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土地流转市场分析
一、 土地流转市场发展概况
根据2009年中央"一号文件"《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》。意见要求建立健全土地承包经营权流转市场，较大幅度增加农业补贴，在这样的意见推动基础下，全国各地都展开了土地流转的尝试。
自2009年1月份以来，虽然至今才半年的时间，全国绝大部分省份都开展了以各基层政府为主导的土地流转服务市场建立、制度建立等工作。可以说，土地流转服务市场的建设和规则的完善，将成为以后相当长一段时间内农村土地工作的重心，而*****网则作为已经上线的网络土地流转信息平台，为农村土地流转提供一个资讯集中、整合的网络平台，极大便利买卖双方撮合交易，使得土地流转发挥更大商业价值。
二、国内土地流转市场发展现状
(1) 典型省市的土地流转市场现状
被誉为"国家粮仓"的黑龙江、城市化进程迅速的天津、传统农业大省河南、西部大省甘肃、"大包干"的起源地安徽、改革开放前沿广东等地，为国家典型的土地流转重点市场，其土地流转的现状相对于了解中国整体土地流转进程有重要意义。
1、黑龙江：合作社主持土地流转
以土地合作社模式进行规模经营正成为黑龙江各级涉农部门和广大农村干部热议的话题，以多种形式的土地流转加入合作社在黑龙江被越来越多的农民所接受……土地流转成立专业合作经济组织，代表了现代农业发展方向，也是传统农业地区改变落后面貌的根本途径，在乡村级自然资源、地理区位、产业基础无从改变的前提下，促进农民增收的一条根本途径，就在于盘活自身的资源，传统的一家一户承包经营的规模小、科技含量低等弊端明显，只有树立规模意识，才能推动产业化发展，增加农业自身效益，这样农民自身拥有的土地资源必将以各种形式加速流转。
2、河南：土地经营权"第一拍"落槌
9月11日，河南省沁阳市完成了中国农村土地承包经营权的"第一拍"。
《中国经济周刊》在沁阳市采访中了解到，该市农村土地流转涉及12个乡镇（办事处）162个村8500农户，流转面积累计达29963亩，占全市耕地的7.13%。当天，涉及该市11个乡（镇）、17个行政村的2200亩土地承包经营权交易成功。
3、安徽小岗村：土地流转不是"重返大集体"
通过加快小岗双孢菇生产园区、优质葡萄示范园、高效生态农业示范园以及生猪繁养场和龙虾养殖场等"三园两场"建设，小岗村的现代农业得到了迅速的发展。目前，小岗村已发展葡萄种植近600亩。记者在采访中了解到，当年的"大包干"带头人严俊昌的儿子严德友现在通过土地流转，租用村里的土地200亩，开展葡萄规模种植，现在每亩平均纯收入达3000元。
4、天津："宅基地换房"助推小城镇建设
从2005年下半年开始，天津市围绕破解农村城镇化及小城镇建设中土地和资金双重约束的难题，在广泛征求农民意愿和大量调研基础上，推出以"宅基地换房"加快小城镇建设的办法。
所谓"宅基地换房"办法，就是按照承包责任制不变，可耕种土地不减，尊重农民自愿的原则，高水平规划建设富有特色和生态宜居的新型小城镇。农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准换取小城镇的一套住房。新的小城镇，除了农民的住宅区外，还规划出一块商务区或经济功能区，用未来这部分土地的出让收入平衡小城镇建设资金和增加就业岗位。原来的宅基地统一组织复耕，实现耕地占补平衡，总量不减，质量不降。
5、甘肃："鸡肋"土地亟待激活
2008年8月，甘肃省首家农村土地流转合作社——宁县民生农民专业合作社成立。省农牧厅有关人士对记者表示，目前甘肃省土地流转有转让、转包、租赁等形式，宁县农民以具有法人资格的农民专业合作社，规范了土地流转市场，引导土地流转生金，将一家一户的分散经营转变为现代农业的规模化、标准化、专业化经营，是土地流转方式的有益探索。
宁县民生农民专业合作社成立之后，就被各界寄予厚望。"没有规模就没有效益，通过土地流转，将一些农地交给种植能手或者企业经营，不仅避免了资源浪费，还增加了农民收入，而且可以通过龙头企业的示范带动，培育新的支柱产业，带动当地经济的发展。"
6、广东：土地流转早已"市场化"
珠三角的土地需求空前火爆，村集体和农民也开始谋求土地的"新价值"。
据记者调查了解，1990年以来,珠三角有些地方的农民就已经将土地出租给他人创办企业。当时的模式是：由村里成立的集体经济组织出面申请用地办企业,在得到地方政府的合法许可后,集体经济组织再与用地方签订土地使用权租赁、转让合同。此前的一项调查显示,早在2001年，广东农村的土地流转发生面积就已经达到255万亩，占全省耕地面积的7.93%，涉及农户105.05万户，占农户总数的9.22%。
2005年10月1日起,广东在全国率先在全省范围出台《广东省集体建设用地使用权流转管理办法(草案)》,规定广东省农民手中的农村集体建设用地可与国有建设用地一样,按"同地、同价、同权"的原则,通过招标、拍卖、挂牌等方式进行交易。这意味着农村土地使用权流转进入了市场化的阶段，开创了全国农村土地政策的先河。
在新政策引导下，广东土地流转走上快车道。据广东农业厅的统计资料显示，截至2007年12月底，广东省农村土地承包经营权流转面积422万亩（比2003年增加约100万亩），占农村家庭承包面积的14.4%。其中，农户自发流转的面积146万亩，占34.6%；经农户同意并委托集体统一流转面积276万亩，占65.4%；土地流转涉及农户202万户，占家庭承包户的18.2%。
目前，广东农村土地流转涵盖了土地入股、出租、转包、转让及互换等基本形式。其中，土地入股占据最大比例，流转面积为151万亩，占流转总面积的35.9%；而出租则成为土地流转中比较常见的形式，占流转总面积的29.5%。
8、上海：积极实施土地流转
关于农村土地使用权流动的政策刚出台，上海就在积极实施。据悉，上海农村集体土地使用权流转机制的思路框架基本形成：将按照"土地确权、两权（所有权和使用权）分离、价值显化、市场运作、利益共享"方针，依据土地有偿使用原则，对上海郊区农业用地和建设用地使用权实行有偿有期限流转制度。农业用地在土地承包期限内，可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让承包权，鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转，发展农业规模经营。集体建设用地可通过土地使用权的合作、入股、联营、转换等方式进行流转，鼓励集体建设用地向城镇和工业园区集中。其要点是：在不改变家庭承包经营基本制度的基础上，把股份制引入土地制度建设，建立以土地为主要内容的农村股份合作制，把农民承包的土地从实物形态变为价值形态，让一部分农民获得股权后安心从事二、三产业；另一部分农民可以扩大土地经营规模，实现市郊农业由传统向现代转型。
（2）项目所在地：四川省土地流转现状
四川已经形成本省特色的土地流转制的程序，具有成功的土地流转模式：让农民在土地承包经营权在确权颁证后，根据自己意愿把承包经营权存入土地银行，土地银行再将土地成片贷出，贷给一些大户或一些投资企业搞规模化经营，对农民传统农业产业实施生产方式的巨大改变手术，从而让农民可以在土地银行中获得每年利息收入，从而盘活了农民的收入，可坐在家里当股东。
2007年6月，成都被批准设立统筹城乡综合配套改革试验区，农村产权制度改革向纵深推进，土地确权颁证工作取得初步成效。安西镇抓住机遇，在土地流转生财上做文章。经过努力，引来了福建、浙江、浙江的老板，他们在当地政府及新津县农业投资、农村产权流转服务部门的支持下，福建的张老板在月花村租地200亩种植优质花卉苗木；宁波的林老板在菜埂村租地500亩种植优质草莓、蔬菜；浙江台州的吴老板分别在永丰村和新漕村租地200亩种植口口脆西瓜。每亩土地承包经营权折合3.2万元股份、让村民享受股权，年底结账分红的方式，使全镇的土地规模流转面积达到1100余亩。农民不承担风险，就有了稳定的收入，每天就近打工收入60元以上，同时吸纳当地剩余劳动力达700多人。
三、土地流转市场的发展趋势
（1）完善土地产权关系，明确利益主体
目前，由于农村土地的经营权归属很模糊，导致了各项条款对于土地的具体权利行使者语焉不详，而明晰的经营权关系，则是土地流转的法律前提。为此，国内土地流转市场在相当长的一个时期内，会逐步完善其经营权关系。
（2）完善土地治权结构，保障土地流转合法权益
为了保障土地流转的过程中，土地流转双方，都能享受到按法律规定的合法权益，土地流转应明确其主管治理机构，确保土地流转各方都享受合法权益。
(3)完善土地流转中介服务组织，促进土地信息高度集中
目前国内市、县、乡三级土地流转服务网络的建设正处于方兴未艾阶段，但网络极不完善，还处于建设的前期，流转土地要向交易市场集中还需要一个过程。
（4）逐步建立全国性行业资讯整合提供平台，实现网上流转
目前，土地流转行业流转存在的一大现实困难，就是土地分散、信息分散，导致了土地流转成功率低，建立全国性规模的土地流转资讯平台，把分散的土地资源集中到一起，实现高成功率的交易，必将成为行业的一大趋势。
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