通信局房项目可行性研究报告编制审查要点分析
摘要：为应对新形势下的竞争格局和市场环境，通信行业内部正面临新一轮网络基础设施建设的投资决策高峰期，可行性研究报告作为评估项目风险与回报最根本文件的地位将得以更加重视，但目前通信建筑工程可行性研究报告整体编制水平仍有待进一步提高，建议从规范章节架构、强化逻辑推导、细化方案策划、切实估算投资、合理评估分析、倡导先进方法等方面重点加以改进与审查。
关键词：通信局房；可行性研究、；编制审查
一.概述
随着通信行业技术的不断演进， 我国电信行业重组、三网融合推进3G网络升级、云计算等政策和技术趋势推动， 加之人员队伍不断壮大以及已有局房普遍处于满负荷运营状态，电信运营商之间的各级产品基地、研发试验中心、数据中心、省市枢纽楼、县级综合楼等通信局房项目的投资建设需求持续不断当前通信局房项目可行性研究报告已成为各企业执行内控制度、履行审批流程、抑制投资冲动、 实现立项决策、 下达投资计划及指导设计施工的最根本控制依据，但现实中由于诸多编制单位水平不齐、 配套专业介入不够及先进咨询技术创新不足等因素影响，通信局房项目可行性研究报告本身在编制和审查环节存在着一些突出问题， 需引起业主单位及咨询单位的高度重视和改进。
二.可行性研究报告普遍存在问题
2.1报告结构逻辑性不强。
首先是在业务发展预测方面，大都缺乏科学合理的分类业务预测推导过程， 有些预测结果明显偏离技术演进趋势， 或是预测的市场份额占比严重失实，其次是拟建用地需求方面，考虑到当前各级地方政府对土地资源管控愈来愈严，各大运营商几乎不再可能以电信基础设施名义无偿获得划拨用地，新建项目用地要么通过盘活企业闲置土地解决，要么大多通过土地招拍挂市场竞拍获得，诸多报告中往往缺乏对局址地块合理区位及用地经济规模的推导分析，最终导致项目征地费用投资占比过大、用地强度不经济的现象时有发生。第三是拟建规模论述缺乏条理，许多报告仅从满足规划部门对地块的容积率、建筑密度、绿地率、建筑控高等规划条件出发倒推拟建规模大小， 很少做到切合实际地从企业业务发展需要和已有局房资源角度着手，并从最大化提高平面利用率和防火防烟分区划分等角度综合论证合理规模、标准层面积和建筑高度。
2.2报告内容与深度不够。
首先是报告要素不够齐备，有些建设单位基建管理能力相对薄弱，不具备专业技术指导能力从而对编制报告成果把关不严，导致部分可行性研究报告文本粗制滥造、格式五花八门、内容泛泛而谈，完全不具备指导后续工程设计施工任务的价值，仅考虑满足履行审批流程的形式要求。其次是大都缺乏多方案比选内容，尤其缺乏局址地块的多方案比选，不能做到结合建筑功能定位和已有局房等背景合理拟定新建项目区位，造成没有选择余地的假象第三是场地设计力度不足， 很多报告对投资和安全影响较大的电、水、信等路由距离、周边环境关系等基本信息缺乏深度了解，更谈不上贯彻执行" 环境设计——群体设计——单体设计——平面设计"的设计流程， 总平面布局中常缺乏功能分区、流线组织、景观绿化、分期建设等方案的论证分析 第四是少有针对性的个性建设方案，有些没有通信建筑实践经验的咨询单位在设计方案中不加分析地罗列出相关规范和标准条文，完全不能从工艺设计角度出发提出建设性方案，而使报告内容缺乏实际指导意义； 或是在环保节能篇章也仅列出一些基本原理，缺乏结合当地气候条件、地形地貌特征、周边可利用能源等条件提出相关建议，最评估风险发生的频率、 风险发生可能造成的损失、 风险的防范措施等需提请建设单位注意事项缺乏合理论述和建议。
2.3估算与评价内容失实。
首先是投资估算精度不够，诸多报告的估算范围、专业内容及界面划分缺乏清晰描述， 许多建设单位为使项目获批， 人为要求咨询单位将部分建设内容甩项以造成单方造价指标低廉的假象，或者出于为了多捞投资的目的肆意夸大项目建设难度而提高造价指标，从而使估算编制人员成为凑数工具，完全谈不上结合建设方案合理测算工程投资。其次是投资估算格式不清， 报告中常常缺乏系统的估算说明、 估算依据、 估算方法陈述， 工程建设其他费中费率错误或是乱列名目，其结果往往是使工程总投资恰巧为主管部门提前设想的某个数值第三是财务评价流于形式， 很多情况下都不通过认真调研基础数据来源， 甚至人为捏造业务再分配收入比例和财务三率等参数， 最终都毫无例外地做到财务可行。第四是经济评价手段单一， 当前实践中自建、 购置、 租赁、 委托代建、 联合开发等建设模式已呈多样化发展趋势， 在报告中不能大胆运用先进、 科学、 合理的咨询技术， 不能做到个性鲜明且说服力强的多方案对比论证。
三.报告章节架构及编制审查重点
3.1 概论部分。
需高度精炼浓缩整个文本内容，全面反映项目提出背景、建设指导思想、编制依据范围、技术经济指标等情况，并提出针对性的问题、建议与结论，为企业提供科学合理的决策参考意见。
3.2项目背景和建设必要性。
简要文字描述当地地理人文、经济水平和社会现状，可运用EST分析表明企业外部所处的环境及战略影响，SWOT分析描述当地市场竞争环境与态势，进而重点描述企业经营情况、网络设施建设、已有局房资源和存在主要问题等，做好宏观与微观数据并存，从多个角度图文并茂和定性定量结合地论证项目建设的必要性。
3.3业务预测与需求分析。
做好建设规模的逻辑推导，根据业务发展预测、 网络发展规划、不同专业网元需求、人力资源需求等多角度， 通过选择科学合理的参考指标并结合规划条件要求切实推导出项目经济合理的建设规模，并提出项目建成后企业内部已有局房资源的安置计划建议。
3.4局址选择分析。
通过多方案综合比选得出推荐局址选择方案， 详尽说明本项目拟选地块的相关情况并附现状照片， 全面反映水、 电、 暖、 信等路由情况； 同时应通过前期走访调研，获取城市规划对选址地块的条件要求， 充分了解退线距离、 建筑高度、 绿化率、 容积率、 建筑密度、立面风格等要求。3.5工程建设方案。该部分内容对立项通过后的图纸深化具有核心指导作用，必须贯彻以场地设计为核心的理念，注意选择设计标准及规范依据的准确性和时效性，重点突出功能分区、交通流线、 平面布局等建筑方案内容。此外， 对其他专业内容， 如结构体系选型、 给排水系统、消防设计、 变配电及油机容量负荷计算、 空调参数及系统形式、 强电及弱电专业子系统内容都应提出较为详尽的说明论述。
3.6环保节能篇章。
根据最新的国家、行业、地方和企业标准，论证项目在施工期及运营期对周边环境有无不利影响，重点说明电磁辐射水平、空调室外机组、柴油发电机、变配电设备等噪声源的降噪处理措施和方案，并提出可能运用在工程实践中的环境保护措施亮点此外，还应细化建筑、给排水、电气、空调、弱电等专业的节能措施和方案， 严格执行国家颁布的各项节能规范要求，配合主管单位制定的节能规划，有效地降低能耗水平。
3.7 建设进度安排。
认真结合当地气候条件、地方政府审批周期、建设方基建力量情况，合理拟定建设工期安排计划及里程碑关键控制节点。
3.8投资估算。
详细说明估算编制依据、估算范围、编制方法并严格遵照《 建设项目投资估算编审规程》格式，对分阶段操作实施的项目必须科学划分工程界面以确保具有可操作性；通过备注方式说明其他费用取费依据及标准，并结合拟建工程进度情况提出分年投资计划和说明资金来源渠道。 此外， 在估算编制过程中应大力倡导运用回归估算法、模糊估算法、神经网络法、蒙特卡罗法等、灰色预测模型等先进估算方法，全面提高投资估算精度和编制水平。
3.9财务评价。
认真收集相关基础数据、合理预测未来数据、准确选用恰当参数，作为评价基准的财务内部收益率应从行业角度对资金时间价值估算，应能反映当前通行行业的投资收益水平。
3.10经济评价。说明评价原则和方案，结合当地楼市行情，可采用对不同建设方案的可实施性和经济性进行比较，全面比较最终得出相关评价结论，这将有助于减少拍脑袋工程，提高企业投资效益。
3.11风险分析。
通信局房项目同样易受到外界因素影响，比如国家宏观调控、建材价格波动、建筑技术风险、建筑场地不可预见的风险等，项目建设要耗费大量资金、 物资和人力等宝贵资源，且一旦建成后难于更改，因此做好项目主要风险因素识别工作、风险程度分析、防范和降低风险措施，提请主管部门及建设单位高度重视。
3.12结论与建议。
汇总分析得出关于拟建项目在投资必要性、技术可行性、财务可行性、组织可行性、经济可行性、社会可行性、风险分析等方面主要结论，并提出针对性的工作建议。
3.13附表附图附件。
主要包含评价附表、局址区位示意图、总平面布置图、楼层平面布置图、项目建议书批复、用地规划条件说明等，力求善用图表吸引眼球，直观展示拟建工程形象，表达与城市周边环境的呼应关系，让决策者即使不用亲临现场也能对现实及未来可能情况了然于胸.
四.小结
强化提高通信局房项目可行性研究报告编审水平对深化理性投资实践的意义重大，目前很多大型企业内部建立了可研报告标准格式或通用模板，对统一要求与促进咨询编制水平提高有一定指导价值， 但有些单位过犹不及地将格式模板改造成" 填空题"形式， 从而完全抹杀咨询报告个性的做法也是不可取的， 建议还是从规范章节架构、强化逻辑推导、细化方案策划、合理估算投资、 切实评估分析、 倡导先进方法等方面重点加以改进与审查， 从根本上提高通信建筑工程可行性研究报告的可信度和指导价值.
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