前言：
中国已经进入老龄社会，未来20年，老年人在社会总人口中所占的比例将越来越大，老年人的晚年归宿成为社会关注的热点问题。在此背景下，各地政府纷纷出台政策，支持各种老年疗养院，老年公寓，老年托管服务机构，老年疗养院的建设，本文即是一篇典型的老年公寓或者说老年疗养院项目建设的可行性研究报告。
某老年公寓可行性研究报告（摘要：六、项目建设方案）
6 老年公寓建设规模及计划
6.1老年公寓建设规模
6.1.1土地征用
本项目拟征用土地100亩，将建成集养老、休闲、度假、会议等于一体的多功用高档养老院。
6.1.2老年公寓房屋修建物
本项目总面积100亩，约66667平方米，拟建设六栋老年公寓大楼，一栋综合楼，修建面积31200平方米，其中，养老床位数920个，占用修建面积26400平方米，行政办公、员工宿舍及配套用房等占修建面积4800平方米。详细明细如下表：
表6-1 A、B、C、D栋老年公寓大楼拟建计划
房型 房间数 单位面积 活动室 总面积 床位数
1 一室一厅一卫 40 40m2 50 m2 1650m2 80
2 一室一厅一卫 40 40 m2 50 m2 1650m2 80
3 两室一厅一卫 20 80 m2 50 m2 1650m2 40
合计 4950 m2 200
表6-2 E、F栋老年公寓大楼拟建计划
房型 房间数 单位面积 活动室 总面积 床位数
1 一室一厅一卫 40 40 50 m2 1650 m2 40
2 两室一厅一卫 20 80 50 m2 1650m2 20
合计 3300 m2 60
表6-3综合楼拟建计划
房型 房间数 单位面积 总面积
1 医疗保健室、棋牌室、阅览室、厨房、餐厅 1200m2
2 行政办公 1200m2
3 招待所 30 40 m2 1200m2
4 员工宿舍 1200m2
合计 4800m2
6.1.3辅佐设备设备
1.门球场：按正规比赛场所建造，规格长20公尺，宽50公尺，地上为沙地。
2.垂钓场：兴修2亩左右的垂钓鱼塘。
3.风雨走廊：各修建物之间由风雨走廊连接。
4.围墙：兴修2.4米高围墙。
5.院内道路、地坪：院内道路、地坪均为混凝土。
6.门房：钢制电动大门，20平米砖混门房。
7.美化：院区美化率50%以上。
8.药材植物观赏园：院区兴修20亩药材植物观赏园，并可做中药原资料用。
9.室外康体设备：院区装备简便运动、健身设备。
10.装饰：客房按3星级标准装饰，其他普通装饰。
11.家电：房间装备空调、电话、电视、呼叫系统等。
12.在活动室装备练琴房、书画室、视听室等。
6.2老年公寓计划
6.2.1住所计划
计划老年人住所，首先要一切从老年人的居住日子行为特征动身，也就是应很好的理解老年人终究具有什么样的身体机能、心思特征、日子结构和详细的家庭和社会养老日子形式，确定合适的计划方针。总体来说，应当按照下列观点来挑选和确定思路。
（1）要有功用性。要充分考虑老龄者步行和运用轮椅的空间，消除地上一切的高差，使老年人能够自由的在住所内行动。家具、器具和设备要配置在便于老年人操作的方位，选用简略的动作就能运用的操作方法。要给护理人员及家人留有护理空间，特别是澡堂和厕所空间，必定注意扩大一些尺寸，确保老年人活动需求尺寸和协调老年人时所需的空间。
（2）要有安全性。对住所内的不安全因素，需加以注意。特别是地上资料需求防滑，要排除高差和门槛；在厕所和澡堂或协助老年人用力的地点，要装置扶手，门最佳改为推拉式的，要用鲜明的色彩和照明，以提示老龄者注意。在紧急、危险的情况下，在老龄者判别力、行动力减退的情况下，装置警铃能方便及时的或自动的发出报警，使老年人能得到协助。
（3）要有健康性。要保持老年人的居室、厕所、澡堂等简略清扫的方便条件。要考虑到室内的日照、采光、通风和换气；要使老年人能方便的运用卫生设备和厕所，冬天洗澡堂应考虑加温的设备。
（4）要便于改造。老龄者从自理自力期到照顾关心期，差不多有一二十年的时刻，老年人生理将有健康到衰老，住所的计划应当考虑到老年人的需求，设置隐蔽设备，便于增添设备、设备等改造工程，及时为老年人供给协助，延缓老年人住所的适用期限。
6.2.2老年公寓项目选址
项目选址可从以下几方面考虑：
（1） 环境质量好，环境契合老年人心思需求，将对老年人有较强的吸引力。
（2） 交通便捷，老年人外出或与子女、友人往来都十分方便。
（3） 场所周边活动安全，不应以主要的交通干线为界，确保购物、逛街等一般室外活动不必穿过城市主要街道。
（4） 场所不宜直接临近学校、儿童游乐场或青年与成年人所活跃的娱乐区。
（5） 日子气息浓郁，使老年大家与各年龄段的居民们有各式各样的交流机会，避免与社会相隔绝，被社会所遗忘的消极心思。
（6） 场所应有满意面积，以满意开展户外活动的需求。
6.2.3老年公寓计划
在进行老年公寓计划时应考虑以下几点：
（1） 住所区和活动区分离，确保日子空间不受干扰；
（2） 修建布局应确保朝向、采光、通风和景观等，为老年人供给优质的日子空间；
（3） 居住区内路网计划合理，人车分流，来自主干道的噪音少；
（4） 设置坡道联系室内外空间，方便轮椅运用；
（5） 处理好合设和邻设的其他设备与住所之间的关系。兴修风雨走廊，连接住所和附属设备，利于老年人开展体育活动。
（6） 基本的日子配套齐全，以确保老年人日子需求在社区内就可以得到满意。
（7） 设置有必定规模的医疗保健中心，且与日子区靠近，为 老年人的身体健康供给保障。
6.2.4色彩计划
老年住所社区的色彩计划所遵循的两个原则有：
（1） 稳重和谐，但忌过于沉闷；
（2） 不同组团应选用不同色彩，以方便老年人辨认。
6.2.5室内计划
与一般住所最大的区别是，针对老龄者的专用计划集中体现在室内计划上，作为专用计划载体的室内计划天然变成老年住所计划的重中之重。因此，从墙地上装饰、电梯装置、色彩计划、电器照明计划，乃至门窗的挑选等等细节上都应体现出对居住者的细腻关心。
墙、地上及电梯
老龄者随着生理、心思的改变，动作变得迟缓，反响不能随心，事端易发率较高。为避免意外事端的发作，墙地上饰面资料的选型和结构处理尤为重要。本项目将选用能避免老龄者打滑、磕碰、扭伤、擦伤的资料，避免选用易滑、易燃、易碎、化纤及发出有害有毒气味的装饰资料。
老龄者住所墙面选用那些即使擦着身体也很难擦伤的墙面资料。墙体阳角部位做成圆角或切角，且在1.8m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。墙体如有突出部位，选用缓冲性的发泡墙纸，可减轻老年人磕碰时的撞击力。卫生间墙面尽可能避免出现阳角。
老龄者的手脚易发冷，手脚保暖对老龄者很重要。因此房间地上用硬质木料或富弹性的塑胶资料。地而铺设确保平坦，无凹凸不平，以防绊倒。地上资料防滑，即便有水时，也不发作打滑的情况，并选用跌倒时可减轻撞击力的资料，一起便于清洁、防污。
楼梯是老龄者极易发作事端的当地，对于一些身体不便的老年人来说，上下楼梯是一件很困难的工作，因此本项目装置电梯，方便老年人上下楼。另楼梯运用防滑资料，并在台阶边沿处设防滑条。一起由于老龄者视力的降低，为避免踩空事端的发作，楼梯踏步界限标志设置鲜明，选用淡色资料。
卫商品挑选
老龄者运用卫生间的时刻较长，且动作幅度较大，因此本项目老龄者运用的卫生洁具将挑选操作简略的设备，其装置尺寸恰当放宽，方位契合老龄者的生理特点;一起挑选运用时能确保身体安全和当老龄者跌倒时危险性小的设备。
卫生洁具挑选白色，感受清洁并且易于随时发现老龄者的某些病变。选用运用方便的坐便器，冲水手柄设在易于操作的方位。为避免冬季冰凉的坐圈对人体的影响，选用带暖气功用的坐便器，有单功用坐便式、坐便及暖风一体式、坐便及温水冲洗一体式三种。可依据需求设置合适坐姿的洗脸台、台面下应留有放膝盖的当地。浴缸选用防滑资料，浴缸边缘离地350-450mm，合适方便跨越浴缸和坐在浴缸边缘收支。浴缸边缘为可坐下并转身的形状，并在浴缸一端留有400mm宽的坐浴台。在洁具两侧恰当方位设置合适老龄者运用的扶手。
老龄者握力降低，挑选形状便于操作的水龙头，运用便于调节水温的杠杆式水龙头或自动水龙头口热水龙头应用色彩予以显着标识，以免老龄者操作不当而烫坏。
照明计划
老龄者由于视力降低，看东西不清楚，在照明不好的当地简略产生危险，因此本项目依据照明用途和场所恰当配置照明器具。一起注意各房间与走廊的亮度应大致相同，以免有刺眼的感受。为便于老龄者夜间行走，在转弯和简略滑倒的当地(走廊、卧室的收支口、有高差处)安顿辅佐灯(脚灯)。一起在挑选照明器具和灯泡时，考虑清洗和更换的安全性及方便性。
老龄者对亮度改变的习惯能力差，急剧亮度改变带来的影响对老龄者来说极不舒服，这也是造成事端的原因，因此本项目设法使亮度逐渐改变口用辅佐照明所取得的最大亮度面与附近的亮度比应为3:1以下，相邻房间之间、房间与通道之间、照度低的一方与照度高的一方的平均照度比应保持在1：2以下。卧室选用可调节亮度的开关，并在床头方便的方位设置照明开关口从卧室到厕所的路线上设置脚灯，并确保夜间长明，凡遇角落处加设脚灯。一切照明开关均选用大面板、带灯的开关。
色彩计划
老龄者的视觉经常出现如下情况:老花眼、眼睛混浊需求光线、视觉变黄，因此本项目计划时注意老龄者看到的色彩与年轻人不一样，恰当提高色彩的明度和对比度，提高可识别性，习惯老龄者视觉能力降低的特点。在空间、标高、材质改变等易发作事端的当地，通过装饰资料或色彩等的改变来达到简略识别的意图。
此外，为了使老龄者从心思上、生理上感到温馨，室内装饰不仅精心配色，还将充分考虑墙面的装饰资料和地上资料所具有的素材和花样来进行计划。
电器计划
老龄者的思维能力有所降低，复杂的操作对他们来讲有难度，一起电气操作的安全性也是进行电气计划的首要内容。本项目将选用操作安全简略，具有避免误操作功用的商品，并考虑维护简略，消耗品更换简略。
开关及插座清晰、醒目，简略操作，装置的方位、高度考虑操作的方便性。开关高度考虑轮椅运用者，设置在900-1050mm左右。电源开关选用宽板防漏电式按键开关，以便于手指不灵活的老龄者用其他部位进行操作。
门窗的选用
老龄者喜爱温暖、安静、明亮的日子环境，寒冷、嘈杂和昏暗的日子环境会极大的影响老龄者的心思和生理健康。因此本项目窗户的挑选注意保温性、隔声性和密闭性，窗扇镶用无色透明玻璃，以确保视线的通透和室内光线的明亮。运用可以消音、过滤、调节湿度、温度并进行热交换的智能通风器。
门窗把手考虑运用的安全性和方便性，选用杠杆式，并跟据老龄者的生理特点装置在恰当的方位上。平开门选用杠杆式把手，避免运用不易用力的球形把手。杠杆式把手向内侧弯曲，无有突出的有些，以免挂住衣裳。推拉门及折叠门选用便于横向用力的棒状把手，尺寸选用30mm x70mm x15mm（宽x高x深)。把手中心距地宜为80-100mm。
老龄者因视力降低不易看清细小的当地，一起很多老年人有拿不稳东西的情况，因此选用易于插入钥匙的门锁，厕所及澡堂门的锁能够从外面打开。户门及收支口的门运用平开门时，为避免急剧的开关磕碰设置止门器。
7公用工程及辅佐设备
7.1平面布置原则
1、契合日照市商业服务用地计划需求；
2、结合场所现状条件，合理布置建、构筑物；
3、契合防火、安全、卫生等有关标准需求，为院区的日子创造安全环境；
4、依据构建物运用功用分区布置。
7.2总图计划
项目总平面图布置详细见下图：
图7-1总平面布置图
7.3土建工程
本项目总用地100亩，拟建设构修建物有六栋老年公寓大楼，一栋综合楼。其他辅佐设备包括：
1.门球场：按正规比赛场所建造，规格长20公尺，宽50公尺，地上为沙地。
2.垂钓场：兴修2亩左右的垂钓鱼塘。
3.风雨走廊：各修建物之间由风雨走廊连接。
4.围墙：兴修2.4米高围墙。
5.院内道路、地坪：院内道路、地坪均为混凝土。
6.门房：钢制电动大门，20平米砖混门房。
7.美化：院区美化率50%以上。
8.药材植物观赏园：院区兴修20亩药材植物观赏园，并可做中药原资料用。
9.室外康体设备：院区装备简便运动、健身设备。
详细修建物及辅佐设备面积见下表：
序号 修建物名称 面积(m2) 单位造价 投资额（万元） 补白
1 老年公寓大楼A 4950 2000元/ m2 990.00 带装饰费用
2 老年公寓大楼B 4950 2000元/ m2 990.00 带装饰费用
3 老年公寓大楼C 4950 2000元/ m2 990.00 带装饰费用
4 老年公寓大楼D 4950 2000元/ m2 990.00 带装饰费用
5 老年公寓大楼E 3300 2000元/ m2 660.00 带装饰费用
6 老年公寓大楼F 3300 2000元/ m2 660.00 带装饰费用
7 综合楼 4800 2000元/ m2 960.00 带装饰费用
8 门球场 1200 500元/ m2 60.00
9 垂钓场 1400 800元/ m2 112.00
10 风雨走廊 1000 800元/ m2 80.00
11 门房 20 500元/ m2 1.00
12 药材植物观赏园 13334 1500元/ m2 2000.10
13 室外康体设备 1000 400元/ m2 40.00
14 道路、地坪 1200 500元/ m2 60.00
15 围墙 1000 300元/ m2 30.00
16 美化景观 5000 800元/ m2 400.00
17 合计 56345 9023.10
表7-1主要构建物及辅佐设备表
7.4给排水
7.4.1给水
本项意图出产及日子用水取自城区供水管网，其水量、水质均满意日子、出产用水需求。日子用水量标准依据国家有关标准，计划考虑为300L/人/d，时改变系数取2.5。在总进水管上设总水表井，项目区内设给水环管，管径DN100，环管上设置室外消水栓若干，并为每个单体修建在恰当方位预留阀门井。
依据整个院区的占地上积、修建物性质以及消防标准，按一起发作一次火灾计划，一次灭火水量为25L/S，火灾延续时刻为两小时，消防用水量为180m3。
在场区各恰当方位设置若干个（室外）地上式消火栓供城市消防用水，一起将循环冷、热水池计划为备用消防水源，并计划消防取水口。
7.4.2排水
1、排水体制选用污水、雨水分流制排放。
2、污水排水
1）室内排水系统：室内排水选用单立管排水系统，室内污水经排水管道接至室外。
2）室外排水系统：本项目日子污水由管道收集后经化粪池处理进入排水管道，其他污水经处理后进入排水管道，统一排入城市排水管道。
3雨水排水系统
1）屋面雨水：由雨水斗收集屋面雨水经雨水立管排至室外雨水井。
2）室外场所雨水：由雨水口收集，雨水口每隔10m—30m设置一个，屋面雨水及室外场所雨水经室外雨水井及雨水管道收集后排入城市雨水管道或附近水体。
7.5供电
1.电源
本项目选用两回路10KV电源直供方法供电，在项目区的恰当方位设一配电房；10KV电源选用电缆直埋方法进入配电房，经变压器后引出低压电缆至各用电点。
2.供配电房保护
供配电房高压选用反时限过流跌落式熔断器保护；低压选用速断、过流长延时和短延时保护。
3.院区供电及照明
变电所至各用电点低压供电主回路选用VV22电缆直埋或穿钢管方法敷设；路灯照明选用PVC管穿线敷设，主要道路选用造型优美的路灯作为照明以衬托场区优美环境。
7.6其他
1、防雷、接地保护
修建物防雷等级为二级，修建物屋顶设置避雷带，使用基础钢筋作接地体，钢柱作引下线组成接地装置，接地电阻应小于10。
变电所工作接地选用接地极加接地带焊接埋地而成，接地电阻小于4，一切动力设备选用接零保护。
2、 通讯
办公楼设置10台电话和3台传真机。一切室内通讯线路穿PVC管暗敷。院内电话按60对预留。
在办公楼及有关需上彀联通的计算机处设置宽带网。
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