项目名称：五星级大酒店可行性研究报告

客户名称：新疆某服务有限责任公司

项目概况：

中国酒店业在未来的3—5年将有以下主要发展趋势：

1.酒店发展集团化；

2.信息化、智能化发展趋势；

3.星级酒店规模和效益呈现持续稳定增长；

4.中国高端酒店的主流变为房地产开发业加跨国公司品牌；

5.互联网将成为酒店营销的最大平台；

6.酒店服务进入定制化阶段；

7.酒店管理向人性化发展；

8.创建独具特色的酒店文化成为潮流；

9.绿色环保概念大行其道。

从酒店类型上看，随着我国旅游业的持续发展以及国民收入的不断提高，休闲度假旅游将成为国民的主要休闲娱乐方式之一。在旺盛的酒店需求推动下，度假型酒店的发展将使本土酒店有机会脱颖而出，催生出具有中国特色的顶级旅游度假酒店品牌。

另外，我国会议会展和奖励旅游市场的快速发展已经成为国内城市酒店需求增长的主要驱动力。预计在未来的3—5年中，我国的会议会展和奖励旅游市场将会以每年8％左右的增幅增长，有望在2015年跻身世界前五名。因材，综合会议型酒店将在未来的5年时间 成为城市酒店业的新生力量。

从酒店分布地域上看，北京、上海、广州和深圳等一线城市以及经济发达省份的省会城市的酒店几乎趋于饱和状态。因此，未来3—5年许多酒店集团将逐渐向中西部地区和经济欠发达地区的三线以下城市布局。而酒店在国内主要旅游城市和布局。而酒店在国内主要旅游城市的布局速度也将继续加快，预计最少还有84000间国际品牌酒店客房将在2013年年底进入中国市场。

综上，我国星级酒店市场前景十分看好，高端综合性星级酒店将是我国酒店行业未来发展的一个重要发展方向。

乌鲁木齐酒店业经历了30多年的发展，酒店业一直处于一个平稳的发展时期，这时期酒店的数量增长缓慢，发展较平缓，这与酒店业形成的内因产业结构、商务需求是息息相关的，酒店业主要是靠内部的需求来进行市场消化；近年来随着西部大开发和新疆旅游的不断开发和发展，酒店业呈现了一个飞速的发展，无论从酒店的数量还是酒店的入住率都有了质的改变，这与酒店业发展的外因是相关的，一些大型政府活动的举办、外来商务人员、旅游人员的增多等。

乌鲁木齐市的星级酒店分布与乌鲁木齐市的产业分布是相关的，乌鲁木齐的产业如：金融业、旅游业等商务和商业的活动主要集中在市中心二环内，因此乌鲁木齐的星级酒店也主要集中在二环线以内，主要分布在一环核心区，即CBD区域，占总的星级酒店总数的65%，其次是一二环间，占总的星级酒店的35%。一二环作为一环核心区的一个补充，无论从地理位置上还是城市功能上，都和一环具有很大程度的相似性、互补性，当然也有较大的差异。具体星级酒店的位置见下表，其中各星级酒店在各环线的比例如下：

档次越高的酒店离市中心核心区域越近，四星级和五星级酒店主要集中在一环内，主要原因在于一环内交通便利、且离商业中心和商务中心的距离较近；三星级酒店的环线特征不明显，这与市场的需求和经营者的利润是相关的。

乌鲁木齐市三星级以上的酒店楼层主要分布在16至20层，约占总量的30.0%；三星级以上酒店在10层以下、或31层以上所占比例都比较少，占总星级酒店的2.5%。客房规模主要集中在100房—200房，占45%，其次是200房—300房的规模占30%。

           《五星级大酒店可行性研究报告大纲》

第1章 项目前言及总论.... 12

1.1 项目核心目标... 12

1.2 项目背景... 12

1.3项目概述... 14

1.4 项目承建单位概况... 15

1.5项目建设的规模和内容... 15

1.5 营运与管理... 16

1.6项目总投资和财务评价... 17

1.7 效益分析... 18

1.8主要经济技术指标... 18

1.9 可行性研究报告编制说明... 19

1.9.1 可行性研究及报告编制依据... 19

1.9.2 项目的主要研究内容... 20

1.10项目综合评价和研究结论... 20

1.10.1 综合评价... 20

1.10.2 综合结论... 21

1.11 建议... 22

第2章 项目建设背景及必要性.... 24

2.1项目建设背景... 24

2.1.1旅游和酒店行业的宏观背景... 24

2.1.2行业背景：旅游的快速发展亟需旅游配套设施的完善... 25

2.1.3 市场背景：高端星级酒店市场前景十分乐观... 25

2.1.4乌鲁木齐市推进旅游强市建设势在必行... 26

2.1.5乌鲁木齐市酒店行业的现状已经满足不了旅游业的快速发展的需求... 27

2.1.6国家规划：为酒店项目的建设的发展提供了政策支持... 27

2.1.7 产业政策：大力支持鼓励发展旅游服务产业... 28

2.1.8区域政策：地方十二五规划及产业政策对酒店行业支持力度大... 29

2.2项目建设必要性... 31

2.2.1是加快乌鲁木齐旅游国际化进程、促进旅游业发展的需要... 31

2.2.2是鲁木齐市推进旅游强市，完善旅游服务设施的要求... 32

2.2.3有利于完善米东区酒店服务体系，提升旅游服务产业综合实力... 32

2.2.4 有利于促进区域内劳动就业，减轻就业压力... 32

2.2.5增加乌鲁木齐税收，培育新的经济增长点... 33

2.2.6发挥优势，发展有特色的酒店项目... 33

2.3高端星级酒店市场环境深入分析... 33

2.3.1 酒店行业的重要性... 33

2.3.2利好政策有助于酒店行业的发展... 34

2.3.3 人均出游次数增长、 消费水平提高，对高端酒店的需求不断增加... 35

2.3.4 我国旅游市场的火爆，亟需酒店等旅游配套设施的完善... 35

2.3.5 会展业的发展成为高端星级酒店不断增加的重要因素之一... 35

第3章 旅游市场分析.... 36

3.1市场前瞻... 36

3.2 我国旅游业市场分析... 37

3.2.1 我国旅游业发展背景... 37

3.2.2 我国旅游业的发展现状... 38

3.2.3中国旅游业发展空间巨大... 41

3.3新疆旅游市场分析... 42

3.3.1 新疆旅游市场的发展现状... 42

3.3.2新疆旅游业规模... 44

3.4 乌鲁木齐旅游市场分析... 45

3.4.1 乌鲁木齐旅游业市场现状... 45

3.4.2乌鲁木齐市的客源市场分析... 47

3.4.3游客的文化程度、家庭收入、消费和职业分析... 49

3.5 乌鲁木齐会展业市场分析... 50

3.5.1乌鲁木齐市建设“国际会展城”的有利条件... 51

3.5.2 乌鲁木齐会展业分析... 51

3.6 市场总结... 52

4．酒店市场分析.... 53

4.1我国酒店行业地位及特点... 53

4.1.1酒店的产业地位... 53

4.1.2酒店行业特点... 54

4.2我国酒店行业的总体发展概况... 54

4.2.1我国酒店行业发展形势分析... 54

4.2.2 我国酒店市场规模分析... 55

4.2.3我国酒店档次分析... 58

4.2.4 我国酒店类型和品牌... 59

4.2.5 我国酒店分布区域... 59

4.2.6中国酒店市场结构分析... 60

4.3 我国酒店行业的发展趋势... 61

4.4乌鲁木齐酒店业市场概况... 62

4.4.1乌鲁木齐酒店的发展历程... 62

4.4.2 乌鲁木齐市星级酒店的分布情况... 62

4.4.3 乌鲁木齐市星级酒店的楼层及规模分析... 62

4.4.4 乌鲁木齐酒店基本情况... 63

4.4.5乌鲁木齐酒店住宿人员状况... 63

4.4.6 乌鲁木齐酒店价格和出租率... 64

4.4.7乌鲁木齐酒店市场预测... 65

第5 章 项目可行性分析.... 66

5.1市场宏观环境分析（PEST分析）... 66

5.1.1P（政策）分析：... 66

5.1.2E（经济）分析：... 67

5.1.3S（社会）分析：... 67

5.1.4T（技术）分析：... 67

5.2宏观经济可行性分析（五力分析）... 68

5.2.1现有企业之间的竞争... 68

5.2.2新进入者的威胁... 69

5.2.3替代品的威胁... 70

5.2.4供应商讨价还价的能力... 70

5.2.5顾客讨价还价的能力... 70

5.3项目进入障碍分析... 71

5.4项目SWOT分析... 72

5.4.1Strengths（项目优势）... 72

5.4.2weaknesses（项目劣势）... 72

5.4.3Opportunities(项目机会) 73

5.4.4Threats（项目风险）... 73

5.4.5竞争分析结论... 73

第6章 区位分析及建设条件分析.... 74

6.1项目区位优势分析... 74

6.1.1地理位置优势... 74

6.1.2 区位优势... 75

6.1.3政策优势... 75

6.1.4 城市布局... 75

6.1.5交通优势... 76

6.1.6旅游资源丰富... 77

6.1.7 文化特色及习俗... 80

6.1.8 自然地理概括... 80

6.2区位建设分析小结... 81

第7章 项目方案.... 82

7.1 项目方案... 82

7. 2项目定位... 82

7.2.1档次定位：... 82

7.2.2功能定位... 82

7.2.3 定位主要依据... 83

7.3 酒店运营模式... 83

7.3.1目标市场... 83

7.3.2产品与服务... 84

7.3.3运作方略... 84

7.4 项目推广宣传方案... 84

7.4.1直接渠道... 84

7.4.2间接渠道... 84

7.4.3公关宣传策略... 85

7.5 初步销售策略... 85

7.5.1客房业务... 85

7.5.2餐饮业务... 86

7.5.3提高回头率的措施... 86

7.6 营运和管理... 86

7.6.1酒店住宿业务流程... 87

7.6.2 酒店餐饮基本业务流程... 87

7.6.3建立并实施完善的质量标准... 87

7.6.3 建立并实施完善的财务内控制度... 88

第8章 项目建设方案.... 89

8.1建设内容及规模... 89

8.1.1客房方案... 89

8.1.2功能要求和总平面布置... 90

8.1.3建筑功能分区... 90

8.1.4工程建设指标... 91

8.1.5后勤设施... 91

8.2经营业务... 92

8.2.1客房服务... 92

8.2.2会议、展览、展示服务... 92

8.2.3餐饮服务... 92

8.2.4娱乐服务... 93

8.2.5其他服务... 93

8.3功能布局与建设基本思路... 93

8.3.1功能设置... 93

8.3.2酒店设计建议... 94

8.4 酒店建设标准... 95

8.5 酒店规划及装修设计规划... 95

8.5.1酒店内部景观设计... 95

8.5.2酒店休闲娱乐楼设计... 96

8.5.3酒店大堂设计... 97

8.5.4 餐厅和酒吧设计... 98

8.5.5 美容美体及游泳休闲区设计... 99

8.5.6 酒店客房设计... 100

8.5.7 酒店会议中心设计... 101

8.5.8 其他休闲区设计... 102

8.6主体工程装修方案... 103

8.6.1加固工程... 103

8.6.2外装饰改造... 103

8.6.3内装饰... 104

8.7配套工程方案... 105

8.7.1给排水改造... 105

8.7.2暖通设计... 106

8.7.3电气建设方案... 106

8.7.4通风与空调工程方案... 107

8.7.5智能工程... 107

8.7.6公共广播工程方案... 108

8.7.7 IP智能视频监控系统... 109

8.7.8客房无线网络系统... 110

第9章 安全及消防.... 111

9.1劳动保护与安全卫生... 111

9.1.1劳动安全... 111

9.1.2卫生防护... 111

9.2消防安全... 112

9.2.1 消防措施... 112

9.2.2消防管理制度... 113

第10节能分析.... 114

10.1节能标准及规范... 114

10.2节能措施... 114

10.2.1建筑节能措施... 114

10.2.2节水措施... 114

10.2.3公用工程节能... 115

10.2.4主要管理节能分析... 116

第11 环境影响评价.... 117

11.1编制依据... 117

11.2污染源... 117

11.2.1项目改造装修期对环境产生的污染... 117

11.2.2项目运营期对环境产生的污染... 118

11.3环境保护... 118

11.3.1项目改造装修期的环境治理... 118

11.3.2项目运营期的环境治理... 118

11.4环境影响评价... 119

11.4.1防治措施的合理性... 119

11.4.2环境影响评价... 119

第12章 项目管理及劳动定员.... 120

12.1机构设置及职责... 120

12.1.1设置原则... 120

12.1.2组织机构... 120

12.1.3劳动定员... 122

12.2人员培训... 123

12.3销售激励制度... 123

12.4营运和管理... 123

12.4.1遵循的标准... 123

12.4.2营运管理计划... 124

第13章 项目建设进度规划.... 125

13.1项目建设工期... 125

13.2项目实施进度表... 125

第14章 投资估算与资金筹措.... 126

14.1总投资估算及资金使用计划... 126

14.1.1投资估算依据... 126

14.1.2总投资估算... 126

14.1.3资金使用计划... 127

14.2资金筹措方案... 127

第15章 财务效益分析.... 128

15.1评价说明... 128

15.2财务效益与费用估算... 128

15.2.1销售收入及其税费计算... 128

15.2.2总成本费用... 130

15.2.3项目总成本费用... 130

15.2.4项目年效益预测... 130

15.2.5 项目投资盈利能力... 130

第16章 项目综合效益分析.... 131

16.1项目对GDP、产值和税收的经济效益... 131

16.2对就业的收益... 131

16.3对产业结构的影响... 131

第17章 综合结论和建议.... 132

17.1 项目综合结论... 132

17.2 建议... 132

18.财务附表.... 134