发布-nothackme | 查看- | 发表时间-2012-12-18
关键字：都市综合体建设项目可行性报告,城市综合体项目可研报告,城市综合体新建项目可行性研究报告
社会背景—城市综合体作为城市的升级引擎，将迎来发展的春天
随着近些年我国经济的迅速发展,以及城市化进程的不断加快,我国的城市规模都在不断地扩大。为缓解城市居住、交通和环境等日益恶化现状，城市综合体被越来越多的城市开发和使用,城市空间逐步呈现出多中心化的发展格局。国家土地资源越来越稀缺，房地产要持续发展，就必须集约利用土地，这就需要一种以集约化发展为本质特征的房地产开发形式的出现，要发展楼宇经济，就离不开城市综合体。城市综合体，作为城市化达到一定高度的产物，代表着一个城市的最高发展水平。
据相关资料统计，北京国贸中心云集了1100多个国际品牌、两座世界级酒店、70多家餐厅、20多家咖啡店，每年上缴税收数十亿元。同时，该城市综合体还为社会创造了两万多个就业岗位。
因此，建筑综合体是完全不同于我们过去的住宅和简单的商业地产业态。它是一个整体集约的建筑集群，它有机互联的空间组合，同时这种时尚地表的城市形象，综合运营的管理模式。最后形成了这种动感活力的都市体验。它形成了整体大于部分之和的城市综合体的急剧效应。而且这种急剧效应，不同功能之间形成了叠加的作用，形成一个巨大的能量和磁场，把人流、物流、资金流、信息流吸引进来。而且这种功能相互配套，资源共享，从而构建出一个全新的城市形态和运营模式。
产业背景—产业结构的调整和升级，对城市综合体的未来创造了较大的发展空间
第三产业是城市化重要的经济源泉和后续动力。我国第三产业占GDP比重偏低。从绝对值来看，我国第三产业占GDP比重落后于高收入国家、中等收入国家以及全球平均水平，甚至落后于低收入国家。从相对水平来看，我国第三产业占GDP比重落后于我国城市化率在全球范围内的位置。我们认为，在市场化方向不动摇以及宏观经济稳定增长的前提下，在城镇化加速发展、消费支出增长前景明确等有利因素的促进下，我国第三产业具有广阔的提升空间，有利于城市综合体的繁荣发展。
政策可行
《**市城市总体规划》（2010-2030年）中明确提出：
第15条产业空间布局
规划打造"三心、两轴、两区"的产业空间布局结构，构建"产业增长点—产业集聚区—产业带"的产业发展格局。
1、"三心"——**某某新城、**生态新城和**老城区。
**某某新城：打造集旅游度假、休闲会展、技术服务、教育培训、康体养生、生态居住、体验式主题购物等现代服务业为一体的新城。
第17条市域城镇体系职能结构规划
规划至2030年，形成"中心城市——中心镇——一般镇（乡）——中心村——基层村"的五级城镇体系职能结构。
1、 中心城市——**城区（某某新城、老城区）；
第19条市域城镇体系空间结构规划
"一群、三轴"的市域城镇体系空间结构。
一群——**南部中小城镇群。包括**老城、某某新城、卡伦新城、某某经济区（包含**产业区、**镇区、**旅游商务区）、**能源产业区；
本项目建设地位于**市某某新城，项目的建设顺应了《**市城市总体规划纲要的发展》，有利于规划打造"三心、两轴、两区"的产业空间布局结构，构建"产业增长点—产业集聚区—产业带"的产业发展格局。，同事，能够有力的推动长吉一体化的发展。
市场可行
由于目前城市客群大多从事脑力劳动，具备一定的物质基础，有追求高档住宅的能力与强烈的意愿，并且一般受过良好教育，具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活。
首先，表现在对物业的交通、楼宇硬件设施(电梯、空调)以及物业管理水平等要求较高；
其次，要求合理的物业生态景观规划。雄居城市商务中心的中产阶层，白天必须面临城市的"水泥森林"城堡，高楼大厦、车水马龙所带来的压抑、浮躁，其紧张心态只有在工作之余才能得到释放。
因此，如果选择居住在城市中心，就必然要求物业具有合理的业态规划，能够在这里休闲放松，体味生活的乐趣。因此，集公寓、商业、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热点。而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生了。
区位可行
本项目建设地——**市某某新城是**某某经济开发区的重要组成部分。
**某某经济开发区位于**市，东起**一小时经济圈公路，西至**公路，南至**镇**村、北至**公路，控制面积423平方公里。**某某经济开发区，地处**两市的中间区域、某某省"京哈"与"珲乌"两个主要经济发展轴带的交汇地带、某某省中部城市群的核心地带、中国东北地区和东北亚区域的地理中心，具有极其优越的交通条件。
**某某经济开发区在交通运输方面具有得天独厚的区位优势，中国东北地区四大国际机场之一的龙嘉机场就坐落在该区域内，长吉高铁线路贯穿于此，**高速公路、**北线以及规划建设中的机场快速道等城际干道横穿东西，**公路、**公路以及规划建设中的**经济圈环线高速公路等干线公路纵贯南北。各种运输方式共同构筑了发达的立体交通网络。
因此，该项目区位可行。
建设方案可行
本项目用地指标均控制在国家和某某省对于城市综合体建设用地的控制指标范围内；项目的环保及安全措施规范；建筑物布局合理；项目采用先进的运营模式和完善的组织结构管理，有利于优化产业结构，促进我国城市化发展；建设的各项技术方案切实、可行。
效益可行
? 经济效益
经测算，本项目建成完成，正式运营后，可达到年营业额203.62亿元规模的能力，正常运营年份净利润达11.62万元，经济效益十分可观。
? 社会效益
项目的建设将给当地提供更多的直接和间接就业机会。能够解决当地部分农村剩余劳动力和返乡农民工的就业问题，对于提高居民生活水平具有重要的意义。
首先，本项目建成后，作为现代化城市综合体项目，将在高、中、低三个层次上提供就业岗位，整个城市综合体项目的运作需要中高级管理人员，同时各区域管理人员、服务人员以及安全保