项目：城乡共享乐园项目可行性研究报告

编制单位：远翔神思经济信息咨询有限公司

目录

第一章  总论 7

1.1项目建设单位 8

1.2项目建设概况 9

1.2.1项目主要内容 9

1.2.2项目投资规模及资金构成 11

1.2.3项目资金筹措方式 11

1.2.4项目主要经济技术指标 11

1.2.5财务评价 12

1.3可行性研究报告编制说明 12

1.3.1项目可行性研究报告编制依据 12

1.3.2项目的主要研究内容和方法 13

1.4项目研究结论及建议 14

1.4.1项目研究结论 14

1.4.2建议 14

第二章  项目背景及必要性 16

2.1项目背景 16

2.1.1党中央十九大——国家大力支产业集聚发展，形成新动能 16

2.1.2国家战略——推动东北全方位振兴 16

2.1.3促进城乡要素自由流动，全面实现乡村振兴 17

2.1.4人口红利促进人们置业需求的持续增加 18

2.1.5产业结构升级，对城市化进程的未来创造了较大发展空间 18

2.1.6城市功能失衡，产城融合成必然，为城市经济发展注入新动能 19

2.1.7十四五时期是营口推进新型城镇化建设、发展旅游业的关键时期 20

2.1.8符合国家鼓励类产业准入条件 21

2.2项目建设必要性 21

2.2.1对当地经济和产业结构调整和城市发展的引领具有积极作用 21

2.2.2满足营口城市发展需求，带动多产业融合发展 21

2.2.3满足营口城乡居民置业需求，促进房地产经济发展 22

2.2.4满足市民日益增长的物质文化需求，助力城市发展 23

2.2.5完善城市生活配套，促进优秀人才落户 24

2.2.6增加营口市税收，培育新的经济增长点 24

2.2.7提供众多就业岗位，提升当地劳动就业率 25

第三章  市场分析 26

3.1中国康养旅游行业市场 26

3.1.1健康社区、康养小镇将迎来新发展机遇 26

3.1.2温泉养老市场—老龄化趋势显现，未来五年进入快车道 29

3.2竞争优势分析和机会点分析 30

3.3项目SWOT分析 32

第四章  项目区域价值分析 34

4.1区位优势分析 34

4.1.1营口是投资兴业、实现理想的港湾 34

4.1.2营口是宜养宜居、宜游宜娱的滨城 35

4.2项目选址地区位及优势 37

4.2.1项目选址地 37

4.2.2地块区位 37

4.2.3地域环境特征 38

4.2.4营口的人口 38

4.2.5项目所在地配套资源 38

4.3 项目建设地综合条件分析 38

第五章  项目定位及规划方案 40

5.1 项目规划思想及原则 40

5.1.1 指导思想 40

5.1.2项目建设原则 40

5.1.3 项目发展业态 41

5.1.3规划目标 42

5.2 项目规模 42

5.3 项目规划方案 42

5.3.1 总图规划 42

5.3.2人才社区大学生就业公寓式住宅 43

5.3.3酒店式养老公寓 44

5.3.4会展演绎中心 46

5.3.5 酒店餐饮区 46

5.3.6温泉度假休闲康养中心 48

5.3.7阳光大厅 48

5.4 规划方案 50

5.4.1功能结构——确保清楚完整，组织合理，整合有序 50

5.4.2住宅建筑设计规划建议 50

5.4.3配套设施规划建议 51

5.4.4绿化景观——集分集合，中心放射，景观多变 52

5.4.5规划建设达标 53

5.4.6物业管理规划 53

5.5开发经营策略 53

5.5.1整体规划 53

5.5.2滚动发展 54

5.5.3力创精品 54

5.5.4先环境、后房屋，全面发动宣传攻势 54

5.6 营销策略 54

5.6.1价格策略 54

5.6.2促销策略 55

5.6.3销售促进 56

5.6.4公共关系 57

5.6.5调研活动 57

5.6.6准备策略 57

第六章  工程建设方案 59

6.1 指导思想 59

6.2 建设原则 59

6.3 建筑设计 60

6.3.1用地情况及用地性质 60

6.3.2设计依据 60

6.3.3项目总体规划方案 61

6.3.4交通设计 61

6.3.5景观设计 61

6.3.6日照间距 62

6.3.7总平面雨水排水与回收利用方式 63

6.4工程土建方案 63

6.4.1项目建筑规划及布局 63

6.5 结构设计 65

6.5.1结构方案确定原则 65

6.5.2设计依据 65

6.5.3方案概况 66

6.5.4单体设计 66

6.5.5绿地系统规划 67

6.6给排水设计 67

6.6.1给排水设计 67

6.6.2消防给水系统 69

6.7弱电工程 70

6.7.1高、低压变配电系统 70

6.7.2照明 71

6.7.3弱电线路 72

6.8智能化设计工程 72

6.9防雷 73

6.10接地及安全措施 74

6.11燃气工程 74

第七章  环境保护 76

7.1环境影响分析 76

7.2环境保护对策 76

第八章  安全卫生、消防及节能 79

8.1安全卫生 79

8.2消防设计及措施 80

8.2.1设计依据 80

8.2.2设计内容及原则 80

8.2.3 总图消防 80

8.2.4 建筑消防 81

8.2.5结构防火 82

8.2.6 给排水消防设计 82

8.2.7 防排烟设计 84

8.2.8消防电气 84

8.3节能 86

8.3.1 建筑节能 87

8.3.2 给排水节能节水设计 88

8.3.3暖通节能： 88

8.3.4 电气节能： 88

第九章  组织机构及实施进度规划 91

9.1 项目组织机构 91

9.2劳动定员 91

9.3 团队建设 92

9.4 管理制度 92

9.4.1管理制度 93

9.4.2组织管理战略 93

9.5 项目实施计划 94

9.5.1项目建设工期 94

9.5.2项目销售周期 94

9.6项目招标组织 94

9.6.1招标目的 94

9.6.2招标原则及招投标方案 94

第十章  项目投资估算 98

10.1估算范围及依据 98

10.2总投资估算 98

10.3资金使用计划 104

10.4资金筹措计划 104

第十一章  项目效益预测 105

11.1预测依据 105

11.1.1评价依据、原则和假设条件 105

11.1.2基础数据及其测算 105

11.2销售收入 106

11.2.1销售分析 106

11.2.2价格定位 106

11.2.3项目营业收入预测分析 107

11.2.4项目销售税金及附加 107

11.3项目成本预测 107

11.4项目效益预测 108

11.5财务分析 109

11.5.1盈利能力分析 109

11.5.2盈亏平衡分析 109

11.6财务综合评价 110

第十二章  风险及社会影响分析 111

12.1社会影响效果分析 111

12.2社会适应性分析 111

12.3 社会风险及对策分析 112

第十三章  项目综合评价 115

13.1研究结论 115

13.2建议 115

在党的十九大报告中，习近平总书记指出：我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，建设现代化经济体系是跨越关口的迫切要求和我国发展的战略目标。

（一）深化供给侧结构性改革。建设现代化经济体系，必须把发展经济的着力点放在实体经济上，把提高供给体系质量作为主攻方向，显著增强我国经济质量优势。加快建设制造强国，加快发展先进制造业，推动互联网、大数据、人工智能和实体经济深度融合，在中高端消费、创新引领、绿色低碳、共享经济、现代供应链、人力资本服务等领域培育新增长点、形成新动能。

东北，是中国北方仓廪，是共和国工业摇篮，寄托着新一轮振兴的光荣与梦想。振兴东北，关乎天下乐安，关乎国家发展大局，习近平总书记始终念兹在兹，党的十八大以来，先后6次视察东北，为振兴发展掌舵领航、把脉定向、激励鼓劲，并赋予“新担当、新突破、新作为”重大职责使命。“十四五”开局之年，东北三省抓机遇开好局起好步，推动振兴发展率先实现“新突破”。

《中共中央 国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》（以下简称《意见》）明确提出，到2022年，我国城乡融合发展体制机制初步建立。到2035年，城乡融合发展体制机制更加完善。到本世纪中叶，城乡融合发展体制机制成熟定型。城乡全面融合，乡村全面振兴，全体人民共同富裕基本实现。

我国目前进城务工的农民已高达2.88亿，虽然2.2亿农民工及其家属已被统计为城镇常住人口，但他们并没有城市户籍，这就在很大程度上制约了这部分城镇常住人口消费的增长。

本次《意见》在健全农业转移人口市民化机制方面提到，要有力有序有效深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。加快实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖。维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，支持引导其依法自愿有偿转让上述权益。提升城市包容性，推动农民工特别是新生代农民工融入城市。

一旦农民在城市落户，他们在城市就业的时间就会相对延长，消费水平自然可以大大提高。因此，解决城市化问题，就是要降低农民进城务工的门槛，加快农民工的市民化，要促进迁徙的人口定居，帮助进城的人口落户，增加收入，这也是拉动城市消费需求的重要途径。

中国目前的人口年龄结构处在人口红利的阶段，每年供给的劳动力总量为1000万，劳动力人口比例较高，保证了经济增长中的劳动力需求，由于人口老龄化高峰尚未到来，社会保障支出负担轻，财富积累速度比较快。

目前我国人口结构分布中，占比最大的人群分布在30-44岁，而这部分年龄层的人往往处于置业高峰期，既有首次置业需求的，也有改善住房需求的，这些人处于事业的黄金区，具备一定的经济实力，且多半已经成立了家庭，是购买商品房的主力军。另外，随着我国近年来文化教育的普及和高校的；连续扩招，普通高校毕业生逐年大幅增加。而这些大学生毕业后，基本上还是留在了城市里，5-10年后这些人即面临首次置业的需求。

产城融合便是以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套，以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。正所谓城市没有产业支撑，即便再漂亮，也就是“空城”；产业没有城市依托，即便再高端，也只能“空转”。

随着中国产业不断发展壮大，“有城无产”、“产强城弱”，产业与城市功能不匹配、不协调等问题问题也越发凸显。部分城市在发展初期都十分重视产业发展，商业和居住配套建设相对滞后，导致城市内居民舒适感降低，商业休闲娱乐环境较差，给生活带来很多困扰，这也使得城市人才流失，发展脱节。

因此，十九大提出实施区域协调发展战略，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。此举有助于加速推进新型城镇化建设，推动新型城市发展、加快培育新生中小城市、促进产城融合发展。

"十四五"时期（2021—2025年）是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后，乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年 ;也是营口市立足新发展阶段 ，贯彻新发展理念，构建新发展格局 ，推进新时代全面振兴的关键时期。

《营口市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》指出坚持以人为中心，推进新型城镇化建设。优化区域格局，统筹推进协调发展。

业内专家认为，旅游消费升级的大趋势并不会随着疫情而改变，疫情反而会提振部分旅游产品的市场需求，或在疫情结束之后出现一波“报复性”消费。康养旅游的出现顺应了人们旅游观念的转变和对健康的追求，而如何把概念注入产品落地也是业内的关注点。目前，不少房企选择将康养、旅游、地产三点相互结合，最终形成康养小镇、康养综合体或者康养度假区等，在旅游度假的同时享受专业的养生服务。