项目名称：富硒养生养老旅游度假区商业计划书

客户名称：

项目概况：

项目规划地环境优美，气候凉爽，更因茶山秀丽，绿色无边，是开发旅游观光茶园和疗养设施的好地方。

预计未来五年项目规模、收入及利润增长图，如下图所示：

1.2项目市场进入条件

?目前，旅游业已被国家确定为国民经济战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。

旅游业是第三产业的重要组成部分，中国明确提出要把旅游业培育成为国民经济的战略性支柱产业，国家也已出台系列政策大力支持旅游业发展，为旅游业提供坚实政策保障。“十二五”期间，国家层面提出的旅游强国战略，是中国从旅游大国向旅游强国迈进的新起点、新高点与新支点。

?我国旅游业进入黄金发展期，市场前景广阔

2014年，国内旅游人数36.3亿人次，同比增长11.4%，未来，我国旅游业前景十分良好，中国已拥有全球规模最具活力和潜力广阔的国内旅游市场，且增长态势强劲。

?消费者对生态、天然的日益重视，生态养生休闲文化旅游是我国旅游资源和产品开发的重要发展方向

随着旅游者素质的提高，旅游消费层次将不断提高，旅游消费将更体现个性化趋势。一般的观光旅游将逐步减少，高层次的文化休闲、生态养生旅游以及其他一些有特色的旅游将越来越多，旅游的文化内涵将越来越丰富。

?人口老龄化的宏观趋势迫切需要发展养老服务业。

目前，我国人口老龄化进入快速发展期。截至2014年底，我国60岁以上老年人口已经达到2.12亿，占总人口的15.5%。预计2020年老年人口将达到2.4亿人，占总人口的17.17%；到2050年，老年人口总量将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上。人口老龄化的宏观趋势迫切需要发展养老服务业。

?随着人们收入的增加，高端养生养老市场存在大量需求

一般的养老机构受限于文化认知和资源限制，且大都缺乏专业的分工管理，更谈不上高级的环境，多数都集中在“低端”。

越来越多的高收入群体认为，现在的社区无论在服务水平还是居住条件，都不能满足他们高标准的老年生活预期，对高端生态养老的需求相当迫切。

?产权式酒店、渡假式养老在国内的推广

从2000年至今，国内产权式酒店进入理性发展阶段，产权酒店的投资者、开发商、酒店管理公司逐渐走向成熟。目前，各种形式的产权式酒店开始陆续国内各地出现，并呈现出良好的发展势头，而投资收益高且具有休闲度假功能的产权式酒店投资也成为投资者频频关注的目标，市场前景广阔

随着老龄化时代与度假时代的来临，催生了度假型养老模式。该项目景区五指湖、香樟林、生态茶园、富硒土的自然优势项目汇集了养生养老渡假区的各项国际认定标准，具有良好的发展度假型养老地产的基础。

1、高铁：园区入口距即将于2017年完工的高铁宜宾东站200米，高铁2017年建成通车后，距成都、重庆50分钟车程，贵阳昆明1小时车程，高铁1小时高速2小时经济圈直接辐射人口1.9亿人。

    2、园区距在建的新五粮液国际机场15分钟车程。

    3、园区紧邻岷江新发作业区，千吨级游轮可直达广州、上海、重庆。

4、园区距已建成的乐宜高速入口12公里、京昆高速入口15公里。

项目所在地屏山县地处成都、重庆、贵阳、昆明、泸州、宜宾、内江等城市的“两小时经济圈”内，与周边各大城市可以实现全高速高铁衔接，并且与周边机场距离很近，东南西北四个方向均有机场，交通位置优越，坐拥2小时经济圈1.9亿人口的经济腹地，市场消费能力强。在人民生活水平日益提高的今天，对于日常休闲空间提出了更高的要求和标准，而目前成渝经济区范围内并没有高档次的综合型休闲养生度假旅游基地，项目的建设将开拓云贵川渝的休闲旅游及养生养老度假市场，吸引众多的游人前来参观，市场前景广阔。

           《富硒养生养老旅游度假区商业计划书目录》

目录

1项目摘要7

1.1项目概述7

1.2项目市场进入条件8

1.3项目开发价值10

1.3.1项目开发区位及环境优势10

1.3.2项目市场竞争优势11

1.4项目发展规划12

1.4.1项目核心功能——旅游养生渡假养老综合体12

1.4.2规划的两个主题：度假和养老13

1.4.3项目规划产品及服务配套13

1.4.4项目定位14

1.5项目园区建设规划16

1.6项目公司概况18

1.7融资需求及方式18

1.7.1资金需求18

1.7.2 融资合作形式19

1.8财务分析19

1.8.1资金筹措19

1.8.2 收入来源20

1.8. 3财务评价20

2项目市场分析22

2.1政策大力支持旅游业发展22

2.2我国旅游业进入黄金发展期，市场前景广阔22

2.3行业背景：旅游行业将快步进入黄金增长期22

2.4生态文化旅游是我国旅游资源和产品开发的重要发展方向23

2.5人口老龄化的宏观趋势23

2.6高端养生养老的大量需求24

2.7消费者对生态、天然的日益重视24

2.8产权式酒店、渡假式养老在国内的推广25

3项目规划方案27

3.1规划总纲27

3.1.1规划依据27

3.1.2规划原则27

3.2项目总体规划28

3.2.1项目规划要点28

3.2.2项目总平面规划31

3.3项目建设内容规划33

3.4项目功能板块规划34

3.4.1岷江北岸旅游商业区——世界风情34

3.4.2香樟林富硒书屋旅游度假区及养老康复中心——养生养老小镇37

3.4.3五指湖富硒养生休闲度假区39

3.4.4汉唐茶文化—富硒早春茶休闲体验区43

3.4.5山居人家—森林农庄休闲体验区45

3.4.6环保观光列车系统——观光小火车48

3.4.7小火车沿路景观及娱乐设施49

4项目可行性分析51

4.1进入障碍分析51

4.2 SWOT分析52

4.2.1项目优势53

4.2.2项目弱势53

4.2.3项目机会54

4.2.4项目威胁54

4.3结论55

5项目公司56

5.1公司概述56

5.1.1公司简介56

5.1.2公司项目开展情况57

5.2公司组织架构及管理团队57

5.2.1公司组织结构57

5.2.2管理团队58

5.2.3管理模式58

5.2.4管理能力59

5.2.5团队建设60

5.3公司管理体制61

5.3.1管理制度61

5.3.2组织管理战略62

6项目市场运作64

6.1项目运作规划64

6.1.1项目运作思路64

6.1.2项目运营分类64

6.2市场定位65

6.2.1客源市场定位65

6.2.2旅游客源市场的细分66

6.2.3市场规模预测67

6.2.4目标市场人群67

6.3项目运作68

6.3.1项目发展战略68

6.3.2项目旅游产品的营建模式68

6.4营销目标及营销策略69

6.4.1营销目标69

6.4.2营销策略69

6.4.3项目竞争策略73

6.4.4价格策略73

6.5旅游商品开发策略75

6.6推广和经营计划76

7 融资方案计划78

7.1资金需求及用途78

7.2 融资方案78

7.2.1 融资合作形式78

7.2.2公司对于投资方的责任以及义务79

7.3组织架构79

7.4投资进入、退出80

7.4.1 投资进入80

7.4.2投资者退出80

7.4.3投资者监管机制83

8 财务效益分析84

8.1 评价说明84

8.1.1评价范围84

8.1.2评价方法84

8.2 财务效益与费用估算84

8.2.1营业收入及其税费计算84

8.2.2总成本费用86

8.2.3现金流量分析86

8.2.4效益分析87

8.2.5股权投资回报87

8.3财务综合评价88

8.3.1主要财务经济指标88

8.3.2收入及净利润预估88

9 风险分析89

9.1技术风险及防范措施89

9.2市场风险及防范措施90

9.3管理风险及防范措施90

9.4财务风险及防范措施91

9.5 信用风险及防范措施91