项目名称：电子交易市场综合体项目商业计划书范文

编制单位：远翔神思经济信息咨询有限公司

项目概况：

       城市商业综合体在有限的城市土地上，高度集中了几乎现代城市的全部功能，不仅能提高工作效率和改善工作及生活的环境质量而且能提高土地利用率，具有较大经济效益和社会效益。因此城市商业综合体对于土地开发强度已高于国际公认的警戒线、土地供需矛盾十分严重的佛山市具有十分重要的意义，有利于其逐步由工业化阶段向新型城镇化转变，有利于其拓展发展新空间、化解土地供需困局，实现社会经济的可持续发展。

       本文以电子高科技技术为主导的大型企业xx公司的电子交易市场综合体项目为研究对象。在相关理论的基础上，以商业计划书的形式对项目的市场前景和竞争力进行具体分析，揭示优势、劣势及市场风险。确定了合适的运营管理模式，设定营销策划方案，再进行项目经济效益预测与分析，实行风险防范，为项目的有效实施提供帮助。

       本文在国内电子信息行业快速发展的大背景下，通过对国内电子信息行业前景、佛山市、禅城区电子交易市场现状分析，总结其发展趋势，最后借助SWOT分析模型对本项目进行总体评价，引出xx公司xx电子交易市场所面临的机遇和挑战，确定xx公司电子交易市场的定位必须走品牌化、规模化、人性化的道路。在对当地市场环境进行充分分析后，结合xx公司的战略目标，制定本项目的建设及运营管理措施。针对电子交易市场综合体项目产品多元化的特点，确定出租与出售相结合的盈利模式。此外，还运用4P策略对项目的营销方案进行了研究分析；运用共生理论，明确本项目的渠道模式。

       本文最后通过对项目投资、预期收入、内部收益率等数据进行财务分析，得出本项目是一个收益可观，抵御风险能力强的项目。只要控制好项目建设品质，加强对电子交易市场的运营招商工作，本项目可以取得较大收益。而且本项目通过“三旧”改造方式实现了对旧区的升级改造，提升了周边的城市形象，具有良好的社会效益。最后得出结论，本项目是一个优质的综合体项目。

       项目的背景

       改革开发以来，xx市作为一个以工业制造业闻名的城市，取得了令人瞩目的成绩。但其过往所依赖的低端型、粗放型、密集型的传统工业发展模式已经与其城市发展定位不相符，现城市正由工业化阶段逐步向城镇化进行转变。根据2012年土地变更调查现状统计数据，2012年末全市建设用地总规模为xx平方米公里，xx的土地开发强度（即建设用地占土地总面积比例）已经增至35.96%，已高于国际公认的土地开发强度警戒线30%。从珠三角地区各城市土地开发强度的排序来看：xx排在深圳、东莞的后面，处于珠三角中等偏上水平，与经济发展水平相适应，土地开发强度已超出珠三角平均值得16.56%。与国内外其他经济发达的城市比较，xx的土地开发强度远远高于北京（18%）、上海（29%）以及国际大都市的香港（19%）、日本三大都市圈（15.6%）、德国斯图加特（20%），而xx的经济发展水平与上述地区相比仍有较大差距，可见xx的土地开发强度已经达到了社会环境及生态环境的承受极限，从城市可持续发展方面进行考虑，已不可能再为发展经济而大规模占用土地。但一定规模和数量的土地仍然是xx市经济发展的支撑，是必不可少的。根据2012年国务院批复的《广东省xx市土地利用总体规划2006-2020》，至2020年末，xx市建设用地规模不超过1363平方公里，2013年以后还剩12129公顷新增建设用地可以供应。因此，至2020年，可用年均新增建设用地指标不超过1516公顷。新增建设用地供给规模有限，而社会经济发展对土地的强大需求却日益增加，两者之间的矛盾日益突出。要实行社会经济的可持续发展，拓展发展空间，必须尽快找出可行办法，化解这个困局。

       与新增建设用地供应量有限相比，xx市现有“三旧”用地16866公顷（即旧城镇、旧村居、旧物业用地），几乎等于全市约20年新增建设用地供应量的总和。这大面积的“三旧”用地土地利用率低，绝大多数为低矮厂房、杂乱村居，规划布局和产业结构混乱，已不适应新型城市化的发展，其进行改造升级的潜力十分巨大，也十分必要。“三旧”用地上的工厂大多为纺织印染、家具加工、陶瓷生产等高污染、低产出、高耗能的企业，部分旧村居由于基础设置配套不足，外来人口多，已经成为“脏乱差”的典型代表，对城市管理提升产生极大影响。为有效解决这一情况，xx市从2006年起，开始逐步将对“三旧”用地的改造作为实行社会经济可持续发展的突破口。希望通过大力推进“三旧”改造工作，盘活存量土地，实行低效土地的二次开发，有效解决现有发展用地不足的问题。此外借“三旧”改造的契机，实现产业结构的升级转型、实现城乡一体化的发展。

       xx区作为xx的中心城区，行政辖区面积小，土地发展空间有限，但作为老城区，却拥有大量的旧厂房、旧物业建筑，是xx市五区当中（五区为xx区、xx区、xx区、xx区、xx区）最急需通过“三旧”改造实现城市面貌改变和产业转型升级的地区。在2008年至2013年6月，xx区已批复的“三旧”改造项目共175项，涉及面积30667亩。其中11个项目完工，占比例6%，涉及面积708亩;47个项目在建开发，占比例27%，涉及面积7260亩；预计22个项目在正在办理土地交易交易，占比例13%，涉及面积3581亩；52个项目正在推进过程中，占比例30%，涉及面积15547亩；有43个项目处于停滞状态，占比例24%，涉及面积3571亩。总体而言，xx区的“三旧”改造项目均在顺利有序的推进过程中。