项目名称：综合社区开发项目商业计划书范文

编制单位：远翔神思经济信息咨询有限公司

项目概况：

       在中国经济减速的宏观背景下，政府从2010年4月开始对房地产业实施宏观调控，随着一系列的紧缩政策的推出，住宅价格只升不降的格局被打破。房地产市场风险越来越明显，开发商间的竞争越来越激烈，越来越多的房地产运作模式从单一的“拿地-建楼-销售”的住宅地产模式向“拿地-建楼-运营”的商业地产、工业地产等多元化模式转变。

       本文介绍的是位于xx的一个综合社区开发项目，该项目计划采用一种比较新颖的开发模式：以现代服务产业园与住宅地产相结合，以产业园的巨大社会价值获得大量有价格优势的土地，以产业聚合效应提升地块整体价值，通过产业园的开发、运营、销售为住宅开发创造成熟的配套设施和人气并提供稳定持续的现金流，最终获取可观的利润。

       本文根据房地产开发项目可行性研究方法与经济评价理论，结合国内外相关参考文献以及作者多年的从业经验，对该项目之可行性进行了研究。本文介绍了该项目的投资主体及项目基本情况，分析了大连市产业园开发现状和商品房市场走势，对产业办公的物业需求作了分析，对商品房产品作了产品定位和价格定位。根据这些分析，作者拟定了开发计划、投资估算以及销售回款计划，在此基础上，作者对项目进行了财务评价，其结论显示该项目可行，且具有较高的经济效益。

       项目的背景及意义

       2011年在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：

1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。

       上述调控效果在限购城市显现，中国房地产指数系统百城价格指数2011年1月以来，环比涨幅逐渐缩小，价格上涨速度持续放慢；9月-11月，连续三个月环比下跌，且跌幅不断扩大，11月环比下跌0.28%。

       自1998年城镇住房制度改革以来的，影响房地产行业政策、土地等关键因素不断变化，房地产业不断遭遇波折，但总体而言仍发展迅猛，房地产业在国民经济中的作用已经超越了“经济增长点”的阶段，已经进入国民经济支柱产业的行列。展望未来，在2012年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临可能持续的调控政策，短期内，市场需求和价格波动幅度加大，行业风险上升。应该看到的是，中长期来看，土地资源总体偏紧的态势不会逆转。城市化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求。据联合国在2010年3月25日发布的一份报告称：中国的城市化进程发展很快，城市化水平从1980年的19%跃升至2010年的47%，预测到2025年将达到59%，房地产业仍面临较好的发展空间。

       可以预见，未来房地产竞争日趋激烈。而企业的竞争，不仅是产品的竞争，更是商业模式之间的竞争。商业模式的创新已成为促进竞争和商业发展的重要动力，房地产开发商选择何种商业模式是必须思考的问题。

       工业用地的基准地价只有住宅业用地的1/4，而实际上，工业用地只有同地段商住用地的1/5到1/7，甚至更低。因投资额较低，工业地产发展潜力巨大。参考美国、日本等发达国家房地产发展的历程来看，由于我国商业用地和住宅用地

之价格越来越昂贵，加之购房适龄人口的减少之趋势，多数有实力的以“买地-建设-销售的资产高周转模式”运作之地产商逐渐转向“持有模式”。

       越来越多的房地产商逐渐减少对住宅地产的依赖，加大对商业地产、旅游地产、工业地产的投入，在此背景下，本商业计划书研究了一种“产业园+住宅开发

”相结合的新型综合社区开发的商业模式。