项目名称：四星级综合性酒店项目可行性研究报告

客户名称：南京某工贸有限公司

项目概况：

根据国家旅游局公布的最新数据显示，2011年上半年全国旅游总收入突破1万亿元，比上年同期增长18%。其中，国内旅游人数同比增长13％，国内旅游收入同比增加22%，入境旅游人数及入境过夜旅游人数均同比增加1％。2011年上半年，全国共有3837个在建旅游项目，实际完成投资615.63亿元，同比增加10.5%。

预计到“十二五”末期，国内旅游人数会达到33亿，入境过夜旅游人数会达到1亿。从宏观的基本面看，旅游及酒店业已经进入了告诉发展的黄金时期。

2011年第四季度，星级饭店统计管理系统中13552家星级饭店，有12889家经营情况数据通过省级旅游行政管理部门的审核，完成率为95.11%。

在 12889 家星级饭店中，除停业的 669 家饭店外，有12220 家完成了第四季度经营数据的填报，包括一星级 214 家、二星级 3591 家、三星级 5635 家、四星级 2172 家、五星级 608 家。

全国 12220 家星级饭店第四季度的营业收入总计为657.59 亿元，其中餐饮收入为 302.72 亿元，占营业收入的46.04%;客房收入为 268.49 亿元，占营业收入的 40.83%。

全国第四季度星级饭店平均房价为322.21元/间夜，平均出租率为62.04%，每间可供出租客房收入为199.90元/间夜， 每间客房平摊营业收入为41850.52元/间。

从第四季度各地区经营情况看，平均房价位居全国前6位的为上海、北京、海南、广东、天津和四川；平均出租率位居前6位的为湖南、海南、四川、福建、山东和重庆；每间可供出租客房收入位居前6位的为上海、北京、海南、广 东、四川和福建；每间客房平摊营业收入位居前6位的为上海、浙江、北京、江苏、福建和山西。

           《四星级综合性酒店项目可行性研究报告目录》

1 总论... 8

1.1项目概述... 8

1.2 项目提要... 10

1.2.1 项目承办单位概况... 10

1.2.2 项目定位及发展目标... 10

1.2.3 公司未来发展战略... 11

1.3项目建设的规模和内容... 12

1.4项目总投资和财务评价... 13

1.5 效益分析... 14

1.6主要经济技术指标... 15

1.7 可行性研究报告编制说明... 16

1.7.1 可行性研究及报告编制依据... 16

1.7.2 项目的主要研究内容... 16

1.8项目初步研究结论... 17

1.9 建议... 18

2 项目建设背景及必要性... 20

2.1项目建设背景... 20

2.1.1 项目由来... 20

2.1.2 行业环境——多样化酒店需求日益增长... 21

2.1.3国家规划及相关产业政策支持旅游服务产业发展... 21

2.1.4地方十二五规划及产业政策对旅游行业支持力度大... 23

2.2项目建设必要性... 27

2.2.1循环经济模式下，发展绿色饭店建设的重要意义... 27

2.2.2是加快南京旅游国际化进程的需要，促进江宁区开发西部生态旅游线路发展的需要28

2.2.3是满足南京市推进旅游强市，完善旅游服务设施的要求... 29

2.2.4 有利于促进区域内劳动就业，减轻就业压力... 29

2.2.5发挥优势，发展有特色的酒店项目... 30

3 酒店行业分析... 31

3.1我国酒店行业地位及特点... 31

3.1.1酒店的产业地位... 31

3.1.2酒店的产业特点... 32

3.2我国酒店行业的总体发展概况... 34

3.2.1我国酒店行业发展形势分析... 34

3.2.2 我国星级酒店市场规模分析... 34

3.2.3 “十二五”期间我国酒店市场规模预测... 39

3.2.4我国酒店档次分析... 40

3.2.5 我国酒店类型和品牌... 40

3.2.6 我国酒店分布区域... 40

3.2.7我国酒店市场结构分析... 41

3.2.8我国酒店未来发展趋势分析... 42

3.3我国酒店行业生命周期分析... 44

4 市场分析... 48

4.1南京星级酒店概况... 48

4.2竞争对手及发展态势... 51

4.2.1状元楼酒店... 52

4.2.2南京金陵饭店... 52

4.2.3南京金斯利喜来登酒店... 54

4.2.4南京东方珍珠饭店... 54

4.2.5南京金太隆国际酒店... 55

4.3主要目标人群... 56

4.4 SWOT分析... 56

4.4.1优势... 56

4.4.2劣势... 57

4.4.3机会... 58

4.4.4威胁... 59

4.4.5竞争分析结论... 59

5 区位分析及建设条件分析... 61

5.1项目建设地理位置... 61

5.2区位分析... 61

5.3小结... 64

6 项目方案... 65

6.1 项目定位... 65

6.2 酒店运营模式... 65

6.3 项目推广宣传方案... 66

6.4 营运和管理... 67

7 项目建设方案... 69

7.1建设内容及规模... 69

7.1.1客房方案... 69

7.1.2功能要求和总平面布置... 71

7.1.3建筑功能分区... 72

7.1.4工程建设指标... 72

7.1.5后勤设施... 73

7.2经营业务... 74

7.2.1客房服务... 74

7.2.2会议、展览、展示服务... 74

7.2.3餐饮服务... 75

7.2.4娱乐服务... 76

7.2.5其他服务... 76

7.3主体工程装修方案... 76

7.3.1加固工程... 76

7.3.2外装饰改造... 77

7.3.3内装饰改造... 78

7.4配套工程方案... 79

7.4.1给排水改造... 79

7.4.2暖通改造... 80

7.4.3电气建设方案... 80

7.4.4通风与空调工程方案... 81

7.4.5智能工程... 82

7.4.6公共广播工程方案... 82

8 安全及消防... 84

8.1劳动保护与安全卫生... 84

8.1.1劳动安全... 84

8.1.2卫生防护... 85

8.2消防安全... 86

8.2.1 消防措施... 86

8.2.2消防管理制度... 86

9 节能分析... 87

9.1用能标准和节能规范... 87

9.2节能措施... 88

9.2.1建筑节能措施... 88

9.2.2节水措施... 88

9.2.3公用工程节能... 89

9.2.4主要管理节能分析... 89

10 环境影响评价... 91

10.1项目建设地址环境现状... 91

10.2编制依据... 91

10.3污染源... 92

10.3.1项目改造装修期对环境产生的污染... 92

10.3.2项目运营期对环境产生的污染... 92

10.4环境保护... 93

10.4.1项目改造装修期的环境治理... 93

10.4.2项目运营期的环境治理... 93

10.5环境影响评价... 94

10.5.1防治措施的合理性... 94

10.5.2环境影响评价... 94

11 项目管理及劳动定员... 95

11.1机构设置及职责... 95

11.1.1设置原则... 95

11.1.2组织机构... 95

11.1.3劳动定员... 97

11.2人员培训... 98

11.3销售激励制度... 98

11.4营运和管理... 99

11.4.1遵循的标准... 99

11.4.2营运管理计划... 99

12 项目建设进度规划... 101

12.1项目建设工期... 101

12.2项目实施进度表... 101

13 投资估算与资金筹措... 102

13.1总投资估算及资金使用计划... 102

13.1.1投资估算依据... 102

13.1.2总投资估算... 102

13.1.3资金使用计划... 103

13.2资金筹措方案... 103

14 财务效益分析... 104

14.1评价说明... 104

14.2财务效益与费用估算... 104

14.2.1销售收入及其税费计算... 104

14.2.2总成本费用... 104

14.2.3项目总成本费用... 105

14.2.4项目年效益预测... 106

14.2.5 项目投资盈利能力... 106

15 项目综合效益分析... 108

15.1项目对GDP、产值和税收的经济效益... 108

15.2对就业的收益... 108

15.3对产业结构的影响... 108

16 综合结论和建议... 109

16.1 项目综合结论... 109

16.2 建议... 110

附表一... 112

项目运营营业收入估算表    单位：万元... 112

附表二... 113

项目销售税金及附加一览表    单位：万元... 113