项目：移生态康养服务中心项目可行性研究报告

编制单位：远翔神思经济信息咨询有限公司

目录

第一章 总论 1

1.1项目简述 1

1.2项目概述 1

1.3项目优势 2

1.4项目规划 3

1.4.1项目定位 3

1.4.2医养模式规划 5

1.5项目建设内容 6

1.6项目总投资及财务评价 7

1.6.1项目投资规模及资金筹措 7

1.6.2财务评价 9

1.6.3主要技术经济指标 9

1.7项目编制依据 10

1.8项目研究结论 10

1.8.1项目研究结论 10

1.8.2建议 11

第二章 项目建设背景及必要性 12

2.1项目建设背景 12

2.1.1十四五规划大力支持医养康养结合的养老服务体系发展 12

2.1.2山东省人口老龄化程度加深，发展康养服务刻不容缓 12

2.1.3三胎放开，423形态初现，独生家庭养老压力骤增 13

2.1.4机构无法满足就医需求，医院无法提供长期住院服务 14

2.1.5医护条件成老人养老选择首要条件，医养康养空间巨大 14

2.2建设必要性 15

2.2.1山东省进一步完善老龄事业政策体系，打造全国医养结合示范省 15

2.2.2适应传统养老模式转变，满足人民群众养老需求 16

2.2.3有利于提高劳动就业率，促进社会稳定 16

2.2.4有利于地方经济发展，顺应富民强县的趋势要求 17

2.2.5积极应对人口老龄化，打造医养康养产业名片 17

第三章 市场分析 18

3.1养老模式分析——机构养老专业化、市场化 18

3.2养老市场分析—老龄经济前景可期 19

3.2.1养老行业发展阶段—老龄化趋势显现，未来五年进入快车道 20

3.2.2家庭结构及思想观念转变——抚养负担上升，存在机构养老需求 21

3.2.3慢性病及失能风险——刺激养老需求爆发 22

3.2.4我国养老产业市场前景 23

3.3本地养老服务供应不足，市场潜力巨大 26

3.4旅游市场分析 27

3.4.1政策大力支持旅游业发展 27

3.4.2我国旅游业进入黄金发展期，市场前景广阔 28

3.4.3疫情影响之下，近郊游成近期热点 28

3.4.4消费者消费升级，文化旅游日常化 29

3.5康养旅游市场分析 30

3.5.1康养旅游是旅游行业发展的重要发展方向 30

3.5.2康养旅游已成为时代行业新风口 30

3.5.3康养旅游迈向康养融合延伸智慧生活 31

3.5.4康养旅游的发展趋势 32

第四章 项目区位及建设条件分析 34

4.1项目建设地选址原则 34

4.2项目建设选址 34

4.3建设区位优势 35

4.3.1区位优越，周边腹地交通便捷 35

4.3.2老年人口加快增长，医疗及养老供给不足 36

4.3.3xx市基础配套工程完善，山东省政策利好 36

4.4xx文化古城，地处旅游集聚地，与三大旅游项目为邻 37

4.4.1青山风景区 37

4.4.2法云寺 38

4.4.3xx野生动物园 40

4.5小结 40

第五章 项目规划方案 41

5.1项目定位 41

5.1.1总体定位 41

5.1.2发展定位 43

5.2项目规划方案 44

5.2.1总图规划 44

5.2.2项目核心特色 46

5.3功能分区建设 48

5.3.1居住区 48

5.3.2养老康乐中心 48

5.3.3体检康复中心 49

5.3.4综合办公区 54

5.4服务项目 54

5.5养老机构管理制度 55

第六章 工程技术方案 58

6.1设计指导思想及原则 58

6.1.1指导思想 58

6.1.2原则 58

6.2 规划设计方案 59

6.2.1规划原则 59

6.2.2项目选址 59

6.2.3养老养生中心公寓设计原则 60

6.2.4整体布局 60

6.2.5住宅设计 61

6.2.6内部规划设计 62

6.3工程方案 65

6.3.1设计思路 65

6.3.2设计依据 65

6.3.3建筑物设计规模分析 65

6.3.4辅助设施设备 67

6.4 结构设计 67

6.4.1设计依据 67

6.4.2结构选型 68

6.5 绿地工程 68

6.6 公辅工程 68

6.6.1电气设计 68

6.6.2供水 69

6.6.3空调、采暖季通风 70

6.6.4医疗救护呼叫系统 70

6.6.5智能保障系统 70

第七章 环境保护 72

7.1 设计依据及原则 72

7.2 生态环境影响分析 73

7.2.1施工期环境影响分析 73

7.2.2营运期环境影响分析 74

7.3 生态环境保护措施 75

7.3.1施工期环境防护措施 75

7.3.2运行期环境防护措施 76

第八章 安全卫生、消防及节能 78

8.1 安全卫生、消防 78

8.2 节能 79

第九章 组织机构及实施进度规划 81

9.1 项目组织机构 81

9.2 劳动定员 82

9.3 团队建设 83

9.4 项目实施计划 84

9.4.1项目建设工期 84

9.4.2项目建设管理 84

9.4.3项目实施进度规划 85

第十章 项目投资概算 86

10.1 估算范围及依据 86

10.2 总投资估算 86

10.2.1建筑投资估算 86

10.2.2总投资及其构成分析 88

10.3 资金使用计划 90

10.4 资金筹措计划 90

第十一章 项目效益预测 91

11 项目效益预测 91

11.1 预测依据 91

11.2 销售收入和销售税金及附加 91

11.3 总成本费用 92

11.4 利润与利润分配 92

11.5 财务评价 92

11.6 财务评价结论 93

11.7偿债能力评价 93

第十二章 研究结论及建议 94

12.1 研究结论 94

12.2建议 95

附表 96

附表1项目投入总资金估算汇总表 96

附表2销售收入、销售税金及附加和增值税估算表 97

附表3项目财务现金流量表 98

附表4 总成本估算表 100

附表5 损益和利润分配表 102

附表6工资及福利费估算表 104

附表7固定资产折旧费估算表 106

附表8无形资产摊销费估算表 107

附表9 借款偿还计划表 108

当前，中国特色社会主义进入新时代，在党的十九大报告中，习近平总书记指出：永远把人民对美好生活的向往作为奋斗目标。始终坚定地实施健康中国战略，因为人民健康是民族昌盛和国家富强的重要标志。要完善国民健康政策，为人民群众提供全方位全周期健康服务。积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业发展。这为新时代中国医养健康事业指明了方向。

山东是人口大省。据山东省第七次全国人口普查统计，全省常住人口为10152.7万人。与2010年（第六次人口普查数据，下同）的9579.3万人相比，十年共增加573.4万人，增长5.99%，年平均增长率为0.58%。十年来山东人口增量位列全国第四，继续保持平稳增长态势。

全省常住人口中，0-14岁人口为1906.3万人，占18.78%；15-59岁人口为6124.4万人，占60.32%；60岁及以上人口为2122.1万人，占20.90%，其中65岁及以上人口为1536.4万人，占15.13%。与2010年相比，0-14岁人口比重上升3.04个百分点，高出全国平均水平0.83个百分点，表明生育政策调整在我省效果明显；15-59岁人口比重下降9.19个百分点，但总量仍超过6000万，位列全国第二，劳动力人口资源依然充沛；60岁及以上人口比重上升6.15个百分点，人口老龄化程度进一步加深，成为我省未来一段时间的重要省情，发展医养康养服务刻不容缓。

山东省依据《“健康中国2030”规划纲要》、《山东新旧动能转换综合试验区建设总体方案》、《山东省新旧动能转换重大工程实施规划》等文件，出台了《山东省医养健康产业发展规划(2018-2022年)》，这也是山东历史上第一个健康产业规划，将对做优做强做大全省医养健康产业发挥重要的战略引领作用。《规划》划定了十大重点领域:医疗服务、健康教育与管理、健康养老、生物医药、医疗器械与装备、中医中药、体育健身、健康旅游、健康食品、健康大数据。确立了八大主要任务:实施一批创新工程、推进一批重点项目、扶持一批龙头企业、探索一批“互联网+”模式、集聚一批高层次人才、打造一批高端产业园区、建设一批特色健康小镇、培育一批知名品牌。

目前在养老机构中，配备医疗室的机构不足六成，而老人需要在生活护理的基础上，进行医药治疗、饮食调理以及躯体康复护理，单纯依靠无医疗资质的敬老院或者社区服务中心提供的医疗服务，无法满足长期护理和医疗护理的需求，而我国失能半失能老人数量众多，且患有各种慢性病的比例非常大，养老机构在对以上庞大的老年人群的医疗问题上不能提供解决方法。

另一方面，老年人患有慢性比例高，需要住院时间长，但是为保证医保基金使用的安全，平衡和发挥最大效率，各地医保管理部门对各医保定点医院确有总额预算管理，因此限定病人医保报销金额，老年患者不能在医院进行长期治疗，不能提供长期住院服务。

2021年3月11日，山东省人民政府新闻办公室召开新闻发布会。

会议指出，2021年，全省将重点围绕领导干部、青少年和老年群体开展人口老龄化国情省情教育，联合省委党校（省行政学院）开设“积极应对人口老龄化”教学专题，组织省老龄委成员单位和卫生健康系统开展“积极应对人口老龄化国家战略”专题培训，联合省教育厅在中小学素质教育中重点开展孝亲敬老文化教育，联合省老年大学在老年群体中开展“积极老龄化、健康老龄观”教育，通过教育培训，不断提升领导干部对老龄工作的认识水平和决策水平，增强全社会积极应对人口老龄化意识，提高全生命周期应对人口老龄化的行动自觉。

山东将发挥省老龄办职能，积极推动涉老工作纳入相关领域“十四五”规划，不断增强涉老政策的针对性、协调性、系统性，促进政策衔接、形成制度合力，为老龄事业发展筑牢政策保障基础。加强涉老工作标准化建设，出台一批地方性老龄工作标准规范。不断提升老年人保障水平，推动长期护理保险提质扩面，逐步解决失能人员长期照护难题。

居家养老:指为居住在家的老年人提供以解决日常生活困难为主的社会化服务，包括生活照料、医疗服务以及精神关爱服务。主要形式有两种:由经过专业培训的服务人员上门为老年人开展照料服务:在社区创办老年人日间服务中心，为老年人提供日托服务，对象是三无”老人。

社区养老:主要以上门服务为主，托老所服务为辅的整合社会各方力量的养老模式。特点在于:让老人住在自己家里，在继续得到家人照顾的同时，由社区的有关服务机构和人士为老人提供上门服务或托老服务。

机构养老:为老年人提供饮食起居、清洁卫生、生活护理、健康管理和文体娱乐活动等综合性服务的机构，包括附属于医疗机构、企事业单位、社会团体或组织、综合性社会福利机构的一个部门或者分支机构。

机构养老指的是国家政府部门、集体或个人出资运营建设的养老机构、福利院等，主要分为两种类型：公办养老机构和民办养老机构。这些机构将有养老需求的老人聚集在一起， 集中提供优雅的生活氛围、合理的膳食、周到的医疗护理及多样化的文化娱乐活动。机构养老主要的运营模式有持有经营、连锁经营及会员制；收入来源主要包括月租收入、护理收入及其它配套经营收入。