发布-nothackme | 查看- | 发表时间-2013-12-27
关键字：城市综合体项目申请报告，房地产项目可行性研究报告，商业广场项目立项报告
项目提出的理由及必要性
房地产业在国民经济中起重要作用，是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的重要产业。伴随着国家对房地产市场调控的进一步加深，很多投资客开始转向商业地产，而不少房企也由专注开发住宅逐步兼顾商业地产的开发。以高品质居住、购物、办公、酒店、文娱等"一站式"生活方式为主体的"城市综合体" 模式倍受青睐。现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。
城市综合体的增加是一个城市经济发展、市民生活水平提高的重要表现，是一个城市成熟成长的重要标志，所以政府在城市综合体上也给予了更多的支持。山东省**市政府办公室近日下发《关于支持中心城区综合体发展的意见》，确定了对中心城区新建城市综合体项目给予的各项政策支持。根据该《意见》，城市综合体项目将被列为市级重点项目，从优化审批环节、减免城市基础设施配套费等费用的各个方面予以优惠政策扶持，提高城市综合承载能力。
根据《意见》，经过审核认定的城市综合体项目将被列为市级重点项目，实行领导包扶责任制。对项目前期手续办理实行优先办理、集中审批、一次性办结。对需国家、省相关部门许可的事项，由市直有关部门对口跟踪落实，确保项目快速有序推进。城市综合体的持有性物业部分，除供热、供气、供水管网和城市义务教育建设配套费外，免交城市基础设施配套费，除住宅项目外，出售的物业减半征收，但不含供热、供气、供水管网和城市义务教育建设配套费。另外，城市综合体项目将免交地方收益部分的各项行政事业收费；各级经营服务性收费，除按照规定上缴中央和省财政部分外，按照规定标准下限的25%收取。依法建设地下人防工程的，免缴人防易地建设费等。根据《意见》，城市综合体项目范围内的公寓，供气、供水、供电、供暖等按照普通住宅标准收费。公寓住户、经营户子女纳入周边的学区范围，不再承担额外费用。
此外，城市综合体项目建设单位自持的商场、写字楼、酒店，前两年内缴纳的营业税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税地方留成部分，全额补助给建设单位；第3-5年按50%补助给建设单位；建设单位将物业租给商场、酒店取得的租赁收入，前两年内缴纳的营业税、企业所得税、出租物业缴纳的房产税、城镇土地使用税地方留成部分，全额补助给建设单位；第3-5年按50%补助给建设单位。
城市综合体由于汇聚了商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等功能于一体，是各类功能复合、相互作用、互为价值链的街区建筑群体。有较强的积聚效应，能够在短时间内提升区域竞争力，迅速推动区域发展，越来越受到地方政府的重视。在城市化进程不断加快，以及城市对商业、商务、居住、娱乐等需求不断增长的背景下，近几年，万达、绿地、保利、恒大等品牌房企，纷纷加大城市综合体的开发力度。而某某经济开发区目前急需建设一座真正实现吃、喝、玩、乐、购、游、商务、居住"一站式"体验式生活消费的城市综合体项目来配套城市和居民生活更好发展。
产业政策分析
"城市综合体"就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
一、《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》
为促进宏观经济均衡发展，扩展新的经济增长空间，2008年年底以来，中央及地方政府出台了一系列消费刺激政策，包括提高城市居民收入、"家电下乡"等促进农村消费的政策、推进
消费金融公司试点等措施。2008年12月31日发布的《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》针对刺激居民需求提出了7 个方面20 个小项的指导意见，主要包括：
1、健全农村流通网络，拉动农村消费；
2、增强社区服务功能，扩大城市消费；3、提高市场调控能力，维护市场稳定；
4、促进流通企业发展，降低消费成本；5、发展新型消费模式，促进消费升级；
6、切实改善市场环境，促进安全消费；7、加大财政资金投入，支持流通业发展。由于国家已切实认识到带动消费增长，转变经济增长方式的重要性，鼓励消费的政策力度将逐步加大，并具有较强的持续性和稳定性，势必会带动消费的长期增长。
当一国的经济水平发展到一定阶段，居民消费开始从满足于基本的生存需求向重视生活质量的提高转变，从追求物质消费向追求精神消费和服务消费转变。从我国的居民消费结构来看，食品所占比重明显下降，其他消费类支出显著增长。食品所占比重从1993年的50.13%下降至2009年的36.52%，下降了13.61个百分点；衣着、家庭设备及服务、杂项商品及服务占比略有降，分别下降4、3和1个百分点；交通通信、医疗保健、居住以及教育文化娱乐服务占比分别上升10、4、3、3个百分点。
在我国宏观经济的稳定增长以及国家政策的支持下，居民消费需求增长空间巨大，消费理念和消费结构将进一步升级，居民消费将继续从满足于基本的生存需求向重视生活质量的提高转变，从追求物质消费向追求精神消费和服务消费转变。交通通信、医疗保健、居住以及教育文化娱乐服务项目在消费结构中所占比重有进一步的提升空间。城市综合体的复合型功能（包括商务办公、居住、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统）可以较好的顺应居民的消费需求和消费结构的转变，从而促进综合体的进一步发展。
综上所述，本项目符合国家产业政策和发展规划的要求，符合城市发展的方向。顺应了城市综合行业发展的潮流和方向。
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