某产业科技园项目二期投资估算1、 开发成本估算 1.1土地成本项目转让费共1500万元，项目土地出让金暂估为1000元/平米，地下部分出让金为地上的1/3，项目征地费用总额为人民币6159.21万元。单位可销售面积成本为6159.21/4.25（地上面积）=1448.46元/平米。 1.2前期工程费用包括土地出让金契税、可行性研究费、设计费、工程勘探费等费用，共计约1183.17万元。单位可销售面积成本为1183.17/4.25（地上面积）=278.25元/平米。 1.3基础设施及配套设施建设费包括供电、供气、供水、排污、照明、道路等基础设施及配套设施，其建设费用估计为2762.37万元。单位可销售面积成本为2762.37/4.25（地上面积）=649.62元/平米。1.4建安费用建安费用包括中央空调、电梯等费用。按建筑面积2000元/平米（含地下室建安成本的平均数）计算共18258.8万元。单位可销售面积成本为18258.8/4.25（地上面积）=4293.9元/平米。 1.5不可预见费取以上四项费用总和的1%，共为283.64万元单位可销售面积成本为283.64/4.25（地上面积）=66.7元/平米。2 、开发费用估算 2.1管理费用 管理费用取直接费的1%计算，管理费用为283.64万元。单位可销售面积成本为283.64/4.25（地上面积）=66.7元/平米。 2.2销售费用 销售费用取销售收入的1.5%，销售费用为43848.08*0.015=657.72万元。单位可销售面积成本为657.72/4.25（地上面积）=154.68元/平米。 2.3财务费用 项目财务费用为贷款利息，贷款8000万元，贷款期限为一年，利息为560万元。单位可销售面积成本为560/4.25（地上面积）=131.69元/平米。 3、 项目开发总成本 项目开发总成本估计为30513.72万元，单位成本为30513.72/4.25=7175.88元/㎡。项目投资成本估算汇总表 序号 名称 成本总额 （万元） 备注 1 土地费用 6159.21 含土地出让金4659.21万元， 项目转让费1500万元 2 前期工程费 1183.17 3 基础设施及配套设施建设费 2762.37 市政建设 4 建安工程费 18258.8 5 不可预见费 283.64 占1—5项费用合计的1% 6 物业管理基金计提 365.18 建安成本的2% 7 财务费用 560 贷款5200万元，贷款期限一年，利率为7% 8 管理费用 283.64 占1—5项费用合计的1% 9 销售费用 565.32 销售收入（约4.38亿元）的1.5% 10 成本合计 30421.32
项目销售收入预算1销售单价的确定根据政府相关政策及对项目周边楼盘的调查结果，设定项目的销售均价为：公寓：8000元/平米；地下车位：10万元/个2 销售总收入的确定销售总收入预测表 物业类型 可售面积 销售单价 销售总收入 （万元） 公寓 4.252万㎡ 8000元/㎡ 34018.08 地下车位 367 10万元/个 3670 合 计 37688
3 经济分析项目损益表（单位：万元） 销 售 收 入 及 投 资 分 析 表 一 销售收入 37688.08 总计 34018.08 3670 可售面积(万㎡) 公寓 4.252 车位 367 出 售 率 100% 出 售 率 100% 销售单价(元/㎡） 8000.00 销售单价(元/个） 100000 二 投资成本合计 30421.32 面积(万㎡) 9.13 销售成本(元/㎡) 7154.15 利润 7266.76 三 营业税及附加 2072.84 四 营业税税后利润 5193.92 五 税后成本收益率 17.07% 六 所得税 1713.99 七 所得税税后利润 3479.93 八 税后成本收益率 11.44% 九 税前投资收益率 64.92% 十 税后投资收益率 43.50%
4、工程进度安排 序号 时间 进度安排 1 2004年4月 双方达成开发协议 2 2004年5-8月 拆迁 3 2004年9-12月 开工，地下施工完成 4 2004年7—8月 完成地下结构施工 5 2004年9--12月 主体结构封顶 6 2005年6月 开始销售，室内初装修、外墙装修 7 2005年7月 销售、外墙装修完成 8 2005年8月 室内装修及小市政建设 9 2005年9月 室内装修及小市政建设 10 2005年10月 室内装修及小市政建设，交房
5、费用支付及资金筹措 资金使用进度表 序号 时间 （1）费用支付 资金筹措 账面余额 1 2004年 重组公司、拆迁、支付前期工程费的50%、交纳40%的土地出让金，共计3055万元 项目融资8000万元 4945 5-8月 2 2004年 支付前期费用592万元、不可预见费81万元、管理费用81万元，共754万元。项目地下室施工。 —— 4191 9-12月 5 2005年 交纳60%的土地出让金3696万元、不可预见费101万元、管理费用101万元，利息280万元，共4178万元，项目主体施工至封顶 —— 13 1-5月 6 2005年 支付管理费用共20万，不可预见费20万元、主体建安成本8216万元、项目开始销售，销售回款7538万元，累计8257万元 销售回笼7538万元 -706 6月 7 2005年 支付基础设施费691万、装修建安费2511万元、不可预见费20万元、管理费20万元，销售费用141万元、销售回款7538万元，累计3383万元，归还贷款本金3000万元 销售回笼7538万元 449 7月 8 2005年 支付基础设施费691万、装修建安费2511万元、不可预见费20万元、管理费20万元，销售费用141万元、销售回款7538万元，累计3383万元，归还贷款本金4000万元 销售回笼7538万元 604 8月 9 2005年 支付基础设施费691万、装修建安费2511万元、不可预见费20万元、管理费20万元，销售费用141万元、销售回款7538万元，累计3383万元，归还贷款本金1000万元 销售回笼7538万元 3759 9月 10 2006年 支付基础设施费691万、装修建安费2511万元、不可预见费20万元、管理费20万元，销售费用141万元、物业基金365万元、税金3787万元、利息280万元、销售回款7538万元，累计7815万元 销售回笼7538万元 3482 10月
三期BT投资三期总建筑面积为5.66万平米，项目投资估算如下： 项目投资估算明细表（三期产业化用房，采用BT方式） 占地 面 积： 约28000㎡ 总建筑积： 5.6566 万㎡ 序号 项目名称 取费标准 计算基数
(万㎡) 成本总额
（万元） 建筑成本
（元/㎡） 一 前期工程费 1418 251 1 可行性研究费 免 0 2 工程地质勘测费 建安工程造价的3 16970 51 9 3 建筑工程保险 建安工程概算总额的2 16970 34 6 4 地籍测绘及购图费 按1元/㎡ 6 6 1 5 建筑工程设计费 建筑面积8 0元/㎡ 6 453 80 6 工程招投标及标底编制费 中标价格的0.6 16970 10 2 7 建设工程许可证执照费 建安工程概算的1 16970 17 3 8 工程建设监理费 建安工程造价的3% 16970 509 90 9 建设工程质量管理监督费 建安工程造价的2.5 16970 42 8 10 实心粘土砖限制使用费 按14元/㎡，不用退90% 6 8 1 11 散装水泥使用费 按3元/㎡ 6 17 3 12 市政技术方案咨询费 按8元/㎡ 6 45 8 13 市政工程设计费 按40元/㎡ 6 226 40 14 用地性质调整、环境及交通影响评估费 免 0 15 教育配套费 免 0 二 基础设施及配套设施费 1991 352 1 供电工程 建筑面积30元/㎡ 6 170 30 2 供水工程 建筑面积30元/㎡ 6 170 30 3 供热系统 建筑面积65元/㎡ 6 368 65 4 中水系统 建筑面积30元/㎡ 6 170 30 5 排污及雨水工程 建筑面积40元/㎡ 6 226 40 6 小区道路及照明工程 按20元/㎡ 6 113 20 7 小区安防及弱电系统 按20元/㎡ 6 113 20 8 天然气系统 按22元/㎡ 6 124 22 9 绿化、广场、景观、围墙 按40元/㎡ 6 226 40 10 运动设施建设费 按30元/㎡ 6 170 30 11 小区配套附属设施建设费 按25元/㎡ 6 141 25 三 建安工程费 6 16970 3000 1 公寓建安成本 3000元/㎡ 6 16970 3000 四 直接费用合计 20379 3603 五 不可预见费 直接费用的3% 20379 611 108 六 计提物业管理基金 建安成本的2% 16970 339 60 七 管理费用 直接费用的5.1% 20379 1039 184 投资成本总计： 22369.13 万元 建筑面积成本合计： 3954.52 元/㎡
三期的经营模式为BT形式，在项目开工前，北理工将给30%的预付款，余款将在实际的工程进度中支付，按上表测算，北理工应先付预付款6600万元。先期6600万元的预付款的支付将会解决二期的80%的开发资金，资金分析如下：三期资金流量表 北理工孵化大厦项目现金流量表 单位： 万元 项 目 合计 2004年度 2005年度 5--8月 9月-12月 1月-5月 6月 7月 8月 9月 10月 现金流出 前期工程费 1418 709 709 基础设施及配套设施费 1991 498 498 498 498 建安费用 16970 4525 3111 3111 3111 3111 不可预见费 611 175 218 44 44 44 44 44 物业管理基金 339 339 管理费用 1039 297 371 74 74 74 74 74 现金流出 22369 709 1181 590 4643 3727 3727 3727 4066 累计净现金流量 709 1890 2479 7122 10849 14576 18303 22369
根据二期现金流量分析：项目在销售前须8000万元，但在二期结构封顶时，三期同样结构封顶，而此时北理工的付款比例应达到60%，即有1.1亿元的资金可供使用，基本上解决了二期的资金需要。四、 结论根据对本项目所在地区的客观市场分析，市场现状调查和趋势研究，可得出如下结论，在该地域开发写字楼及公寓项目可行。根据投资分析，项目各项经济指标优越，总利润、投资收益率等指标均可行。五、附件1、项目投资估算明细表2、项目现金流量表3、销售收入及投资分析表