项目名称：健康生态休闲医养产业园 可行性研究报告

客户名称：

项目概况：

公司为了适应市场需求并获得更大的发展空间，拟增设养老养生服务区，面向莱西市及周边地区提供养老服务。

我国人口老龄化的发展速度十分迅猛，截至2016年底，我国老年人口已占到总人口比重的16.7%，达到2.3亿人，而且这一数字还在以每年近 1000万的速度增长，将在本世纪中叶达到4.87亿的峰值，届时中国将成为世界人口老龄化程度最严重的国家之一。迅猛的银发浪潮将使得老龄经济成为新常态下我国经济新的增长点。根据《中国养老产业发展前景与投资战略规划分析报告》预测，2014至2050年间，中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106 万亿元左右，占GDP的比例将从8%左右增长到33%左右，中国将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家，养老产业迎来黄金发展时代。

2016年10月11日，中央全面深化改革领导小组第二十八次会议审议通过了《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》，提出降低准入门槛，引导社会资本进入养老服务业。在10月25日刚刚发布的《“健康中国2030”规划纲要》中，也提出“促进健康老龄化”，要求推动医养结合，为老年人提供治疗期住院、康复期护理、稳定期生活照料、养护一体化的健康和养老服务。这一风向意味着养老产业即将迎来爆发式的增长机会。

为了加快发展养老服务业，围绕不断满足老年人日益增长的高端养老服务需求，深入贯彻《山东省人民政府关于加快发展养老服务业的意见》（鲁政发【2014】11号）及《山东省养老服务业转型升级实施方案》（鲁政办字【2016】22号）精神，结合东营市高端养老市场需求，斥资5亿元打造国内首家国家级医养结合高端智慧养老综合体，以居家为基础，社会、社区为依托，机构为支撑的功能完善，规模适度，覆盖面广的养老服务体系，实现养老与医疗、家政、保险、教育、健身、旅游、康复等相关领域的良性互动，使养老保障更加完善，养老产业规模显著扩大，养老服务水平明显提高，并为养老业的发展起到标杆示范作用，将医养综合体与智慧城市紧密结合，打造智能化的智慧医养综合体，这将开创我国社会养老行业的新局面。

综上可见，农牧业开发有限公司通过利用现有生态园及周边自然环境，打造一个生态休闲、度假旅游、养老养生的综合生态园是十分可行的。

该产业园拟规划用2年时间全部建成运营，收入来源主要为有机农产品销售收入、餐饮收入、旅游观光收入、养老服务收入等。我们，预计未来五年项目年销售收入及净利润可达如下规模。

未来五年，项目销售收入预测，如下所示：

公司是一家集种植、储藏、销售、科技推广、餐饮、旅游为一体的高科技现代农业公司，是青岛莱西市2013 年度农业产业化“重点龙头企业”和省级农业及工业旅游示范点。公司生态园占地面积600 多亩，建筑面积30.36万平方米，目前净资产7000 万元。

经过6年多时间发展，公司营业收入逐年攀升，收益稳定。2016年，公司年营业收入达到1000万元，净利润实现100多万元，具备较强的生产经营能力。

本公司着眼于未来，紧跟时代进步潮流，积极发展多元化生产经营，依托农产品种植为枢纽延伸开发休闲农业，观光农业，高标准建设高现代生态农业科技示范园。把科技推广、生态示范、观光旅游三者有机地紧密结合一起，发挥最大的生态效益、社会效益及经济效益。

公司为了更好的适应未来发展需要，已经制定了三大发展战略，借助土地资源储备和外部资源，通过规模化项目开发运作，提升公司在现代农业产业的综合竞争能力，发展成为具有一定实力的公司。公司将抓住市场契机，开拓创新，力争以观光园综合开发建设为基础，拥有自己独立的旅游、休闲、服务为一体的旅游项目。把公司做强做精，具有较好的市竞争能力。

1、建设地点

本项目建设地位于青岛市莱西市店埠镇政府东200米。

2、项目定位

以生态旅游观光，结合自然养生为主导，融合旅游观光、休闲、度假、生态养生、民族文化传承及旅游体验、素质教育等产业的多功能、复合型产业综合体。

3、建设规模及内容

生态园项目总规划面积600亩。项目将打造以生态旅游观光，结合自然养生为主导，融合旅游观光、休闲、度假、生态养生、民族文化传承及旅游体验、素质教育等产业的多功能、复合型产业综合体。

项目总投资约2000万元，预计投入运营后，5年内可现实年接待游客量接近20万人次，创收2720万元，年缴税近300万元。

项目将建设成为综合性、多功能、多业态的旅游区和度假区，重点发挥四大功能：旅游观光功能、休闲娱乐功能、养生度假功能、素质拓展功能。

           《健康生态休闲医养产业园 可行性研究报告目录》

目 录

第一章总论5

1.1项目摘要5

1.1.1项目概述5

1.1.2项目承办单位概况9

1.1.3建设地点、规模、内容及建设期限10

1.1.4项目投资规模及资金构成11

1.1.5资金筹措方式12

1.1.6财务评价12

1.1.7主要技术经济指标12

1.2可行性研究报告编制说明13

1.2.1可行性研究及报告编制依据13

1.2.2主要研究内容及方法14

1.2.3编制原则15

1.3社会影响评价15

1.4初步研究结论与建议16

1.4.1项目研究结论16

1.4.2建议17

第二章项目背景及建设必要性18

2.1项目建设背景18

2.1.1宏观规划大力支持农业产业链与养老服务建设18

2.1.2政策全面支持社会力量参与建设养老产业20

2.1.3中国旅游消费步入“大众旅游”时代，休闲农业成时代新宠23

2.1.4老龄化进程加快，我国落后养老产业待爆发24

2.1.5符合国家鼓励类产业准入条件25

2.2项目建设必要性26

2.2.1实现青岛健康旅游品牌建设的需要26

2.2.2“农业+休闲旅游”融合发展，打造健康旅游目的地26

2.2.3园区医养结合板块建设是推进我国养老工作的需要26

2.2.4是鼓励民间资本发展老年服务产业的需要27

2.2.5是推动我省养老服务产业发展的需要27

2.2.6培育新的经济增长点，为“孝润齐鲁•安养山东”服务品牌建设作出贡献28

2.2.7是提升当地劳动就业率，实现社会稳定发展的需要28

第三章市场分析29

3.1休闲农业市场概括29

3.1.1宏观环境分析29

3.1.2项目市场分析32

3.1.3目标市场及消费群体分析38

3.2养老服务市场分析42

3.2.1养老模式分析——机构养老专业化、市场化42

3.2.2养老市场分析—老龄经济前景可期44

3.2.3智能养老产业分析：“互联网+”助力养老轻资产创业，智慧养老受追逐50

3.2.4总理力促医养融合，医养结合站上万亿风口52

3.2.5市场小结54

第四章项目选址及建设条件分析55

4.1项目选址55

4.2项目建设条件分析55

4.2.1气候适宜55

4.2.2交通便捷55

4.2.3客源充足56

4.2.4自然资源独特56

4.2.5基础设施完善56

4.2.6航空文化小镇带动区域发展56

4.3项目建设条件综合评价56

第五章项目规划方案58

5.1总体规划思路、原则与目标58

5.1.1项目总体思路58

5.1.2指导思想和规划原则58

5.1.3建设目标及园区功能60

5.2生态园建设规模及发展战略61

5.2.1建设规模61

5.2.2生态园发展战略61

5.2.3品牌战略61

5.3生态园重点布局内容63

5.3.1农耕生态体验区64

5.3.2私人农庄67

5.3.3滨水风情廊68

5.3.4航空养生健康小镇70

5.3.5养生谷•健康酒店79

5.3.6休闲长廊80

5.3.7青少年社会实践基地80

5.4土建工程82

5.5景观设计82

5.5.1总体构思82

5.5.2景观结构83

5.5.3绿化设计83

5.6公用辅助工程84

5.6.1给排水84

5.6.2电力及通讯85

5.6.3其他配套设施建设87

5.6.4 信息工程规划87

5.6.5辅助设施规划89

第六章环境保护90

6.1场址环境条件90

6.2环保要求90

6.3项目建设和生产对环境的影响90

6.3.1项目建设对环境的影响90

6.3.2生产过程产生的污染物对环境的影响91

6.4环保措施91

6.4.1建设期的环境治理91

6.4.2运营期的环境治理92

6.5环境影响评价92

6.5.1环境影响评价92

6.5.2建议93

第七章劳动保护与安全卫生94

7.1劳动安全94

7.1.1设计依据94

7.1.2安全生产措施94

7.2职业安全卫生95

7.3消防安全95

7.3.1消防措施95

7.3.2消防管理制度98

第八章节能方案99

8.1节能标准及规范99

8.2能耗分析100

8.2.1能耗指标100

8.2.2能源指标及分析101

8.3节能措施102

8.3.1建筑结构合理性分析102

8.3.2给排水系统节能104

8.3.3电力节能105

8.3.4设备节能105

8.3.5其它节能措施106

第九章项目组织管理与运作方式107

9.1机构设置及职责107

9.1.1机构设置107

9.1.2机构职责107

9.1.3劳动定员108

9.2经营管理模式109

9.3经营管理措施109

9.4技术培训110

第十章建设期限和实施进度安排112

10.1项目建设期112

10.2具体实施进度安排112

第十一章投资估算与资金筹措114

11.1投资估算依据114

11.2总投资估算114

11.2.1建设投资估算114

11.2.2流动资金117

11.2.3总投资及其构成117

11.3资金使用计划117

11.4资金筹措计划117

第十二章财务评价118

12.1评价说明118

12.1.1范围及方法118

12.1.2计算期及构成118

12.2财务效益分析118

12.2.1销售收入及其税费计算118

12.2.2项目总成本估算119

12.2.3利润和利润分配120

12.3财务评价120

12.3.1盈利能力分析120

12.3.2偿债能力分析121

12.3.3不确定性和盈亏平衡分析123

12.4结论124

第十三章社会影响分析125

13.1经济效益125

13.2社会效益125

第十四章风险和对策分析126

14.1资金风险126

14.2人身安全风险126

14.3管理风险127

第十五章结论及建议128

15.1项目初步研究结论128

15.2建议129

附件：财务附表131

附表一：流动资金估算表131

附表二：投资使用计划和资金筹措表132

附表三：总成本费用估算表133

附表四：固定资产折旧及摊销费用计算表134

附表五：损益和利润分配表135

附表六：财务现金流量表136

附表七：资金来源及运用表137

附表八：资产负债表138