项目名称：全国医养结合示范区可行性研究报告范文

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项目概况：

高端养老意味着新生活方式，是新的服务理念与生活观念，崇尚的是健康自由的生活态度。一般的养老机构受限于文化认知和资源限制，且大都缺乏专业的

分工管理，更谈不上高级的环境，多数都集中在“低端”。

越来越多的高收入群体认为，现在的社区无论在服务水平还是居住条件，都不能满足他们高标准的老年生活预期，对高端生态养老的需求相当迫切。

社会中产大多四十岁出头，有健康的生活理念和方式，有固定而广泛的高端交际圈。成功带来的享受让他们对自己其后几十年的身体状况和精力有了预期，在进入衰落曲线之前为自己规划生活期许，越来越成为高端群体生活的一部分。   

养生和养老本身有功能上的重叠，但养生的概念所跨的年龄段要大于养老，所覆盖的内容和意义也更多。收入的增加和生活品质的提高让人们对生活质量越发看重，“旅游”养老、“候鸟”养老的出现就是对“养生先养老”的认可，他们需要环屋而驻的是郁郁葱葱的大树和清淮淼淼的溪流，壮年时可以休养生息，暮年时可以颐养天年。

从2000年至今，国内产权式酒店进入理性发展阶段，产权酒店的投资者、开发商、酒店管理公司逐渐走向成熟。全世界产权式酒店年均回报率约为3%-5%。中国上个世纪末在海南等城市起步。目前，各种形式的产权式酒店开始陆续在北京、上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地出现，并呈现出良好的发展势头。

产权式酒店以其“委托经营业主轻松”、“实惠经营灵活”和“提供包租收益稳定”等优势，吸引越来越多的开发商和业主投资。而产权酒店采用的回报方式主要有固定回报、分红和保底回报+分红三种，其中采用固定回报率的占绝大多数(92%)，产权酒店的投资回报率约为5%-12%。受国内房地产调控政策的影响，房地产市场发展较快的城市房价涨幅出现回落，房地产投资的利润大打折扣，投资收益高且具有休闲度假功能的产权式酒店投资就成为投资者关注的目标。

随着老龄化时代与度假时代的来临，催生了度假型养老模式。然而，并不是每个地区都适合做度假型养老项目，必须符合三个选址条件——气候条件、外部条件和养生条件。当一个项目具备了上述三项中的至少二项，便有发展度假型养老地产项目的基础。

           《全国医养结合示范区可行性研究报告范文大纲》

1项目摘要8

1.1项目概述8

1.2项目市场进入条件10

1.3项目开发价值12

1.3.1项目开发区位及环境优势12

1.3.2项目市场竞争优势12

1.4项目发展规划13

1.4.1项目核心功能——医养结合的养生养老综合体13

1.4.2项目定位14

1.5项目示范区建设规划15

1.6项目组织与管理16

1.6.1项目的发起与组织建设16

1.6.2项目执行机构16

1.7融资方案17

1.7.1资金需求17

1.7.2 融资合作形式17

1.7.3退出机制17

1.8财务效益评价17

2项目背景及市场分析19

2.1项目背景19

2.1.1政策背景--国家及地方省市政策均支持老龄事业的发展19

2.1.2行业背景——421形态下，庞大的养老需求19

2.1.3时代背景—我国大健康产业需求旺盛，未来市场可期20

2.1.4市场背景——万亿市场，不足千亿产品21

2.1.5社会背景——越来越多的人选择去专用的养老机构去养老22

2.2市场分析23

2.2.1人口老龄化的宏观趋势23

2.2.2高端养生养老的大量需求23

2.2.3消费者对生态、天然的日益重视24

2.2.4产权式酒店、渡假式养老在国内的推广24

3项目规划方案26

3.1设计思想26

3.1.1威海曜阳项目的总体设计战略指导26

3.1.2威海曜阳项目的规划原则26

3.2项目总体规划26

3.2.1项目核心功能——医养结合的养生养老综合体26

3.2.2项目定位27

3.2.3总平面规划30

3.2.4项目示范区内容规划30

3.3项目功能板块规划31

3.3.1国际性综合医院——北京协和医院威海分院31

3.3.2社区曜阳护理站34

3.3.3医养结合的国际性高端养老院35

3.3.4国际性老年护理学院36

3.3.5养老养生产品展示交易基地36

3.3.6养老养生农业观光基地37

3.3.7养老养生旅游文化基地37

3.3.8乳山曜阳国际饭店37

3.4项目建筑规划38

3.5工程技术方案52

3.5.1设计原则52

3.5.2设计依据52

3.5.3威海曜阳全国养生养老示范基地土地使用一览表53

4项目可行性论证55

4.1市场宏观环境分析（PEST分析）55

4.1.1  P（政策）分析：55

4.1.2  E（经济）分析：56

4.1.3  S（社会）分析：57

4.1.4  T（技术）分析：57

4.2企业内部环境可行性分析（SWOT分析）58

4.2.1优势（S）58

4.2.2劣势（W）59

4.2.3机会（O）59

4.2.4威胁（T）60

4.3结论60

5项目组织机构61

5.1项目组织61

5.1.1项目的发起与组织建设61

5.1.2项目执行机构61

5.1.3各组织机构职责61

5.2公司组织架构及管理团队62

5.2.1公司组织结构62

5.2.2管理团队63

5.2.3管理模式64

5.2.4管理能力64

5.2.5团队建设65

5.3公司管理体制66

5.3.1管理制度66

5.3.2组织管理战略67

6项目市场运作69

6.1项目运作规划69

6.1.1项目运作思路69

6.1.2项目运营分类69

6.1.3项目运作规划70

（1）近期（1-2年）规划71

（2）中期（3-5年）规划71

（3）长期（6-10年）规划71

6.2市场定位72

6.2.1客源市场定位72

6.2.2目标市场人群72

6.3项目运作73

6.3.1项目发展战略73

6.3.2项目旅游产品的营建模式73

6.4营销目标及营销策略74

6.4.1营销目标74

6.4.2营销策略74

6.4.3项目竞争策略78

6.5养生养老商品开发策略79

6.6推广和经营计划79

6.7危机公关策略80

7 融资方案计划81

7.1资金需求及用途81

7.2 融资方案81

7.2.1 融资合作形式81

7.2.2公司对于投资方的责任以及义务81

7.3组织架构82

7.4投资进入、退出83

7.4.1 投资进入83

7.4.2投资者退出83

7.4.3投资者监管机制85

8 财务效益分析87

8.1 评价说明87

8.1.1评价范围87

8.1.2评价方法87

8.2 财务效益与费用估算87

8.2.1营业收入及其税费计算87

8.2.2总成本费用89

8.2.3现金流量分析89

8.2.4效益分析90

8.2.5股权投资回报90

8.3财务综合评价91

8.3.1主要财务经济指标91

8.3.2收入及净利润预估91

9 风险分析92

9.1技术风险及防范措施92

9.2市场风险及防范措施93

9.3管理风险及防范措施93

9.4财务风险及防范措施94

9.5 信用风险及防范措施94