项目名称：医养结合综合服务项目可行性研究报告

客户名称：

项目概况：

1项目概述

目前，我县总人口50万人。60岁以上的老年人达9万多人，约占全县人口的18.3％，远远超出全国老年人口16.1％的比例，明显的进入人口老龄化，发展养老事业已刻不容缓。为应对人口老龄化，满足社会养老服务日益增长的需求，由高唐县怡心苑养老服务有限公司拟投资建设医养结合式怡心苑养老服务中心和居家式养老公寓，计划总投资8000余万元，总建筑面积约37000平米。

1.1.2项目建设单位概况

高唐县怡心苑养老服务有限公司成立于2017年10月17日，注册资金5000.00万元，按照老人健康期和失能期两个阶段的不同需求，不断探索和总结，形成了以机构养老为基础、社区居家养老为依托、互动养老为延伸的“三位一体”服务模式；确立了“六大标准”保障体系，满足了老人的“九大需求”；建立了“三心、六智慧、九种能力”的选人标准和 “三三制”的育人机制，同时植入中国传统文化教育、专业技能学习、行业前景培训等内容学习国际标准化管理。这些成为怡心苑在养老行业中的领先地位的核心优势，也是怡心苑打造中国连锁化养老服务平台的保障。

1.1.3项目规划

怡心苑养老服务中心，位于汇鑫路以东骨科医院北邻，总投资2500万元，建筑面积16000平方米，设置床位400张，计划2018年3月动工，2019年投入使用。

该项目为1栋9层楼房，采用无障碍化设计，按照全新的宾馆式老年公寓建设规划进行设计建设，本着“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”的原则，确保入住老人行动方便与安全。中心设有生活区、居住区、休闲娱乐区、种植区和办公区；配套设施齐全，设有单人间、双人间、多人间、活动室，棋牌室、书画室、文艺室、洗衣房、厨房、餐厅等功能室。房间内设氧气管道，呼叫器、电视、冰箱、热水器等日用品，中心建成后与骨科医院相结合溶为一体，建立医养结合式老年服务中心。中心可以满足各类老年人的不同养老需求，优越的居住条件，美好的生活环境，不仅可以让老人们度过一个幸福的晚年，而且将会进一步带动全民形成尊老、敬老、爱老的社会风气。

怡心苑居家养老公寓约2.1万平方米，以居家养老为主，从户型到配套全部按照老年人设计，智能化乐享试公寓，不高于17层，绿化率达到35%，全部安装楼宇可视加转接电话试楼宇对讲，指纹加密入户门，精装入户。与养老服务中心相互结合，60岁以上老人可享受到与养老中心同等护理待遇，包括生活照料、保健康复、精神慰藉、临终关怀等方面的基本需求。

1.1.4项目建设内容

高唐县怡心苑医养结合综合服务中心按照医养结合高规格规划，在硬件方面，坚持德国标准设计及建设，整个服务中心的建筑与园林布置，交相辉映，漫步其中如同置身于一座花园之中。

序号建筑物名称占地面积（亩）建筑面积（㎡）

1居家养老公寓A、B、C1521000

2怡心苑养老服务中心616000

3二甲综合医院3520000

4合计5657000

1.1.5建设期限

按照《全国统一建筑安装工程工期定额》的规定和同类项目比较，并结合本项目实际需要，按照“统筹规划、有序推进”原则，拟定项目的总工期为1年，2018年3月--2019年。

1.1.6项目投资规模及资金构成

整个项目工程估算总投资额为8000.00万元，具体资金构成见下表。

表1-2 项目投资资金构成表

序号投资构成金额（万元）占比（%）

1建设投资6721.7584.02%

2铺底流动资金1278.2515.98%

3合计8000.00100.00%

本项目总投资为8000.00万元，全部为企业自筹。

1.1.7主要经济技术指标

表1-3 项目主要经济技术指标

序号名称单位数量或指标备注

1项目规模项

1.1总投资万元8000.00

1.1.1建设投资万元6721.75

1.1.2流动资金万元1278.25

1.2占地面积亩56

1.3床位总数个500

1.3.1怡心苑养老服务中心个400高级养老、托老服务

1.3.2二甲综合医院个100

2新增职工人数人100

3经济数据

3.1营业收入万元3000.00

3.2总成本费用万元1211.51

3.3利润总额万元1788.49

3.4所得税万元447.12

3.5税后利润万元1341.37

4财务评价指标

4.1销售利润率%37.5

4.2投资利润率%16.77

4.3财务内部收益率（税前）%18.84

4.4财务净现值（税前）万元2095.06

4.5投资回收期（税前）年6.15

4.6财务内部收益率（税后）%12.96

4.7财务净现值（税后）万元279.33

4.8投资回收期（税后）年7.57

1.2可研报告编制说明

1.2.1编制依据

1.国家发改委办公厅计办投资〔2002〕15 号文发布的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

2.国家发改委、建设部发改投资〔2006〕1325 号文发布的《建设项目经济评价方法》和《建设项目经济评价参数》；

3.国家发展改革委发改投资[2007]1169号文发布的《项目申请报告通用文本》；

4.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

5.《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）；

6.《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》；

7.《产业结构调整指导目录2011年本》2013年修订版；

8.《山东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

9.《山东省人民政府办公厅关于印发山东省养老服务业转型升级实施方案的通知》（鲁政办字〔2016〕22号）；

10.《聊城市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

11.《中华人民共和国节约能源法》及《国务院关于加强节能工作的决定》；

12.和项目单位签订的工程咨询协议；

13.国家有关标准、规划和技术规程；

14.委托方提供的资料和相关技术文件。

建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系。统筹规划建设公益性养老服务设施，支持面向失能老年人的老年养护院、社区日间照料中心等设施建设。全面建立针对经济困难高龄、失能老年人的补贴制度。加强老龄科学研究。实施养老护理人员培训计划，加强专业化养老服务护理人员和管理人才队伍建设。推动医疗卫生和养老服务相结合。完善与老龄化相适应的福利慈善体系。推进老年宜居环境建设。全面放开养老服务市场，通过购买服务、股权合作等方式支持各类市场主体增加养老服务和产品供给。加强老年人权益保护，弘扬敬老、养老、助老社会风尚。

 《山东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

加快发展养老服务。积极应对人口老龄化，构建老年人友好型社会。建设以居家养老为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系。全面放开养老市场，鼓励引导社会力量参与。支持发展各类养老服务设施，推动公办养老设施市场化运营，逐步实现从基本生活照护向精神慰藉、心理支持、康复护理、法律服务、紧急救援、临终关怀等方面延伸。大力发展老年教育，支持老年大学等教育机构发展，加强老年人力资源开发。推动医养结合，鼓励医疗卫生机构开展养老服务，鼓励养老机构内设医务室、护理院、护理站等医疗机构，符合条件的可纳入医保定点范围。探索建立长期护理保险制度。支持开发适合老年人的康复辅具、食品药品、服装服饰、文化娱乐、休闲度假等用品用具和服务产品。重视多形式、多途径解决好农村养老问题。到 2020 年，每千名老年人拥有养老床位数 40 张以上。

 《聊城市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

健康服务业。加快发展大健康产业，推动医疗和健康养老产业融合发展，打造“省级区域健康医疗中心” ，建成冀鲁豫三省交界地区知名的特色养老基地。培育和引进新型健康服务机构，发展以养老服务为重点的医疗服务、卫生保健、康复疗养、老年护理等现代卫生产业。鼓励社会资本投资建设老年公寓，培育发展鲁西医疗康复中心、聊城华美医院、金柱和佑千岛山庄颐养中心等老年人专业服务机构。

2、产业政策

随着养老问题日益突出，近几年我国政策开始偏向养老领域。2013年至今，《关于加快发展养老服务业的若干意见》、《关于促进健康服务业发展的若干意见》、《关于积极发挥新消费引领作用加快培育形成新供给新动力的指导意见》等文件相继出台，养老服务受到政策大力支持。

  山东省政府先后制定出台了《加快社会养老服务体系建设的意见》、《加快发展养老服务业的意见》等一系列政策文件。2013年以来省级每年安排10亿元专项资金和5000多亩专项用地指标，围绕养老设施规划、土地保障、资金补助、税费减免等方面提出了一系列有力有效政策措施，民政部评价“在全国具有示范引导作用”。

 《山东省人民政府关于加快发展养老服务业的意见》

    到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系,使全省老年人实现老有所养。养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展。 

    ——自2014年起，省财政对新增养老床位不少于20张、符合有关部门规定资质条件的养老机构，按核定床位给予一次性建设补助，其中：对东、中、西部地区每张床位分别补助4500元、5500元、6500元，高青县、利津县和荣成市每张床位补助7000元，其他省财政直接管理县（市）每张床位补助8000元；租赁用房且租用期5年以上、达到前述条件的养老机构，按核定床位给予一次性改造补助，其中：对东、中、西部地区每张床位分别补助2000元、2500元、3000元，高青县、利津县和荣成市每张床位补助3500元，其他省财政直接管理县（市）每张床位补助4000元。 

——自2014年起，对已运营、养老床位不少于20张、符合有关部门规定的资质条件的民办和公建民营养老机构，按实际入住的自理、半自理和不能自理老年人数量，省财政分别给予每人每年360元、600元和720元的运营补助，连补3年。 　　

——自2014年起，对符合条件的城市社区老年人日间照料中心，省财政按建设规模给予分类补助。其中，对达到前述3类国家规定建设标准的，分别给予15万元、20万元、25万元的建设补助；对达不到国家规定最低建设标准、建筑面积300平方米以上的，给予10万元的建设补助；并根据城市社区老年人日间照料中心建设规模，给予4-6万元的开办补助。对农村幸福院，省以上财政给予6万元建设补助和3万元开办补助。 

　　——对县级养老服务信息平台，省财政给予100万元的建设补助，对市级统一建设的养老服务信息平台增加资助200万元。 

——自2014年起，省政府有关部门组织开展高级养老护理员和养老机构管理人员培训，省财政按每人2000元补助。对取得国家养老护理员技师、高级工职业资格证书后，在符合条件的养老机构护理岗位连续从业2年以上的人员，分别给予每人2000元、1500元的一次性补助。鼓励本、专科毕业生从事养老服务工作，对与符合条件的养老服务机构签订3年以上劳动合同并连续从业满1年以上的，分别给予2000元和1500元一次性补助。

           《医养结合综合服务项目可行性研究报告目录》

目录

1.总论8

1.1项目提要8

1.1.1项目概述8

1.1.2项目建设单位概况8

1.1.3项目规划8

1.1.4项目建设内容9

1.1.5建设期限9

1.1.6项目投资规模及资金构成10

1.1.7主要经济技术指标10

1.2可研报告编制说明11

1.2.1编制依据11

1.2.2主要研究内容及方法11

1.2.3编制原则12

1.3项目研究结论13

1.3.1项目研究结论13

1.3.2建议13

2.项目建设背景和必要性15

2.1项目建设背景15

2.1.1政策背景：国家和地方政策助医养结合养老产业发展16

2.1.2产业背景：机构养老无法满足就医需求，医院无法提供长期住院服务19

2.2项目建设必要性20

2.2.1是推进高唐县养老工作的需要20

2.2.2是鼓励民间资本发展老年服务产业的需要21

2.2.3是推动我省养老服务产业发展的需要21

2.2.4是富民强县、发展高唐县经济提升的需要22

2.2.5是提升当地劳动就业率，实现社会稳定发展的需要22

3.市场调查与分析23

3.1养老模式分析——机构养老专业化、市场化23

3.2养老市场分析—老龄经济前景可期23

3.2.1养老行业发展阶段—老龄化趋势显现，未来五年进入快车道24

3.2.2家庭结构及思想观念转变：抚养负担上升，存在社区日间照料需求25

3.2.3慢性病及失能风险：刺激养老需求爆发25

3.2.4我国养老产业市场前景27

3.3市场小结29

4.项目区位环境及建设条件分析30

4.1项目区位选择30

4.1.1高唐区位优越，交通便捷31

4.1.2高唐环境优美，风景秀丽31

4.1.3高唐工业发达，产业集聚31

4.1.4高唐政治安定，社会和谐32

4.2项目建设条件综合分析32

5.项目规划方案33

5.1项目规划方案33

5.1.1总图规划33

5.1.2怡心苑养老服务中心35

5.1.3老年公寓38

5.1.4二甲综合医院39

5.2医养结合养老规划42

5.2.1医疗43

5.2.2康复护理43

5.2.3心理陪护43

5.2.4临终关怀44

5.3公用工程方案44

5.3.1给水、排水45

5.3.2电气46

5.4信息化方案48

5.4.1信息系统48

5.4.2病房呼叫系统49

54.3智能化系统49

6.企业组织及劳动定员50

6.1组织机构50

6.1.1设置原则50

6.1.2组织机构50

6.2工作制度51

6.3劳动定员51

7.环境保护53

7.1环境保护执行标准53

7.2环境和生态现状53

7.3生态环境影响分析53

7.3.1施工期环境影响分析53

7.3.2营运期环境影响分析55

7.4生态环境保护措施55

7.4.1施工期环境防护措施55

7.4.2运行期环境防护措施57

7.5特殊环境影响分析57

7.6环境影响评价及建议58

7.6.1 环境影响分析58

7.6.2建议58

8.节能方案59

8.1用能标准和节能规范59

8.2能耗状况和能耗指标分析60

8.3节能措施62

8.3.1建筑设计节能63

8.3.2给水排水设计节能63

8.3.3电气设计节能64

9.消防与卫生安全66

9.1消防66

9.1.1设计依据66

9.1.2消防措施66

9.1.3消防管理制度67

9.2安全与卫生67

9.2.1 职业安全卫生现状67

9.2.2卫生要求68

9.2.3危害因素分析及控制措施69

9.2.4预期效果及评价70

10.投资估算与资金筹措71

10.1总投资估算71

10.2总投资估算71

10.2.1土建工程费用71

10.2.3设备、用具购置费用72

10.2.4工程建设其它费用72

10.2.5预备费72

10.2.6铺底流动资金73

10.2.7总投资及其构成分析73

10.3资金使用计划73

10.4资金来源73

11.项目效益预测74

11.1预测依据74

11.2销售收入和销售税金及附加74

11.3总成本费用76

11.4财务评价76

11.5不确定性分析77

11.6财务评价结论77

12.结论和建议79

12.1研究结论79

12.2建议79

附表：财务附表81

附表一：流动资金估算表81

附表二：投资使用计划和资金筹措表82

附表三：总成本费用估算表83

附表四：固定资产折旧及摊销费用计算表84

附表五：损益和利润分配表85

附表六：财务现金流量表86

附表七：资金来源及运用表87

附表八：资产负债表89