项目名称：国际茶博会展中心可行性研究报告

客户名称：湖南某置业有限公司

项目概况：

“十二五”期间，雨花区发展面临着前所未有的机遇：

一是新产业革命方兴未艾带来发展契机。后金融危机时代，全球经济向上回升趋势明显，低碳、物联网、新能源为代表的新产业革命浪潮将推动产业向更宽领域、更高层次发展，为雨花区参与区域分工、承接产业转移、发展高端产业带来新的发展契机。

二是“两型”建设纵深推进催生发展机遇。长株潭城市群“两型”社会建设是国家促进东中西互动和中部地区崛起的重大战略举措，作为长株潭一体化的前沿阵地，雨花区可充分发挥先行先试优势，实现跨越发展。

三是区位优势大幅提升拓展发展空间。空港、高铁、城际铁路、地铁、公路在雨花区立体交汇，三大商圈提质改造进一步提升了商贸流通业的辐射能量，区位优势实现历史性提升，区域发展将突破地区障碍，拓展加速赶超的发展空间。

与此同时，雨花区提出：立足雨花区交通区位、产业基础、生态环境、历史文化等独特优势，把握长沙建设国际化城市的战略机遇，着力打造“长沙国际化的东南门户”；立足传统商贸流通业的良好产业基础，着力发展金融服务、现代物流、商务服务等现代服务业，加快产业集群化、高端化发展，打造湖南区域性商贸商务新中心。

以上发展方向及政策，均为天华国际茶城的规划建设提供良好市场环境与政策支撑条件。

现在 很多城市提出了建设中央商务休闲区的概念，中央商务休闲区既是城市空间结构的一个组成部分，同时也是城市的一个重要发展极。在市民片区建设集休闲、旅游、购物等于一体的文化广场，是当前雨花区推进长株潭城市群的融城核心区及“长沙国际化东南门户”发展战略的建设，拓展拉伸城市功能框架的一个重要环节。

建设中央商务休闲区对于打造雨花区商贸商务新中心有着极其重要的意义。

首先，建设中央商务休闲区是推进市区东扩南移建设南湖新城片区的重要桥头堡。近年来，雨花区提出了着力打造“长沙国际化的东南门户”发展战略，对于雨花区的发展来说是一个具有划时代意义的决策。但该战略的建设并不是短期可以实现的，也不是以抛弃现有城区为代价的，而是应该结合现有的产业、资源等实际情况，逐步推进的这样一个过程。市民片区正是处于这样的一个中间链条环节，可以发挥桥头堡的作用，把项目发展需要与现有资源相结合，实现资源利用最大化、最优化，对于雨花区的建设起到了画龙点睛的作用。

其次，是雨花区城市功能配套重新定位和拓展的需要。雨花区将以产业做构架，以文化做内容，以旅游做市场，以休闲做环境，实现 “五新雨花”整体战略。瞄准长株潭城市群休闲中心的定位，通过观光休闲、运动休闲、旅游休闲、建设覆盖全区的中央商务休闲区（CED），使雨花区成为花之心、城之心、长株潭之心。另一方面，现有城区向紧邻的周边拓展存在诸多局限性，城市不断发展的现实需要和现有城区局限性的矛盾也越来越突出。在市民片区建设CED 正是可以在一定程度上解决这些城市功能配置和城市空间拓展的问题。

第三，建设中央商务休闲区是各种有利因素的必然结果。在天华村附近一带建设CED 的可操作性比较强，有着各种有利的因素。首先是土地因素，天华村一带主要是林地、集体土地，周边人少地多，征地工作相对容易，用地成本相对较低，对于政府的土地储备和开发较为有利。其次是交通位置因素，这一片区紧挨现有城区，离南湖新城也不远，而且交通四通八达。最现实和主要的一点是，已经在这里规划的市地铁出口、圭塘河风景带，建设了市民休闲公园、省植物园等，有了这些强有力的配套设施，如果不配套跟上相关的商业和人居设施的建设，那政府如何才能实现土地开发的利益最大化，又如何能为周边失地农民提供更多的就业和致富的机会。

           《国际茶博会展中心可行性研究报告大纲》

第1章项目概述... 4

1.1规划对象与范围... 4

1.1.1 规划对象与范围... 4

1.1.2 项目业态定位... 4

1.1.3规划内容... 5

1.2项目意义... 7

1.2.1天华国际茶城建设意义... 7

1.2.2天华CED国际中心建设意义... 8

1.3 指导思想与原则... 9

1.4 建设规模及开发进度... 10

1.4.1建设规模... 10

1.4.2开发进度... 10

1.5 建设功能设计... 10

1.6 项目效益预估... 11

1.6.1 经济效益... 11

1.6.2 产业效益... 12

1.6.3 社会效益... 13

1.7 项目建设单位及资金来源... 13

1.7.1 项目承办单位... 13

1.7.2投资方介绍... 14

1.7.2 资金需求及筹集... 15

1.8项目规划依据... 16

第2章项目背景及建设必要性... 17

2.1项目建设背景... 17

2.1.1政策背景... 17

2.1.2中观背景... 20

2.1.3微观背景... 21

2.2天华国际茶城建设必要性... 23

2.2.1盘活闲置资产，实现商铺应有价值... 23

2.2.2雨花区打造湖南区域性商贸商务新中心的需要... 23

2.2.3增加就业岗位，促进社会和谐安定发展的需要... 24

2.2.4拉动消费，带动投资，提升区域经济实力的需要... 24

2.3天华CED国际中心建设必要性... 24

2.3.1建设城市新地标，提升城市形象品位的需要... 24

2.3.2打造长株潭中央商务休闲区的大战略发展需要... 25

2.3.3建设立足长株潭、幅射全省地州市的融城核心区域消费中心的需要... 26

第3章资源综合开发与利用... 27

3.1项目发展所需资源状况... 27

3.1.1雨花区概况... 27

3.1.2产业布局：构建“点带动、线延伸、面集中”的多链式产业发展集群... 27

3.1.4雨花区商贸业发展现状... 29

3.2建设地及周边产业状况... 29

3.2.1天华村周边环境状况... 29

3.2.2天华村商铺发展状况... 31

3.3项目发展条件分析... 32

3.3.1地理位置... 32

3.3.2产业优势... 32

3.3.3建设条件分析... 33

3.4发展资源条件评估结论... 34

第4章项目发展与定位... 35

4.1项目发展背景... 35

4.1.1天华国际茶城发展机遇... 35

4.1.2中央商务休闲区建设意义... 35

4.1.3项目发展符合雨花区发展要求... 36

4.2项目发展具体目标... 38

4.3项目发展定位... 38

4.3.1综合定位... 38

4.3.2国际茶城定位... 38

4.3.3CED国际中心定位... 39

4.4项目建设区位条件分析... 39

第5章项目规划方案... 41

5.1整体规划简介... 41

5.1.1项目名称... 41

5.1.2经营范围... 41

5.1.3规划内容及规模... 41

5.1.4业态定位... 41

5.2茶叶市场规划方案... 42

5.2.1项目定位... 42

5.2.2项目目标... 42

5.2.3功能分区... 43

5.2.4茶叶贸易区方案... 43

5.2.5文化交流区... 45

5.2.6配套服务区... 45

5.2.7建设规模... 45

5.3天华CED国际中心规划方案... 46

5.3.1规划建设原则... 46

5.3.2规划理念... 46

5.3.3定位级别和资源配置... 47

5.3.4功能定位... 47

5.3.5功能布局... 47

5.3.6总体结构... 48

5.3.7建设规模... 48

第6章项目组织管理及进度规划... 49

6.1组织管理... 49

6.1.1设置原则... 49

6.1.2组织机构... 49

6.1.3团队建设... 51

6.2项目规划进度... 52

6.2.1天华国际茶城规划进度安排... 52

6.2.2天华CED国际中心规划安排... 53

第7章投资估算... 55

7.1投资估算依据... 55

7.2总投资估算... 55

7.2.1天华国际茶城投资估算... 55

7.2.2天华CED国际中心投资概算... 56

7.3资金使用计划... 57

7.4资金筹措计划... 57

第8章经济效益分析... 58

8.1天华国际茶城财务分析... 58

8.1.1项目收入估算... 58

8.1.2年营业税金及附加... 58

8.1.3经济效益分析... 59

8.1.4投资风险预估表... 61

8.2天华CED国际中心财务分析... 62

8.2.1收入来源... 62

8.2.2项目成本预测... 62

8.2.3项目营业税金... 63

8.2.4项目年效益预测... 63

8.2.5结论... 64

第9章社会效益分析... 65

9.1社会影响分析... 65

9.2产业影响分析... 66

9.3适应性分析... 66

第10章结论及建议... 67

10.1研究结论... 67

10.2建议... 67