项目名称：养老产业综合体项目可行性研究报告

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项目概况：

1.我国人口老龄化加速，催生养老结构发展。

   截至2014年底，我国60岁以上老年人口已经达到2.12亿，占总人口的15.5%。据预测，本世纪中叶老年人口数量将达到峰值，超过4亿。中国人口老龄化已迅速地、大规模地到来，面对中国日益严峻的人口老龄化和“空巢养老”、“养老难”、“劳力荒”的社会问题，“421家庭”模式使得全社会的养老压力更为沉重，创新发展适合中国国情的养老服务产业，将是解决这一社会问题的关键举措。

2.中国养老机构资源紧张。

随着养老观念的变化，越来越多的人选择到养老机构去养老。截至2014年底，全国各类养老服务机构和设施94110个，养老床位577.8万张，比上年增长17.0%(每千名老年人拥有养老床位27.2张，比上年增长11.5%)，其中社区留宿和日间照料床位187.5万张；年末收留抚养老年人318.4万人，比上年增长4.2%。据有关部门测算，我国养老机构的床位至少缺300万张。因此，我国未来养老机构市场发展空间巨大。

3.我国出台系列政策支持养老服务业发展。

《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》鼓励发展家庭服务业和社会福利事业；2011年2月，民政部发布《社会养老服务体系建设“十二五”规划》，为“老有所养”的战略目标明确了发展内容。国家加大资金投入，进入21世纪，在城镇建立面向“三无”老人的社会福利院，在农村为“五保”老人提供集中供养场所和生活服务；颁布《关于加快实现社会福利社会化的意见》、《关于加快发展养老服务业的意见》等政策文件，鼓励和调动社会力量，采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等形式，推动养老机构较快发展。

4.养老观念转变促养老产业快速发展。

由于城市社会结构的加速变迁，大多数中青年人都有较大的生活压力与工作强度，难以有足够精力在家照料老人。同时，现在越来越多的老人退休后也不再愿意“打扰”子女们的生活，给下辈增加额外的负担。因此，老年人为了满足社会交往、集体归属感等心理需求，越来越多的老年人开始选择社会养老服务机构。

鉴于上述良好的发展背景下，为回报社会、回报家乡父老乡亲，同时为顺应社会发展及市场经济的规律，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，切实解决老年人因病护理、康复促进、临终关怀等一系列问题，缓解地方医院住院床位紧张困境，填补郎溪县老年康复护理的空白，本项目拟筹建安徽郎溪县养老产业综合体，该项目定位于候鸟式养老、养生、康复、护理示范基地，是集老年疾病治疗、护理、康复、养生餐饮、温泉度假、休闲农业、老年干部大学、老年活动中心、临终关怀、休闲娱乐为一体的综合性养老服务机构，将满足当前社会对品质化、多元化、特色化养老机构的不同需求。可以使居住在此的老人的生活得到极大丰富，并且能缓解当前社会突出的劳动就业问题，拉动消费，带动本地经济发展，有着良好的经济效益和社会效益。我们的项目将在这样的背景下孕育而生。

近10年我国对养老事业愈加重视，相继出台老龄事业发展的中长期规划，包括养老事业的行业标准，鼓励民资进入养老产业等，并于2013年9月出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确我国养老服务业的发展定位及最终目标，是指导养老服务业发展的纲领性文件。而我国目前养老立法仍处于起步阶段，未来仍有待建立健全行业标准和养老金税收优惠的相关政策。

2014年1月，民政部、发改委联合发出通知《关于开展养老综合改革试点工作》，相关鼓励措施包括1）土地：要求将养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。2）税收：对养老机构提供的养护服务免征营业税，对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，对符合条件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税。3）手续：支持社会力量举办养老机构，在资本金、场地、人员等方面，进一步降低门槛。4）鼓励民营、境外资本投资养老服务业。

目前，我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。预计到2015年，老年人口将达到2.15亿，约占总人口的15%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。随着人口老龄化的加剧，人民群众的养老服务需求日益增长，加快社会养老服务体系建设已刻不容缓。

本项目建设地安徽省郎溪县人口老龄化进程正逐步加快，截止到2014年底，60岁以上老年人口接近4万，占全县总人口的11.43%。随着人口老龄化进程的加快，郎溪县老年人口抚养比也逐年攀升。因此,进一步促进人口结构与社会公共服务的均衡发展显得尤为重要。建设符合当地需求的养老康复产业综合体是郎溪县养老服务市场的迫切需求。本项目的建立可以在一定程度上缓解区域的养老资源紧张的问题，促进郎溪县乃至安徽省的社会福利机构发展，为改善保障民生做出贡献。

           《养老产业综合体项目可行性研究报告目录》

目 录

第1章 总论9

1.1项目背景9

1.2项目摘要11

1.2.1项目名称、性质11

1.2.2建设地点、规模、内容及建设期限11

1.2.3项目建设目标与项目规划12

1.2.4项目投资亮点13

1.2.5项目投资规模及资金构成14

1.2.6项目定位15

1.3公司概况15

1.4可行性研究报告编制说明16

1.4.1可行性研究及报告编制依据16

1.4.2主要研究内容及方法16

1.4.3编制原则17

1.5研究结论与建议17

1.5.1项目研究结论17

1.5.2建议18

第2章 项目背景及建设必要性20

2.1项目背景20

2.1.1我国人口老龄化加速，催生养老机构发展20

2.1.2中国养老机构资源紧张，未来前景看好20

2.1.3我国出台系列政策支持养老服务业发展21

2.1.4养老观念转变促养老产业快速发展21

2.2项目建设必要性22

2.2.1是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求22

2.2.2适应传统养老模式转变，满足人民群众养老需求22

2.2.3有利于解决失能、半失能老年群体养老问题，促进社会和谐稳定发展22

2.2.4增加郎溪县税收，培育新的经济增长点23

2.2.5提供多个就业岗位，提升郎溪县的劳动就业率23

第3章 市场调查与分析24

3.1行业解读24

3.1.1老龄产业的概念24

3.1.2老龄产业的特点25

3.1.3养老产业分类26

3.2中国养老产业发展28

3.2.1我国养老产业发展历程28

3.2.2我国养老方式的转变：养老方式由单一化向多元化发展28

3.3我国养老机构发展状况30

3.4中国养老地产发展分析31

3.4.1我国养老地产需求动力加大但仍处于发育期32

3.4.2养老地产核心属性是“养老”面临一系列开发难点34

3.4.3根据市场需求破解养老地产在开发、运营及盈利环节的难点35

第4章 项目建设区位分析40

4.1项目建设区位40

4.1.1资源丰富40

4.1.2规划清晰，投资沃土41

4.1.3经济发达，基础优越42

4.2项目建设地分析42

4.2.1项目建设地42

4.2.2场地权属及占地面积43

4.3项目建设地综合条件分析44

第5章 项目建设目标、定位及发展规划45

5.1建设规模及目标45

5.1.1建设规模45

5.1.2建设目标45

5.2 项目定位46

5.2.1项目定位分析46

5.2.2项目核心特色47

5.3建设内容及服务项目51

5.3.1建设内容51

5.3.2服务项目53

5.4管理制度54

5.4.1 人员管理制度54

5.4.2 财务管理制度55

5.4.3 卫生及健康管理制度55

5.4.4 饮食管理制度56

第6章 工程技术方案57

6.1设计指导思想及原则57

6.1.1指导思想57

6.1.2原则57

6.2工程方案57

6.2.1设计思路57

6.2.2建设内容58

6.2.3建筑物设计规模分析58

6.2.4规划方案59

6.3设计方案要求67

6.3.1设计要求67

6.3.2项目选址要求68

6.3.3规划设计要求68

6.3.4色彩规划69

6.3.5室内设计69

6.4公建配套工程71

6.4.1给水工程71

6.4.2排水系统72

6.4.3消防系统72

6.4.4供热、采暖72

6.4.5供电及电信72

第7章 项目建设进度及组织机构74

7.1项目建设进度74

7.1.1项目实施进度安排74

7.1.3项目实施进度表74

7.2组织机构75

7.3人力资源配置76

7.4人员培训76

第8章 节能方案78

8.1节能概述78

8.2节能、节水原则78

8.3用能标准和节能规范78

8.4能耗分析79

8.5节能措施和节能效果分析80

8.5.1主要障碍分析80

8.5.2节能措施80

8.5.3管理节能85

第9章 环境保护和水土保持方案86

9.1设计依据86

9.2项目对环境的影响86

9.2.1项目建设期对环境的影响86

9.2.1项目运营期对环境的影响87

9.3环境治理措施87

9.3.1项目建设期治理措施87

9.3.2项目运营期治理措施87

9.4水土保持方案88

9.5环境影响评价88

第10章  消防及消防措施89

10.1设计依据89

10.2主要火灾因素89

10.3主要防护措施89

第11章 项目组织管理及招投标方案90

11.1项目组织与管理90

11.1.1项目实施管理90

11.1.2项目资金管理90

11.1.3工程施工与管理90

11.2项目招标方案91

第12章 投资估算与资金筹措92

12.1估算依据及说明92

12.2总投资估算92

12.2.1建筑工程费92

12.2.2其他费用93

12.2.3总投资估算及构成93

12.3资金使用94

12.4资金筹措94

第13章 财务分析95

13.1财务评价依据95

13.2项目总收入预测95

13.2.1公益性养老公寓收入95

13.2.2医疗健康配套中心收入96

13.2.3高端养老社区收入96

13.2.4其他收入97

13.3项目成本预测97

13.4项目营业税金98

13.5项目年效益预测98

13.5.1项目收益98

13.5.2财务数据评价99

11.6财务评价结论99

第14章 综合效益分析100

14.1社会影响分析100

14.2社会效益分析101

14.3经济适应性分析101

第15章 研究结论与建议102

15.1研究结论102

15.2建议103