项目名称：养老服务中心可行性研究报告

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项目概况：

1项目概述

我国人口老龄化的发展速度十分迅猛，截至2015年底，我国老年人口已占到总人口比重的15.5%，达到2.22亿人，而且这一数字还在以每年近 1000万的速度增长，将在本世纪中叶达到4.87亿的峰值，届时中国将成为世界人口老龄化程度最严重的国家之一。迅猛的银发浪潮将使得老龄经济成为新常态下我国经济新的增长点。根据《中国养老产业发展前景与投资战略规划分析报告》预测，2014至2050年间，中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106 万亿元左右，占GDP的比例将从8%左右增长到33%左右，中国将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家，养老产业迎来黄金发展时代。

2016年10月11日，中央全面深化改革领导小组第二十八次会议审议通过了《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》，提出降低准入门槛，引导社会资本进入养老服务业。10月25日发布《“健康中国2030”规划纲要》中，明确提出“促进健康老龄化”，要求推动医养结合，为老年人提供治疗期住院、康复期护理、稳定期生活照料、养护一体化的健康和养老服务。这一风向意味着养老产业即将迎来爆发式的增长机会。

为了加快发展养老服务业，围绕不断满足老年人日益增长的养老服务需求，高唐县怡心苑养老服务有限公司深入贯彻《山东省人民政府关于加快发展养老服务业的意见》（鲁政发【2014】11号）及《山东省养老服务业转型升级实施方案》（鲁政办字【2016】22号）精神，结合高唐县养老产业现实状况，斥资8000.00万元打造高唐县怡心苑养老服务中心，以养老服务为核心、居家养老为基础、人性化医疗服务为支撑的功能完善，规模适度，覆盖面广的养老服务体系，使高唐县养老保障更加完善，养老产业规模显著扩大，养老服务水平明显提高，并为养老业的发展起到标杆示范作用。

1.1.2项目建设单位概况

高唐县怡心苑养老服务有限公司成立于2017年10月17日，注册资金5000.00万元，按照老人健康期和失能期两个阶段的不同需求，不断探索和总结，形成了以机构养老为基础、社区居家养老为依托、互动养老为延伸的“三位一体”服务模式；确立了“六大标准”保障体系，满足了老人的“九大需求”；建立了“三心、六智慧、九种能力”的选人标准和 “三三制”的育人机制，同时植入中国传统文化教育、专业技能学习、行业前景培训等内容学习国际标准化管理。这些成为怡心苑在养老行业中的领先地位的核心优势，也是怡心苑打造中国连锁化养老服务平台的保障。

遵循“替天下儿女尽孝，为政府分忧”的宗旨，公司筹建怡心苑医养结合智慧养老产业项目。项目建设完成后，将会成为高唐县最大的医养结合智慧养老产业典范，共赢养老产业发展机遇，为我国的养老事业做出贡献。

1.1.3项目规划

高唐县怡心苑养老服务中心占地56亩，总建筑面积6万平方米，总投资8000万元人民币，主要包含居家老年公寓、综合医院、生活配套等，按照医养结合养老高规格规划，在硬件方面，坚持德国标准设计及建设，园林景观式环境、酒店式公寓、人性化服务理念，打造高唐县医养结合新典范。

（一）居家养老公寓本着以人为本、孝行天下、服务老人、回报社会的办院宗旨，以诚信服务、传递爱心的服务理念，立足于老年市场，引进世界先进的养老护理理念，将医疗护理与生活护理相结合，开创中国首家专业“医护型”养老事业特色模式，它不同于一般的社会养老机构，又与医院有所区别，综合了医院、养老机构的特点优点，同时弥补了家庭护理和社会养老机构护理因达不到专业的护理水平和医治条件所造成的局限性与护理缺陷，老年公寓优势是：养老带医护，生活养病两不误，老年公寓是集老年护理、医疗、保健、康复、托老养老、临终关怀、疾病预防、老年用品等多功能服务项目为一体的专业“医护型”养老护理机构，特别针对中风、瘫痪、植物人、老年痴呆以及失能老人提供专业化的护理方案，预防并发症产生的最佳住所。

（二）二甲综合医院、康复中心，接纳社会三无老人、孤儿、经济特困人士及受灾救助宗旨，回报社会、献爱心，同时也为社会服务，做到服务一流、医术一流、治疗设备一流，在养老业中起到重大作用。

建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系。统筹规划建设公益性养老服务设施，支持面向失能老年人的老年养护院、社区日间照料中心等设施建设。全面建立针对经济困难高龄、失能老年人的补贴制度。加强老龄科学研究。实施养老护理人员培训计划，加强专业化养老服务护理人员和管理人才队伍建设。推动医疗卫生和养老服务相结合。完善与老龄化相适应的福利慈善体系。推进老年宜居环境建设。全面放开养老服务市场，通过购买服务、股权合作等方式支持各类市场主体增加养老服务和产品供给。加强老年人权益保护，弘扬敬老、养老、助老社会风尚。

 《山东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

加快发展养老服务。积极应对人口老龄化，构建老年人友好型社会。建设以居家养老为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系。全面放开养老市场，鼓励引导社会力量参与。支持发展各类养老服务设施，推动公办养老设施市场化运营，逐步实现从基本生活照护向精神慰藉、心理支持、康复护理、法律服务、紧急救援、临终关怀等方面延伸。大力发展老年教育，支持老年大学等教育机构发展，加强老年人力资源开发。推动医养结合，鼓励医疗卫生机构开展养老服务，鼓励养老机构内设医务室、护理院、护理站等医疗机构，符合条件的可纳入医保定点范围。探索建立长期护理保险制度。支持开发适合老年人的康复辅具、食品药品、服装服饰、文化娱乐、休闲度假等用品用具和服务产品。重视多形式、多途径解决好农村养老问题。到 2020 年，每千名老年人拥有养老床位数 40 张以上。

 《聊城市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

健康服务业。加快发展大健康产业，推动医疗和健康养老产业融合发展，打造“省级区域健康医疗中心” ，建成冀鲁豫三省交界地区知名的特色养老基地。培育和引进新型健康服务机构，发展以养老服务为重点的医疗服务、卫生保健、康复疗养、老年护理等现代卫生产业。鼓励社会资本投资建设老年公寓，培育发展鲁西医疗康复中心、聊城华美医院、金柱和佑千岛山庄颐养中心等老年人专业服务机构。

   山东省政府先后制定出台了《加快社会养老服务体系建设的意见》、《加快发展养老服务业的意见》等一系列政策文件。2013年以来省级每年安排10亿元专项资金和5000多亩专项用地指标，围绕养老设施规划、土地保障、资金补助、税费减免等方面提出了一系列有力有效政策措施，民政部评价“在全国具有示范引导作用”。

 《山东省人民政府关于加快发展养老服务业的意见》

    到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系,使全省老年人实现老有所养。养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展。 

    ——自2014年起，省财政对新增养老床位不少于20张、符合有关部门规定资质条件的养老机构，按核定床位给予一次性建设补助，其中：对东、中、西部地区每张床位分别补助4500元、5500元、6500元，高青县、利津县和荣成市每张床位补助7000元，其他省财政直接管理县（市）每张床位补助8000元；租赁用房且租用期5年以上、达到前述条件的养老机构，按核定床位给予一次性改造补助，其中：对东、中、西部地区每张床位分别补助2000元、2500元、3000元，高青县、利津县和荣成市每张床位补助3500元，其他省财政直接管理县（市）每张床位补助4000元。 

——自2014年起，对已运营、养老床位不少于20张、符合有关部门规定的资质条件的民办和公建民营养老机构，按实际入住的自理、半自理和不能自理老年人数量，省财政分别给予每人每年360元、600元和720元的运营补助，连补3年。 　　

——自2014年起，对符合条件的城市社区老年人日间照料中心，省财政按建设规模给予分类补助。其中，对达到前述3类国家规定建设标准的，分别给予15万元、20万元、25万元的建设补助；对达不到国家规定最低建设标准、建筑面积300平方米以上的，给予10万元的建设补助；并根据城市社区老年人日间照料中心建设规模，给予4-6万元的开办补助。对农村幸福院，省以上财政给予6万元建设补助和3万元开办补助。 

　　——对县级养老服务信息平台，省财政给予100万元的建设补助，对市级统一建设的养老服务信息平台增加资助200万元。 

           《养老服务中心可行性研究报告目录》

目录

1.总论7

1.1项目提要7

1.1.1项目概述7

1.1.2项目建设单位概况8

1.1.4项目规划9

1.1.5项目建设内容9

1.1.7建设期限10

1.1.8项目投资规模及资金构成10

1.1.9主要经济技术指标10

1.2项目建议书编制说明11

1.2.1编制依据11

1.2.2主要研究内容及方法12

1.2.3编制原则12

1.3项目研究结论13

1.3.1项目研究结论13

1.3.2建议14

2.项目建设背景和必要性15

2.1项目建设背景15

2.1.1政策背景：国家和地方政策助医养结合养老产业发展17

2.1.2产业背景：养老政策已向居家养老倾斜22

2.1.3社会背景：老龄化+二胎施压我国落后养老产业待爆发23

2.1.4行业背景：机构养老无法满足就医需求，医院无法提供长期住院服务23

2.2项目建设必要性24

2.2.1是推进我国养老工作的需要24

2.2.2是鼓励民间资本发展老年服务产业的需要25

2.2.3是推动我省养老服务产业发展的需要25

2.2.4是富民强市、发展地方经济增加税收的需要25

2.2.5是提升当地劳动就业率，实现社会稳定发展的需要26

3.市场调查与分析27

3.1养老模式分析——机构养老专业化、市场化27

3.2养老市场分析—老龄经济前景可期29

3.2.1养老行业发展阶段—老龄化趋势显现，未来五年进入快车道30

3.2.2家庭结构及思想观念转变：抚养负担上升，存在社区日间照料需求31

3.2.3慢性病及失能风险：刺激养老需求爆发32

3.2.4我国养老产业市场前景35

3.3总理力促医养融合，医养结合站上万亿风口36

3.4市场小结38

4.项目区位环境及建设条件分析40

4.1项目区位选择40

4.1.1高唐区位优越，交通便捷41

4.1.2高唐环境优美，风景秀丽41

4.1.3高唐工业发达，产业集聚41

4.1.4高唐政治安定，社会和谐42

4.2项目建设条件综合分析42

5.项目规划方案43

5.1项目建设原则43

5.2项目规划方案44

5.2.1总图规划44

5.2.2高端养老公寓46

5.2.3二甲综合医院50

5.3医养结合智慧养老产业集群52

5.3.1医疗53

5.3.2康复护理53

5.3.3心理陪护54

5.3.4临终关怀54

5.4公用工程方案55

5.4.1给水、排水55

5.4.2电气57

5.4.3通风、空调、供热58

5.5信息化方案60

5.5.1信息系统60

5.5.2病房呼叫系统61

5.5.3智能化系统61

5.6项目建设期限62

6.企业组织及劳动定员63

6.1组织机构63

6.1.1设置原则63

6.1.2组织机构63

6.2工作制度64

6.3劳动定员64

7.环境保护66

7.1环境保护执行标准66

7.2环境和生态现状66

7.3生态环境影响分析66

7.3.1施工期环境影响分析66

7.3.2营运期环境影响分析68

7.4生态环境保护措施68

7.4.1施工期环境防护措施68

7.4.2运行期环境防护措施70

7.5特殊环境影响分析70

7.6环境影响评价及建议71

7.6.1 环境影响分析71

7.6.2建议71

8.节能方案72

8.1用能标准和节能规范72

8.2能耗状况和能耗指标分析73

8.3节能措施75

8.3.1建筑设计节能76

8.3.2给水排水设计节能76

8.3.3电气设计节能77

9.消防与卫生安全79

9.1消防79

9.1.1设计依据79

9.1.2消防措施79

9.1.3消防管理制度80

9.2安全与卫生80

9.2.1 职业安全卫生现状80

9.2.2卫生要求81

9.2.3危害因素分析及控制措施82

9.2.4预期效果及评价83

10.投资估算与资金筹措84

10.1总投资估算84

10.2总投资估算84

10.2.1土建工程费用84

10.2.3设备、用具购置费用85

10.2.4工程建设其它费用85

10.2.5预备费86

10.2.6铺底流动资金86

10.2.7总投资及其构成分析86

10.3资金使用计划86

10.4资金来源86

11.项目效益预测87

11.1预测依据87

11.2销售收入和销售税金及附加87

11.3总成本费用89

11.4财务评价89

11.5不确定性分析90

11.6财务评价结论90

12.结论和建议92

12.1研究结论92

12.2建议92

附表：财务附表94

附表一：流动资金估算表94

附表二：投资使用计划和资金筹措表95

附表三：总成本费用估算表96

附表四：固定资产折旧及摊销费用计算表97

附表五：损益和利润分配表98

附表六：财务现金流量表99

附表七：资金来源及运用表100

附表八：资产负债表102