常大的发展空间,尤其是广佛肇一体化的实施和广佛肇城际轻轨的开工建设,必将带来肇庆市各方面的飞跃式发展,提升肇庆市土地价值。基于此,我们对项目进行了认真研究,并参与竞拍,成功拍得该地块。拍卖出让地块总面积 平方米(折合 亩),净面积 平方米(折合 亩),用地性质为商业、住宅。
综合各种考虑,我们将借重规模优势,采取差异化竞争战略,充分利用当地区位优势,遵循市场发展客观规律,把此项目打造成为珠三角第一休闲居所、鼎湖首席绿领国际社区、鼎湖绿色休闲城市综合体、ESD(可持续发展)绿色住区。按照财务静态分析,项目总成本 11 亿元(含地价约 亿元),采用自筹与银行融资的方式筹措资金。
其中,项目公司自筹 万元,银行滚动式贷款 万元。预计总销售收入 亿元,可实现毛利润 万元,净利润 万元,税前投资利润率 ,税后投资利润率 ,自有资金报酬率 。静态盈利能力为行业平均水平。以 4.2 年为周期,可在 40 个月实现静态投资回收,按照 10%为基准收益率, 则可在 45 个月实现动态投资回收。项目财务内部收益率达到 ,远高于基准收益率。
然而,任何项目都存在风险,本项目也不例外,大致包括地价风险、资金风险、销售风险、社会风险、工程风险、合作风险、政策风险、技术风险等,但这些风险并不致命,只要采取合理措施,均可得到有效控制。因此,总体而言,该项目优势明显,效益显著,且具有一定的关联性,切实可行,只要采用合理的组织结构,建立起精干、高效的建设实施班子,通过控制开发成本、提高建设水平、把握好开发进度、采用合适的销售策略,一定能够创造出应有的价值。
关键词:项目;肇庆鼎湖城区;商业计划书
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