目 录 一、项目总说明 ------------3二、项目概况 ------------5三、投资环境研究 ------------11四、市场研究 ------------15五、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目 ------------17六、规划方案及建设条件 ------------21七、投资估算及资金筹措 ------------22八、项目评估基础数据的预测和选定 ------------28九、项目经济效益评价 ------------28十、风险分析 ------------31 十一、可行性研究的结论 ------------32十二、附件部分
风险分析1、盈亏保本点销售量分析由于本项目的商业部分销售收入为97569.44万元，建筑面积为51352.34平方米，故平均销售价格为19000元/平方米。本项目设计开发规模为51352.4㎡，故销售规模只要达到设计开发规模的77.24%，项目就会不盈不亏，但此时必须保证车库的销售量不低于30%以及3宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于700万/亩。 2、项目销售价格的保本点分析本项目的销售最低价约为15380.96元/平方米，即在本次测算基础（19000元/平方米）上约降低19％左右。在此种条件下项目能保证收回全部投资。但此时必须保证商业销售率达100%。且车库的销售量不低于30%以及3宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于700万/亩。 在其他条件均不变的前提下，对项目的销售价格的临界点进行分析，即项目关于销售价格的盈亏平衡分析。l 项目要达到盈亏临界点情况存在：最低商业售价51352.4+车库销售净收入（30%）+土地拍卖净收入=总开发成本亦即： 最低商业售价51352.4（1-0.0565）+2772.0+24387.12=101681.39可求出： 最低商业售价=15380.96元/平方米l 根据以上分析，若项目需收回全部投资，其最低商业售价约为15380.96元/平方米；在本次测算基础上约降低19％左右，此时的售价为项目最低销售价格。但此时必须保证商业销售率达100%。且车库的销售量不低于30%以及3宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于700万/亩。l 从成都市目前房地产发展趋势的情况下，项目未来预期的销售价格能实现的可能性较小，因此项目销售价格产生的风险较大。十一、可行性研究的结论 通过上述各章内容的分析研究，可得出以下结论：总结论：项目可行，但风险较大。 1.投资估算汇总表： 项目总投资 项目总价值 毛利润 税前利润 税后利润 净利润比例 10.12亿元 13.12亿元 3.00亿元 1.22亿元 0.8371亿元 8.27%
2.通过财务内部收益率、财务净现值的测算研究项目的可行：求NPV。因为I=20%，故NPV==1.2亿元求IRR。因为 I1=33%时，NPV1=0.0146亿元I2=34%时，NPV2= -0.0642亿元所以IRR=33%+1%0.0146*1%/（0.0146+0.0642）=33.18% 结论：因为NPV=1.2亿元＞0，IRR=33.18%＞33%，故该项目从资本金投资角度看是可行的。3.通过项目风险分析的结果研究项目的可行：（1） 本项目设计开发规模为51352.4㎡，销售均价为19000元/平方米，故销售规模只要达到设计开发规模的77.24%，项目就会不盈不亏，但此时必须保证车库的销售量不低于30%以及3宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于700万/亩。（2） 本项目的销售最低价约为15380.96元/平方米，即在本次测算基础（19000元/平方米）上约降低19％左右。在此种条件下项目能保证收回全部投资。但此时必须保证商业销售率达100%。且车库的销售量不低于30%以及3宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于700万/亩。4.项目一期减小风险建议：1.加强管理、控制成本本项目风险来至于高销售单价（19000元/平方米），而高售价是因为项目成本过高，所以为了减小项目风险，必须加强项目管理、控制成本。在加强管理上建议实行项目管理责任制，成立管理办公室，（如下表），由专人领头对项目各个环节进行监控。 总负责人 规划设计部 工程部 管理部 财务部 销售部 在控制成本上，我们由投资估算表中可看出：本项目的成本过高主要在土地费用、建安费用和贷款利息三个方面。但由于土地费用和贷款利息不能主观控制，所以只有从建安费用中尽量控制成本。现在的建安成本单价是：车库1500元/平方米、全木结构3000元/平方米、框架结构1600元/平方米，如果我们能够尽量控制建安成本，以每单项控制100元/平方米为计算基数，我们可从下表中看出： 100 200 300 400 500 单价19000不变，成本利润率为 8.96% 9.65% 10.36% 11.075% 11.81% 成本利润率8.27%不变，单价为 18780元/平方米 18550元/平方米 18330元/平方米 18110元/平方米 17880元/平方米
2.加快进度、保证质量本项目的土地费用为5.5亿元，加上两年多的资金利息，共计达到了6.5亿元，是成本过高的主要原因之一。所以在后期的建设过程中，为了减少资金时间利息，建议在条件允许的情况下，加快工程进度。工程提前完工开售，可加快资金回笼，尽快偿还贷款利息，减小成本。如果在现有设定的两年贷款年限下提前半年完工，由计算可知道，每月的贷款利息为402.5万元，半年就是2415.00万元，这样一来税后利润达到1.0078亿元，成本利润率达到10.66%。如果我们将成本利润率保持在现有基础8.27%下，则销售单价可下降到18200元/平方米。但注意在加快工程进度的同时要保证工程的质量。如果以每提前一个月为计算基数，由下表我们可看出： 1 2 3 4 5 6 7 8 利息 402.5 805 1207.5 1610 2012.5 2415 2817.5 3220 单价19000不变，成本利润率为 8.67% 9.07% 9.47% 9.87% 10.26% 10.66% 11.06% 11.46% 成本利润率8.27%不变，单价为 18870元/平方米 18740元/平方米 18610元/平方米 18470元/平方米 18340元/平方米 18210元/平方米 18080元/平方米 17950元/平方米
3.争取优惠政策（1）争取开发商本身的政策优惠①前期开发税费（报建费）的优惠——现在的费用由投资估算表中可看到是718.93万元，如果开发商能争取到相关部门的优惠，将税费比例减半，可节约359万元。②销售税金的优惠——由于本项目是政府重点工程，但风险较大，如开发商能够通过政府部门支持将销售税金减免，则可大大减小风险率。在汇总表中看到销售税金有0.5519亿元，如果能够得到减免，税后利润可达到1.389亿元，成本利润率可达到13.73%，如果我们将成本利润率保持在现有基础8.27%下，则销售单价可下降到17350元/平方米。如果我们以30%、50%、70%、全免为计算基数，我们可从下表中看出： 30% 50% 70% 全免 单价19000不变，成本利润率为 9.91% 11.00% 12.09% 13.73% 成本利润率8.27%不变，单价为 18470元/平方米 18140元/平方米 17810元/平方米 17350元/平方米
③C3C5C7的土地出让金优惠——由估算表中可看出，三快土地如果以700万/亩的价格全部拍卖，土地出让金（按20%计算）共计有0.4877亿元，如果以全免和减半为计算基数，我们可以看出： 减半 全免 单价19000不变，成本利润率为 10.68% 13.09% 成本利润率8.27%不变，单价为 18200元/平方米 17400元/平方米
④企业所得税的优惠——如果开发商能够争取到所得税的减免，则净利润可达到1.22亿元，成本利润率可达到12.06%，如果我们将成本利润率保持在现有基础8.27%下，则销售单价可下降到18150元/平方米。 （2）争取前期招商的政策优惠在项目前期招商中如果能争取到对商家的政策优惠，则有利于商家踊跃入驻，对培育市场和提升项目价值有很多益处。我们对商家的优惠政策建议如下：①凡入驻项目新注册登记且单独建帐核算、单独纳税的企业及经营户，从该项目正式投入营业之日起，三年内所缴纳的增值税、营业税、企业所得税，可享受区级财政分成收入70%的政府扶持政策；②凡入驻项目的企业，且购买该项目房产价款在50万以上的，可由开发商给予购房契税全额的政府扶持；③凡入驻项目的企业、经营户给予半年租金的优惠政策等。 5.总结：1.开发商在项目建设过程中如果能尽量做到上述提到的几项成本控制建议和开发商本身的政策优惠（如销售税金、土地出让金等），在同时几项组合的情况下，项目的销售单价将会大浮下降，减小项目的风险率；2.开发商在对商家的优惠政策上如果能尽量做到多项优惠并行，对前期的市场培育、提升价值会起到关键的作用，有利于项目的销售。