第一章 总 论
第二章 超市项目建设背景和意义
第三章 超市项目市场分析
第四章 超市项目选址及建设条件
第五章 建设规模与建设内容
第六章 专业技术方案
第七章 环境保护与节能
第八章 项目实施进度
第九章 投资估算及资金筹措
第十章 效益评价
一、 筹建XX超市的目的及意义
筹建XX超市，增加销售网点，增强和彰显五星连锁的"集群营销网络"优势和市场竞争力。同时，通过在市中心的布点，使五星连锁的销售网点布局更趋完善、合理。能更快、更有效的扩大社会影响。全面提升五星连锁的企业品牌形象。对销售特别是团购销售将有很大帮助。
二、 筹建XX超市优势
1、 区位优势：
XX超市位于XX菜市入口处的商住楼，离五星街仅一路之隔，周边是柳州市较为成熟成型的城市商业繁华中心及菜市、餐饮、娱乐中心。聚集着较大的市场"财源"和市场开发潜力。
2、 人气优势：
XX菜市周边有青新商住楼、XX商住楼，滨江西路、滨江东路、银龙大厦、蓝色港湾、柳报、医院、商业银行、二中、景行小学、XX小学等单位。核心商圈常住居民达7515户。同时，XX菜市、XX小吃又具有旺盛的人气。进入菜市及路经超市门前的流动人口较多。人气优势良好。
3、 场地优势：
① 该场地面积1200平方米，与商圈的销售前景及预估相吻合。
② 该场地成规整的长方形。有利于卖场规划布局。
③ 该场地正方有较大的场地用于停车和开展促销。方便和带动销售。
④ 该场地原来就是百货商行。地板已经铺设好，不用再重新铺设，开店装修成本投入不大。
4、 客源优势
目标店商圈范围内常住客源均为收入中上水平的居民。购买力较好，而且，流动性客源也带有一定销售目的，这是影响目标店销售的最直接的利好因素。
三、 筹建XX超市劣势：
1、 场地劣势：
① 目标店略偏离主街道。对吸引流动性客源多少有些影响。
② 目标店临街铺面开发商已全部售卖。造成目标店形成封闭状况，直接影响目标店的外部形象。
③ 目标店临街外围均为小商铺，不利于开发广告资源，势从造成营业外收入的相应减少。
④ 目标店租金略偏高（相对于经营超市而言，但这一地段的租金已属于较低租金）。
2、 竞争劣势：
目标店旁是较成熟的XX菜市及XX水果市场和XX小吃等。对目标店的生鲜经营竞争压力增大。因此，目标店的生鲜经营应实行错位经营才能达到吸客效果。
四、 经营定位
综合以上优劣势，我们经过综合评估，确定目标店的经营运作定位：食品加强型综合超市。
其中：食品40%、日化百货40%、生鲜20%
五、 运营要求
1、 目标店毗邻成熟的XX菜市，生鲜经营上必须考虑实行错位经营。以净菜、切配菜、面点及特色熟食为主。
2、 利用"城乡清洁工程"的利好时机，利用一切关系，做好XX菜市马路市场的特色熟食、特色小吃的招商进店。对做好目标店有至关重要的吸客影响。
六、 运营模式
1、 以联营、租赁为主，以自营作补充经营。
2、 零售、批发兼营。
一、可行性研究报告编制要点
可行性研究报告是项目投资决策的重要依据，其编制质量直接影响项目能否顺利通过审批。根据国家发改委相关要求，可行性研究报告应包含以下核心内容：
1. 项目总论：概括性介绍项目的基本情况、编制依据、研究范围和主要结论，为审批部门提供整体判断依据。
2. 市场预测与分析：对项目产品的市场供需状况、价格走势、竞争格局进行深入分析，论证项目建设的市场必要性。市场分析应基于权威数据源，如国家统计局、行业协会、专业研究机构等发布的数据。
3. 建设规模与方案：明确项目的建设规模、产品方案、技术路线和设备选型，论证方案的技术先进性和经济合理性。技术方案的选择应充分考虑国内外技术发展趋势和项目实际情况。
4. 场址选择：从地理位置、交通条件、基础设施、环境条件等方面论证项目选址的合理性，确保项目建设和运营的可行性。
5. 环境保护与节能：分析项目建设对环境的影响，提出环保措施和节能方案，确保项目符合国家环保和节能政策要求。环保和节能是当前审批的重点关注领域。
6. 投资估算与融资方案：详细估算项目建设投资、流动资金和总投资，制定可行的融资方案，确保项目资金的及时到位。
7. 财务评价与效益分析：通过财务内部收益率、净现值、投资回收期等指标评价项目的财务可行性，同时分析项目的社会效益。
8. 风险分析：识别项目建设和运营中的主要风险因素，评估风险影响程度，提出风险防范和应对措施。
二、可行性研究报告的审批流程
可行性研究报告的审批一般经过以下环节：
项目单位编制可研报告后，首先提交主管部门进行初审，主管部门对报告的完整性、规范性进行审查。初审通过后，报送发改部门进行正式审批。发改部门根据项目投资规模，按照分级审批权限进行审批。
对于需要环评、能评等专项审批的项目，还需同步办理相关手续。审批过程中，审批部门可能要求项目单位补充完善材料或进行答辩。
三、编制可行性研究报告的关键要求
1. 依据充分：严格依据国家相关产业政策、行业规范和技术标准编制，引用的政策文件应注明文号和发布日期。
2. 数据准确：投资估算应参考最新定额标准和市场价格，财务评价应采用合理的参数和假设条件。
3. 结论明确：报告应有明确的可行性结论，对于存在的不确定性因素应如实说明，不得回避问题。
4. 格式规范：遵循《投资项目可行性研究指南》等规范文件要求的格式编排，确保报告的专业性和规范性。