发布-admin | 查看- | 发表时间-2015/5/19
目录
第一章 总论 9
第一节 项目简介 9
第二节 项目概述 10
第三节 项目建设单位概况 12
第四节 项目建设概况 13
（一）项目建设基本情况 13
（二）项目主要建设内容 13
（三）项目投资规模及资金构成 15
（四）项目资金筹措方式 17
（五）项目主要经济技术指标 17
（六）财务评价 18
第五节 项目可行性研究报告编制说明 19
（一）项目可行性研究报告编制依据 19
（二）项目的主要研究内容和方法 19
（三）编制原则 20
第六节 项目研究结论及建议 20
（一）项目研究结论 20
（二）建议 23
第二章 项目建设背景和必要性 25
第一节 项目建设背景 25
（一）经济背景—经济收入支撑下的旺盛消费成为房地产发展恒久的“经济加速器” 25
（二）社会背景—人口红利阶段促进人们置业需求的持续增加 25
（三）政策背景—我国及地方政策均支持房地产行业的发展 26
第二节 项目建设必要性 28
（一）满足济南市居民置业买房需求，促进济南市房地产经济发展 28
（二）项目的建设是改善历城区城市面貌、提高城市形象的需要 28
（三）助推历城区“十二五”规划经济目标顺利实现的重要举措 28
（四）增加历城区税收，培育新的经济增长点 29
（五）提供多个就业岗位，提升济历城区的劳动就业率 29
（六）城市发展和企业自身发展的需要 29
第三章 市场调查与分析 30
第一节 行业解读 30
（一）房地产业概念 30
（二）产业内容 30
（三）产业特性 30
（四）产业前景 31
第二节 2013年上半年我国房地产开发和销售现状 32
（一） 房地产开发投资完成情况 32
（二）商品房销售和待售情况 33
（三）房地产开发企业到位资金情况 34
（四）房地产开发景气指数 35
第三节 济南市房地产市场分析 36
（一）济南市房地产市场发展、 36
（二）济南房地产市场价格分析 38
（四）竞争优势分析和机会点分析 39
第四章 项目区域价值分析 41
第一节 影响区域城市发展与规划的因素 41
（一）济南市市总体城市发展与规划 41
第二节 项目建设条件分析 46
第三节 项目建设地综合条件分析 47
第五章 项目定位及规划方案 49
第一节 指导思想 49
第二节 项目定位 49
（一）产品定位 49
（二）目标市场定位 50
第三节 项目规划目标 51
第四节 规划方案 51
（一）功能结构——确保清楚完整，组织合理，整合有序 51
（二）住宅建筑设计规划建议 51
（三）小区配套设施规划建议 52
（四）绿化景观——集分集合，中心放射，景观多变 52
（五）规划建设达标 53
（六）物业管理规划 53
第五节 开发经营策略 53
（一）整体规划 54
（二）滚动发展 54
（三）力创精品 54
（四）先环境、后房屋，全面发动宣传攻势 54
第六节 营销策略 54
（一）价格策略 54
（二）促销策略 55
（三）销售促进 56
（四）公共关系 57
（五）调研活动 57
（六）准备策略 57
第六章 工程建设方案 58
第一节 指导思想 58
第二节 建设原则 58
第三节 建筑设计 59
（一）用地情况及用地性质 59
（二）设计依据 59
（三）项目总体规划方案 60
（四）项目建筑规划及布局 60
第四节 结构设计 62
（一）结构方案确定原则 62
（二） 设计依据 63
（三）方案概况 63
（四）单体设计 64
（五）绿地系统规划 65
第五节 给排水设计 65
（一）给排水设计 65
（二）消防给水系统 67
第六节 弱电工程 68
（一）高、低压变配电系统 68
（二）照明 69
（三）弱电线路 70
第七章 环境保护 71
第一节 设计依据及原则 71
第二节 生态环境影响分析 71
（一）施工期环境影响分析 71
（二）营运期环境影响分析 72
第三节 生态环境保护措施 73
（一）施工期环境防护措施 73
（二）运行期环境防护措施 74
第四节 特殊环境影响分析 75
第八章 安全卫生、消防及节能 76
第一节 安全卫生、消防 76
（一）职业安全卫生健康对策与措施 76
（二）消防设计 76
第二节 节能 80
（一）设计依据 80
（二）建筑部分节能设计 80
第九章 组织机构及实施进度规划 82
第一节 项目组织机构 82
第二节 劳动定员 82
第三节 团队建设 83
第四节 管理制度 84
（一）管理制度 84
（二）组织管理战略 84
第五节 项目实施计划 85
（一）项目建设工期 85
（二）项目建设管理 85
第六节 项目招标组织 86
（一）招标目的 86
（二）招标原则及招投标方案 86
第十章 项目投资概算 89
第一节 估算范围及依据 89
第二节 总投资估算 89
第三节 资金使用计划 91
第四节 资金筹措计划 91
第十一章 项目效益预测 92
第一节 预测依据 92
（一）评价依据、原则和假设条件 92
（二）基础数据及其测算 92
第二节 销售收入 93
（一）销售分析 93
（二）价格定位 93
（三）项目营业收入预测分析 94
（四）项目销售税金及附加 94
第三节 项目成本预测 94
第四节 项目效益预测 95
第五节 财务分析 96
（一）盈利能力分析 96
（二）资金平衡分析和资产负债分析 96
（四）盈亏平衡分析 97
（五）财务综合评价 97
第十二章 社会评价 98
第一节 社会影响分析 98
第二节 项目与所在地互适性分析 98
第三节 社会风险分析 98
（一）市场风险分析 98
（二）经营管理风险分析 99
（三）金融财务风险分析 99
第十三章 结论与建议 100
第一节 结论 100
第二节 建议 102
xxx路22号住宅楼建设项目可行性研究报告通过对项目的周边地理环境、交通状况、商业状况和开发经营环境的市场调查分析，根据周边主要同类竞争物业的比较后，规划层次不清、品质中低端，依据济南市当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅楼开发经营的可能性。项目开发商有良好的抵押和企业资信，市场销售目标和销售方案均已制定，企业运营销售能力强，项目整体回收情况良好。
近年来，中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势。二零一二年中共十八大提出的“加速城镇化进程和收入倍增的计划”，更是国家进一步推进城市化发展的重要举措，而房地产业是城市化发展中最具前导性和拉动性的行业力量。
《历城区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中明确提出要做强做优房地产业，紧紧抓住消费结构升级和城市转型、城市化进程加快的有利时机，分类别、分层次推进房地产业的发展。围绕改善城镇居民居住条件，重点建设分布合理、连片开发的普通商品住宅，进一步扩大保障性住房建设规模。不断提高物业管理水平，坚持以人为本，美化人居环境，合理发展风格多样，功能完善的中高档商品房。建立规范的房地产中介服务体系，完善交易规则，引导房地产业健康有序发展。
在此背景下，本项目公司——xxx房地产开发有限公司，未来作为集地产投资、开发、运营管理及销售为一体的综合性现代化房地产企业，顺应国家城镇化发展进程和项目建设地旧城改造以及城市化建设的发展需求，拟投资1.70亿元在历城区闵子骞路22号新建一个以居住为主的区域标志性住宅楼项目。作为市中心稀缺性高层建筑，项目的建设具有很好的市场发展空间，也将极大的带动项目建设地周边房地产市场的发展。
近年来，济南市城市发展迅速，人均收入逐年增加，市民对居住环境的要求越来越高，济南市房地产行业也发展迅速，但是主要为住宅项目和商业地产项目。经过xxx房地产开发有限公司详细的市场调查分析得知：闵子骞路22号南侧有多幢居民楼,北侧紧邻桃源大酒店,再往北就是百花公园。环境优美环境，开发前景乐观。目前片区交通、配套正在积极建设提升中，仅具有区域影响力，依靠洪楼商圈和山大路商圈的辐射力，消化区域内客户和城市外围客户，未来具有一定的增长空间，但是时间有些漫长。项目建设地：目前已形成大量住宅盘聚集的居住区，注重生态环境建设，大有发展成为城市次中心的潜力,产品类型多元化，普通住宅整体均价约1.3万/平方米至1.6万元/平方米。
而本项目位于济南市历城区xxx22号。项目地处洪楼商圈和山大路商圈的核心地段，地处闹市区，是连接两大商圈的重要节点，交通十分便利，周边商业资源丰富；教育资源丰富，核心位置。交通路网资源快速便捷，西靠闵子骞路，南临山大南路，北望百花公园，有多辆公交车直达。枢纽中心，价值稀贵！商业价值和住宅价值都十分巨大，升值潜力巨大。
建设xxx路22号住宅楼项目，一是紧跟国家政策加速城镇化进程和历城区城市总体规划发展的需求；二是xxx房地产开发有限公司作为新房地产行业的企业需求进一步、高层次的发展、扩大公司行业影响力的需要。同时，历城区有经济、交通、人力资源以及各种社会资源等多项优势，并有区政府的大力支持、各项优惠政策和较好的投资环境。
项目的建设能够促进历城区房地产行业结构转型和优化升级，大大提上历城区的城市形象，满足城市各层次住房消费需求，以满足那些经济条件较好有较高住房要求的居民，并由此带动住宅建设，促进济南市城市经济繁荣和发展。作为闵子骞路附近大体量的住宅地产，弥补了市场空白，将极大促进城市