1、 2011年，我国物流运行形势总体良好。社会物流总额持续增长，物流市场需求显著增加。2011年社会物流总额达158.4万亿元，同比增长12%。社会物流需求的系数可达3.5，即每单位GDP产出需要3.5个单位的物流总额来支持。物流业为国民经济协调稳定发展发挥了重要的支撑保障作用，在转变经济方式和产业结构调整方面作用突出。
表3-1 2005-2011年中国社会物流总额及增长率
2、产业结构
社会物流总额由五个方面构成，进入需求领域的农产品物流总额，进入需求领域的工业品物流总额，外部流入货物物流总额，进入需求领域的再生资源物流总额，单位与居民物品物流额。其中，工业品物流总额占社会物流总额的大部分，2011中国工业品物流总额达144万亿元，占社会物流总额的90%以上。
3-2 2011年中国物流总额结构
3.2我国物流行业发展前景
3.2.1我国物流业规模预测
我国物流行业整体运行形势良好，社会物流总额保持着稳定的增长态。2005-2011年社会物流总额年平均增长率为18.5%。其中2009-2011年社会物流总额的增长率低于平均水平，分别为7.4%%、15%和12%。受全球宏观经济环境的影响，我国物流业的增长趋势受到一定的考验，但总体上还是呈现快速增长的势头。
据预计，2012-2014年社会物流总额的增速将继续放缓，社会物流总额增长率将在11%以上。其中，2012年社会物流总额将达到190万亿元以上，增长率为11%；2013年社会物流总额将达到225万亿元以上，增长率在13%以上；2014年社会物流总额将达到260万亿元以上，增长率在14%以上。
表3-3 2012-2014年中国社会物流总额及增长率预测
3.2.2我国物流业增加值预测
我国物流业增加值快速增长，占GDP的比重小幅增加。2005-2011年物流业增加值年平均增长率为13.4%，平均占GDP比重为6.8%。其中，2011年物流业增加值增长率达到14%，比2010年增长了0.9个百分点。受国内政策、经济、市场和技术的利好影响，屋里也增加值发展迅速。
据预计，2012-2014年物流业增加值将加快增长速度，所占GDP的比重将在合理范围内进一步增强。其中，2012年物流业增加值将达到3.5万亿元，同比增长13%，占GDP比重为6.9%；2013年物流业增加值将达到3.9万亿元，同比增长13.5%，占GDP比重为7%；2014年物流业增加值将达到4.4万亿元，同比增长14%，占GDP比重为7%。
表3-4 2012-2014年中国物流业增加值及增长率预测
3.3项目SWOT分析
表3-5 项目swot分析表
项目优势 (Strength) 项目劣势 (Weakness)
区位优势：东邻临沂市，西与菏泽市接壤，南面是枣庄市和江苏省的徐州市，北面与泰安市交界，是连接华东与华北、中原与沿海的重要交通枢纽区位优势十分明显；
品牌优势：项目建设单位在仓储领域有着丰富的项目运作经验和市场渠道资源；
资源优势： 济宁市当地有着丰富的家电、五金、汽车、机械、化工、制药等产品资源，为本项目的仓储物流部分提供了良好的市场；
政策优势： 政府的高度重视和大力支持商贸业行业、仓储物流业的发展，鼓励济宁市仓储物流项目的建设。 土地资源缺乏：本项目的重要因素为土地资源，物流仓储和商业发展离不开土地政策的支持；因此土地是本项目建设的竞争劣势；
品牌遮蔽效应：自身品牌未形成 。
项目机遇 (Opportunity) 项目威胁 (Threat)
济宁市委在《济宁市现代物流业发展规划》中明确将仓储物流业列为现代服务业的三大支柱行业之一；
行业进入壁垒低，济宁市现有仓储物流企业服务水平低、科技含量不高，本项目将借此契机不断发展壮大自己，形成仓储物流行业的龙头企业，凝聚自己品牌的竞争优势。 项目周边的小型仓储物流中心的市场竞争 ；
其他市场的威胁；
1、优势
1）地理优势
济宁位于山东省西南部，东邻临沂市，西与菏泽市接壤，南面是枣庄市和江苏省的徐州市，北面与泰安市交界，西北角隔黄河与聊城市相望。这种地域上强聚集和远辐射的核心优势，在发展现代物流产业中显得尤为突出和重要。
2）交通优势
济宁是连接华东与华北、中原与沿海的重要交通枢纽，境内铁路、高铁、公路、航空都已开通运行。
3）经营管理优势
我公司已与海尔、美的、国美、苏宁等公司达成仓储物流服务合作向。在与这些不同类型的单位合作过程中，公司总结和形成了自己独特的经营发展模式，并和各单位保持良好的伙伴关系。
2、劣势
1）仓储物流企业规模小，服务单一。
济宁的物流相关企业经营规模普遍较小，服务项目单一，缺乏特色，未能形成核心优势。大多数物流企业只是按照客户指定的要求，从事运输、仓储或配送等单一功能的物流服务项目，很少能够提供物流策划、组织以及深入到客户企业内部进行供应链的全过程管理，物流服务增值较少。
2)缺乏仓储物流龙头企业。
尽管济宁这几年在物流产业发展方面已经取得不错的成绩，但总体而言，济宁仓储物流产业还比较落后，现有的仓储物流业大多规模较小，装备滞后、管理手段落后。
3)整体竞争力较弱
由于济宁仓储物流服务层次较低、链条延伸较短，在产业竞争力上，虽然在西南部具有相对较强的影响力，但是产业集聚程度较低，整体表现出物流业市场盈利水平较低，缺乏在开放的大市场中的竞争实力。
3、机遇
1）政府对发展现代物流业的政策支持。济宁市委在《济宁市现代物流业发展规划》中明确将现代物流业列为现代服务业的三大支柱行业之一，要将现代物流业培育成济宁市重要支柱产业，打造"运河物流"品牌，将济宁市建设成为省级物流节点城市和对鲁南及鲁苏豫皖交界地区有强大辐射服务能力的区域性物流枢纽城市。出台了一系列扶持物流项目建设和企业发展的政策，明确了相关的优惠措施。
2）就目前来说，因为进入壁垒的降低，在济宁市场现有各式各样的仓储物流公司、托运部门，有的是大型的国有企业，整个济宁市物流企业水平现状都很低：规模小，集中度不高，在管理标准化、信息化、网络化等方面受到限制，服务质量、效率低，业务范围局限，作为专业的第三方物流公司，济宁博易商贸有限公司应以此为契机，完善自己、发展自己、壮大自己。
4、挑战
1）资源的挑战。经营物流服务业务需要大量的土地和先进的仓储运输设备，而土地及设备的投资及维持均需庞大的资金支持，回收期较长。近年来，济宁房地产价格上升的比较快，房地产价格的上升提高了物流的生产成本，对济宁物流的投资、发展环境构成了一定的威胁。
综合前面分析，济宁某有限公司10万平方钢结构仓储项目的建设发展有优势也有劣势，有机遇也有威胁。但总的来说优势大于劣势，机遇多于威胁。
总之，该项目的提出不仅与国家政策、区域扶持和鼓励发展的行业政策相符合，更具有良好的发展前景，同时也能利于济宁市仓储物流产业结构的调整和升级、对带动当地周边产业的发展和增加居民的收入、提高城镇化水平、增加就业岗位起到积极作用；同时也一定程度上促进当地经济的良好快速发展。
第1章 物流仓储中心项目概况 4
1.1项目名称 4
1.2建设单位和负责人 4
1.3建设单位概况 4
1.4编制依据 5
第2章 项目建设背景及必要性 6
2.1项目建设背景 6
2.1.1市场背景：我国仓储物流业发展呈持续增长态势 6
2.2.2我国和区域政策的大力支持 6
2.2项目建设必要性 10
2.2.1项目的建设符合物流业的国家相关政策 10
2.2.2项目的建有利于活跃济宁市经济，促进社会经济又好又快发展 10
2.2.3项目的建设增加财政收入，创造就业机会 11
2.2.4项目的建设有利于区域产品的流通，促进特色产品经营集约化 11
2.2.5提升城市形象，完善城市功能 12
第3章 物流仓储中心市场分析 13
3.1我国物流行业发展现状 13
3.2我国物流行业发展前景 14
3.2.1我国物流业规模预测 14
3.2.2我国物流业增加值预测 15
3.3项目SWOT分析 16
第4章 项目区位环境及建设规模 19
4.1项目建设地及条件分析 19
4.1.1项目建设地 19
4.1.2项目建设条件 19
4.1.3小结 22
4.2项目建设原则及规模 22
4.2.1建设指导思想 22
4.2.2建设原则—效益性原则 22
4.2.3建设规模 23
4.2.4项目主要建设内容 23
4.2.5项目主要设备选型 24
第5章 物流仓储中心项目投资估算与资金筹措 25
5.1估算范围及依据 25
5.1.1估算依据 25
5.2总投资估算 25
5.2.1投资规模 25
5.2.2总投资估算 25
5.2.3资金筹措 27
第6章 财务评价及社会影响评估 28
6.1基础数据 28
6.2财务效益与费用估算 28
6.2.1营业收入 28
6.2.2年运营成本 29
6.2.3销售税金及附加 29
6.2.4项目总成本费用 29
6.2.5项目年效益 30
6.3利润指标 30
6.4社会影响分析 31
第7章 物流仓储中心项目结论和建议 33
7.1结论 33
7.2建议 33
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