发布-admin | 查看- | 发表时间-2015/5/19
目 录
1.总论 7
1.1项目名称 7
1.2项目建设单位 7
1.3项目建设地点 7
1.4项目建设内容和建设规模 7
1.5项目财务预测 7
1.6研究的主要结论 8
2.项目建设背景与建设必要性 8
2.1项目建设背景 8
2.1.1我国旅游业进入第三个高速发展期 8
2.1.2 我国酒店业发展继续看好 9
2.1.3 济宁市推进旅游强市建设势在必行 9
2.1.4 济宁市酒店行业的现状已经满足不了旅游业的快速发展的需求 10
2.2项目建设必要性 10
2.2.1推进“好客山东”品牌建设的需要 10
2.2.2满足济宁市推进旅游强市，完善旅游服务设施，提高济宁市城市形象的要求 11
2.2.3符合济宁市城市总体规划（2008-2030年）及北湖开发区的发展规划 12
2.2.4有利济宁市建设第三产业，构建现代经济的客观要求 13
3.酒店行业分析 14
3.1中国旅游饭店业概况 14
3.2国际饭店集团竞争中国市场 14
3.3国际饭店管理模式比较 17
3.3.1带资管理 17
3.3.2委托管理 17
3.3.3特许经营 17
3.3.4联销经营 17
3.3.5顾问咨询 18
3.3.6中外对比分析 18
3.4星级酒店的盈利分析 18
3.4.1客源构成 19
3.4.2固定成本 19
3.4.3人事统计 20
3.4.4订房渠道 20
3.4.5未来预测 20
3.5经济连锁型酒店分析 21
4.市场分析 22
4.1济宁酒店概况 22
4.2竞争对手及发展态势 25
4.2.1香港大厦 25
4.2.2圣都国际会议中心 26
4.2.3济宁银座佳驿酒店 27
4.2.4香江长城商务酒店 28
4.2.5济宁如家快捷酒店 30
4.2.6济宁火车站店7天连锁酒店 31
4.3项目定位 31
4.4 SWOT分析 31
4.4.1优势 31
4.4.2劣势 32
4.4.3机会 32
4.4.4威胁 32
4.4.5竞争分析结论 33
5.建设地址与建设条件 33
5.1建设地址 33
5.2 建设条件 34
5.2.1地理位置 34
5.2.2土地面积 34
5.2.3地形地貌 34
5.2.4气候特点 35
5.2.5水资源 35
5.2.6生物资源 35
5.2.7矿产资源 36
5.2.8区域经济 36
5.2.9旅游资源 37
6.建设内容与规模 38
6.1建设内容与规模 38
6.1.1项目明细 38
6.1.2客房 38
6.1.3酒店设施 39
6.1.4后勤设施 39
6.2经营内容 39
6.2.1客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务） 39
6.2.2会议、展览与展示服务 39
6.2.3商业服务 40
6.2.4餐饮服务 40
6.2.5娱乐服务 40
6.2.6其他服务 40
7.环境影响分析 40
7.1周边环境现状 40
7.2环境影响分析 41
7.2.1项目施工期间的主要环境问题 41
7.2.2项目运营期间的主要环境问题 41
7.3环境保护措施及治理效果 42
7.3.1施工期间环境污染防治措施及预期治理效果 42
7.3.2 运营期间环境污染防治措施与预期治理效果 42
8.节能 43
8.1设计依据 43
8.2节能措施 43
8.2.1建筑专业 43
8.2.2设备专业 43
9.消防与安全卫生 44
9.1消防 44
9.2劳动安全 44
9.3卫生防护 45
10.组织机构、劳动定员、人员培训 46
10.1组织机构 46
10.2工作制度 46
10.3 劳动定员 46
10.4 人员培训 47
11.经营方式与经营策略 48
11.1经营方式 48
11.1.1整体经营方式 48
11.1.2分体经营方式 48
11.2经营策略 48
11.2.1目标市场 48
11.2.2产品与服务 48
11.2.3定价 48
11.2.4销售渠道 49
11.2.5公关宣传策略 50
11.2.6初步销售策略 50
11.2.7销售激励制度 51
11.2.8营运和管理 51
12项目实施进度 53
12.1项目建设工期 53
12.2项目工程实施计划 53
12.3项目实施进度表 54
13.财务分析 55
13.1投资估算 55
13.2财务评价计算依据 56
13.3销售收入估算 56
13.4成本费用估算 57
13.5项目年效益 58
13.6利润指标 58
13.7投资回收期 58
14.综合效益分析 58
14.1对社会投资、产值、税收的收益 58
14.2对就业的收益 59
14.3对产业结构的收益 59
14.4对生态环境的收益 59
随着中国经济持续增长，居民收入水平稳定提高，在“衣食住行”等基本需求得到满足之后，人们的旅游消费意愿逐步提高。2010年中国人均GDP可望达到4000美元左右，中国旅游业迎来了快速发展的时期。
国家旅游局提出“十二五”时期中国旅游业的具体发展目标：到2015年，国内旅游人数达33亿人次，年均增长10%；城乡居民年均出游超过2次，旅游消费相当于居民消费总量的10%；旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，实现每年新增旅游就业50万人。
目前,旅游业成为我国扩内需、调结构、促增长、惠民生的重要力量。“十二五”时期,我国旅游业将进入发展最好的时期,处于高速增长的新阶段。国内旅游成为产业发展的基础。旅游产业规模将持续扩大,产业结构将逐渐优化,产业素质将明显提升,产业功能将有效释放。
作为一个高度市场化的产业,我国旅游业是在市场需求的推动下发展壮大的。上世纪90年代中期以前,国际旅游市场需求推动了我国旅游业的第一轮高速发展,我国旅游产业完成了“起飞”阶段的准备。上世纪90年代以后,国内旅游需求开始释放,市场规模迅速壮大,与国际旅游需求共同推动了我国旅游业的第二轮发展,我国旅游业一举跨越了“起飞”阶段。“十二五”时期,消费结构的变化,旅游需求的大众化、多样化,将推动我国旅游业进入第三个高速发展期。
2.1.2 我国酒店业发展继续看好
根据已出炉的中国旅游业统计年鉴，全国的星级酒店从 2000 年的 6029 家增长到了 2006 年年底的 12751 家，星级酒店总数的年均增长率达到15.3％ . 2000年到2006年，全国星级酒店的客房数量从594700间增长至1459800间左右，年均增长率为 7.7 % o
2007 年，旅游酒店数量达到 1 4327 家，其中五星级 361 家，四星级 1631 家，酒店客房数达到 160 万间，其中五星级饭店数量增长明显， 2007 年新评定五星级饭店 65 家，比 2006 年增长 30 家，同比增长幅度超过 20 ％。另外，在五星级之上增设“白金五星级”，北京中国大饭店、上海波特曼丽嘉酒店、广州花园酒店三家饭店 07 年 8 月被正式批准为“白金五星级饭店”。
2008年的北京奥运会、2010 上海世博会、2012年的广州亚运会对中国的作用，不仅是带动事件发生地的经济发展，也是促进全国旅游业发展的一个好机遇。这几项全球注目的盛事将会吸引来自世界各地众多的参观者和游客到中国来，这就给旅游业创造了极好的机会，也给酒店行业的发展带来极大的促进作用．经济的持续向好发展给酒店业发展夯实基础。
当前，济宁旅游业已经成为经济和社会的重要组成部分。从2006年到2008年，济宁市旅游总收入增加了45.9亿元，增长45%，两年中主要指标增长近1/2。2008年，实现旅游社会总收入150.78亿元，增长19.7%。旅游总收入占济宁市GDP的比重，由2002年的5.5%，提高到2008年的7.5%。2009年济宁市在建重点旅游项目42个，总投资176.33亿元。据统计，2008年以来，旅游投入达150亿元，旅游业呈现出了强劲的发展态势。
加快发展旅游业已成为济宁市共识，济宁市委、市政府高度重视旅游业的发展，明确提出把旅游业作为优势主导产业来培育，提出建设旅游强市的战略目标，加大资金投入，将旅游业发展指标纳入对县市区和市直有关部门绩效考核内容，奖励外地旅行社组团来济宁或本地旅行社承接外地旅游团队，产业政策逐步完善。
任城、曲阜、微山等县市区纷纷出台政策措施支持旅游业发展，社会各界参与旅游的氛围浓厚。汶上、微山全力创建旅游强县，宝相寺和微山湖两景区成功创建4A级旅游区，5家单位创建3A级旅游区，5家单位创建工业旅游示范点，以及乡镇创建旅游强乡，乡村创建旅游特色村，饭店宾馆、旅游餐馆、旅游厕所创星，旅行社创等级工作全面启动。
2010年3月，中共济宁市委 济宁市人民政府发布了《关于推进旅游业跨越发展的决定》，该决定明确提出了把旅游业作为优势主导产业培育发展，为此，济宁市推进旅游强市建设势在必行。
在济宁积极推行旅游业发展的同时，济宁市的酒店业几乎没有得到发展，因此，济宁旅游业发展过程中，旅游景区经营与食宿、购物、交通等其他旅游要素的协调关系已经制约了旅游业的发展。
2010年3月，中共济宁市委 济宁市人民政府发布的《关于推进旅游业跨越发展的决定》中第五章“科学规划，整合资源，实施精品名牌战略”第十六条明确提出：“加快建设旅游接待服务设施。建设高星级酒店，力促境内外知名酒店管理集团品牌落户我市。加快建设中低档经济型酒店和汽车旅馆、青年旅馆、家庭旅馆，满足不同消费需求。培植发展旅游星级餐馆，提高团队接待能力。”
结合我国旅游业、酒店业的良好的发展趋势，根据济宁市加快旅游业发展的政策及目前济宁市酒店业发展不足的问题，济宁市旅游服务业项目酒店建设尚有很大的空