第一节 项目基本情况
一、投资各方基本情况
1、甲方
企业名称：法国***集团公司（AUCHAN CO）
法定住所：NO.40 AVENUE DEFLANDRE B.P.139 59964
CROIX CEDEX FRANCE。
法定代表人：CHRISTOPHE DUBRULLE 职务：总裁
注 册 地：法国
***集团公司成立于1961年，是以经营大型超级市场为主的国际商业集团，是目前法国第二、欧洲第六的大型跨国商业集团，在1999年度财富杂志排名世界500强中列第147位。该集团为家族控股公司，法国米里曳家族控股87%，雇员持有13%的股份。1998年的营业总额高达231亿欧元（235亿美元），注册资金为1.2亿美元。***集团银行资信证明、登记注册证明、法定代表人证明以及资产负债与损益情况详见附件1－4。
***集团公司把自选、廉价和所有服务聚集在同一建筑物内作为其经营特色，实现最高营业率与最低价销售的有机统一，经销商品多达数万种，具有广泛的国际营销网络、一流的管理水平和科学的经营机制，在世界商贸零售业享有较高的声誉。***集团公司以经营大型超市为主，首先在法国国内发展壮大，并于1981年以西班牙、意大利为起点开始进行国际化发展。1996年，***集团公司合并了法国的DOCKS公司和葡萄牙的PAO DE ACUCAR公司，1997年与IFIL合作，成为欧洲重要的大型商业零售企业之一。
***在亚洲的发展始于九十年代中期，经过一系列的筹划和详细的市场调研，***将亚洲发展的重点放在中国。1997年4月上海***超市有限公司正式成立，这是一家由法国***公司与中方合作伙伴上海市食品(集团)公司、上海杨浦区五角场工业总公司共同组建的以经营大型超市为主的中外合作企业。1998年，***将其亚洲总部迁至上海。1999年7月18日，在上海开设了其在中国第一家、世界上第209家特大型超市， 从而揭开了***集团公司在中国发展的序幕。上海杨浦店的建筑面积为15000平方米，营业面积8000多平方米，经营商品品种达2万多种，销售的商品60％为食品。该店现有员工人数为500多名。
经过39年的开拓发展，***在世界各地的12个国家，拥有特大型超市211个，超市300多家，以及600多家便民店。***集团现有分支结构详见图1－1，分支地区分布详见附图3。
图1-1 ***集团现有分支结构图
《外商投资商业企业试点办法》要求合作商业企业中的外方合作者应为具有较强的经济实力、先进的商业经营管理经验和营销技术、广泛的国际销售网络、良好的信誉和经营业绩的企业，且申请前三年年均商品销售额应在20亿美元以上，申请前一年资产额应在2亿美元以上。本项目外方合作者－***集团1997年销售额为233亿美元，1998年销售额为235亿美元，1999销售额255亿美元，1999年资产额约为130多亿美元，符合《外商投资商业企业试点办法》中的有关要求。
2、乙方
企业名称：
法定住所：
法定代表人：** 职务：董事长
注 册 地：中国苏州中新合作苏州工业园区
苏州工业园区南光进出口有限公司，是由国家对外贸易经济合作部中国南光进出口总公司和苏州工业园区经济发展有限公司（苏州财团）合资成立，具有独立的法人地位。
多年来南光集团，按照贸工、贸银、贸农、贸技、贸商结合以及进出口结合的原则，以进出口贸易为主同时积极开展多种经营，已逐步发展成为国际化、多元化、实业化的综合性集团公司。目前集团有直属企业五十余个，员工逾千人。已与世界上七十多个国家和地区的上千家客户建立了直接或间接的贸易关系，公司拥有自置的办公大楼、仓库、冷库、码头、油库、加油站、工厂、酒店、百货大楼等众多设施和物业。集团的营业额达20亿美元。并在澳大利亚、新西兰、葡萄牙、美国、新加坡、俄罗斯、捷克、越南、巴拿马、香港、塞班岛等地设有独资企业或合资企业。在北京、上海、山东、江苏、深圳、珠海、海南、哈尔滨、大连等地设有20多家有进出口权的子公司。
苏州工业园区南光进出口有限公司是南光集团在苏州地区唯一的公司。在苏州工业园区注册，享受园区的优惠政策。公司主要从事丝绸、服装、纺织品、化工、机械电子、工艺、礼品和钢材的进出口业务，与国内外有广泛的商务联系，并在苏州办有家具厂、住宅材料公司和房地产置业公司等经济实体。近三年公司的自营进出口总额均在5000万美元以上，1999年的自营进出口总额为 5450 万美元，其中自营出口3325万美元。公司现有员工270余人，平均年龄35.7岁，大多数为专业和技术人员，68％的员工有大专以上学历，有中、高级技术职称的员工占职工总人数的37％。
公司下属企业和与他方合作项目情况：公司有下属企业"中新城置业有限公司"，主要从事房地产开发经营、公司大楼的物业管理和中新城家具市场的日常管理；公司和澳大利亚厂商合资注册了苏州工业园区南澳住宅材料有限公司，主要生产制造澳大利亚木质组装式别墅和从事有关的建材经营、批发等。
南光进出口有限公司银行资信证明、法定代表人证明以及资产负债与损益情况详见附件5－7。
《外商投资商业企业试点办法》要求合作商业企业中的中方合作者应为具有较强经济实力和经营能力的流通企业，申请前一年的资产额应在5000万元人民币以上。其中，中国合作者为外贸企业的，申请前三年年均自营进出口额应在5000万美元以上（其中出口额不低于3000万美元）。本项目中方合作者－南光进出口有限公司1997年自营进出口额6140万美元（出口额为3200万美元），1998年自营进出口额5250万美元（出口额为3120万美元），1999年自营进出口额5450万美元（出口额为3325万美元），1999年资产额为10060万元人民币（其中净资产5606万元），符合《外商投资商业企业试点办法》中的有关要求。
二、合作企业基本情况
1、合作公司名称：苏州***超市有限公司
英文名称：SUZHOU AUCHAN HYPERMARKETS CO.，LTD.
2、合作公司地址：苏州工业园区金鸡湖路
3、企业性质：中外合作商业企业
4、经营范围：百货、食品、副食品、烟糖酒、音像制品、书报杂志、药品、装潢建材等的零售和配销（包括餐饮）。
5、商业类型：仓储式零售
6、经营规模：总占地面积45800平方米，总建设面积33710平方米，其中超市营业用房面积为8750平方米，正常年零售营业额为40248万元，出口额为1000万美元。
7、总投资额和注册资本：
总投资：项目投资总额为19500万元人民币，折合2358万美元（本研究报告按1美元=8.27元人民币计算）
注册资本：注册资本为8000万元人民币，折合967万美元。其中：甲方投入相当于5200万元人民币的欧元，占注册资本的65%，以现汇投入；乙方投入2800万元人民币，占注册资本的35%，用人民币现金出资。
《外商投资商业企业试点办法》要求从事零售业务的合作商业企业的注册资本不低于5000万元人民币。本项目注册资本为8000万元人民币，符合《外商投资商业企业试点办法》的要求。
《外商投资商业企业试点办法》要求开设3家以下分店（包括3家）的合作商业企业和连锁方式经营的便民店、专业店、专卖店，中国合作者出资比例应不低于35％。本项目中方合作者－南光进出口有限公司出资比例为35％，符合《外商投资商业企业试点办法》中的有关要求。
8、经营组织方式：零售
9、合作宗旨：引进法国***集团公司先进的营销技术和管理经验，利用苏州工业园区良好的投资环境和苏州工业园区南光进出口有限公司在贸易、供货渠道、人力资源等方面的有利条件，优势互补，共求发展，从而使合作各方获得良好的经济效益。同时通过本项目的实施，推动苏州商业同国际市场接轨，促进苏州商业向现代化水准发展，扩大苏州产品出口，以适应苏州这个历史文化名城、国家级旅游城市的发展需要。
10、合作期限：30年，合作公司营业执照签发之日起计算。
11、出资期限：甲乙双方在合作公司营业执照签发之日起90天内各提交其出资总额的15%，计1200万元人民币；其余在取得土地使用权证和建筑许可证后90天内提交完毕，计6800万元人民币。
12、利润分配：按合作公司的合同进行分利。
13、财产处理：合作期满，合作公司应依照中华人民共和国的有关法律和法规进行清算。清算后的财产， 按合作公司的合同规定进行分配。
三、可行性研究报告编制依据
1、项目单位委托江苏省工程咨询中心编制《苏州***超市有限公司可行性研究报告》的委托合同；
2、国家经贸委、外经贸部关于《外商投资商业企业试点办法》；
3、国家经贸委《关于编制外商投资商业项目可行性研究报告（代项目建议书）有关问题的通知》；
4、国家、省、市有关统计调查资料；
5、项目单位提供的有关资料；
6、国家有关设计规范、标准；
四、可行性报告主要研究内容
根据国家《关于外商投资商业企业试点办法》及《关于编制外商投资商业项目可行性研究报告（代项目建议书）有关问题的通知》要求，项目可行性研究的主要内容包括：
1、项目建设的必要性；
2、项目的市场分析；
3、项目经营主要内容；
4、建设选址及建设条件分析；
5、总投资估算及经济效益分析评价等；
第二节 合作项目主要技术经济指标
该项目主要技术经济指标见表1-1。
项目主要技术经济指标表
序号 指标名称 单位 数量 备 注
一 经营场所规模
1 总占地面积 m2 45800
2 总建筑面积 m2 33710
其中：超市卖场 m2 8750
二 经营规模
1 零售 万元 40248 正常经营年
2 出口 万美元 1000 正常经营年
三 劳动定员 人 585
四 项目总投资 万元 19500 合2358万美元
1 固定资产投资总额 万元 16209 合1960万美元
其中:建设投资 万元 15963 合1930万美元
建设期利息 万元 246 合30万美元
2 流动资金 万元 3291 合398万美元
续上表
序号 指标名称 单位 数量 备 注
五 年总成本费用 万元 44032 计算期年平均
六 年销售税金及附加 万元 1006 计算期年平均
七 年利润总额 万元 877 计算期年平均
八 主要财务评价指标
1 全部投资财务内部收益率 评价基准6%
所得税前 % 7.53
所得税后 % 6.90
2 全部投资回收期
所得税前 年 10.77 含建设期
所得税后 年 11.09 含建设期
3 长期借款偿还期 年 7.96 含建设期
第二章 项目背景及必要性
第一节 项目背景
随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域吸引外资进入了一个新阶段。1992年7月，我国政府出台了《关于商业零售领域利用外资问题的批复》的文件，批准在北京、上海、天津、广州、大连、青岛等6个城市和5个经济特区进行中外合资合作零售企业试点。在此之后，国家又采取了一系列新的改革方案：1993年3月，国务院在有关文件中第一次同意将物资供销，即生产资料批发领域列入对外开放的范围；1995年，国家对外开放连锁经营形式，批准荷兰、日本两家外商在北京进行连锁商业试点；1995年6月，《外商投资产业指导目录》中，又将商业零售、批发和物资供销从以前的禁止类列入现在的限制类，允许有限度地利用外资。因此，越来越多的外国零售企业进入中国零售市场。在进入的外商零售企业中，有大型综合超市（如法国家乐福、美国沃尔玛）；仓储式会员店（如德国的麦德龙、荷兰的万客隆）；便利店（如日本的罗森）；超大型购物中心（如香港特区的新东安百货）；商品批发集散中心（如香港特区的利联仓行）；标准化食品超市（如日本的友谊西友超市）等。
超市在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。它是一种现代化大型商业形态，具有自选购物、流通成本低、节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家，它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要形式。据统计1991年美国38种零售业态中，超市销售额以29.1%的比例而高居榜首（百货仅占7.25%），同年日本各种超市销售额也占18.5%（便利店占5%，百货店占8.1%）。因此，超市在发达国家的商业发展中占有重要地位。当前，许多著名超市公司（如德国麦德龙、美国沃尔玛、法国家乐福等）纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大的发展空间。中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好，国外大型超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。
我国超市始初于八十年代初，当时只是一些营业面积较小，经营品种较少的商店，虽曾产生过一定的轰动效应，但终因市场问题而导致一度萎缩。九十年代初，随着改革开放的深入、经济发展的加快、居民收入的增加以及先进技术、管理方法的应用，超市这种现代化商业零售形态再度在中国大地兴起，并得到迅猛发展。
随着改革开放的不断深入，苏州商业同其他各行各业一样得到迅速发展，并逐步成为苏州经济发展的主要驱动力之一。超市作为商业领域的新型业态，在其他大、中城市异军突起，发展迅猛，成为商业的重要组成部分。但在苏州市尚未能得到充分发展，苏州市超市存在较大的市场容量。目前在苏州的连锁业中，形成规模，具有一定实力的超市主要有美佳、百汇和华润三家连锁超市公司。虽然经过近年来的迅速发展，苏州超市业取得了一定的成绩，但这些超市在经营理念、管理模式等方面还远不能同国际接轨，同时苏州超市业的发展在自身资金的筹措方面遇到很大的障碍，合理利用外资，加速自身发展已成为苏州超市业未来发展的现实选择。
伴随我国加入WTO脚步的加快，我国超市业参加世界范围的竞争已是大势所趋。众所周知，现代商业的竞争已经不单纯是商品本身的竞争，经营方式、服务理念、管理模式等竞争的延伸已成为在商业竞争取胜的关键。为了引进国外流通领域先进的管理技术、经验和经营模式，促进地区商业的大开放、大流通、大发展，苏州工业园区南光进出口有限公司与法国***集团公司本着平等互利的原则，经多次协商，决定共同创办"苏州***超市有限公司"（已于2000年2月1日签定了合作意向书），以加速苏州超市业的进一步发展，同时带动江苏特别是苏州地区的名优产品出口，以进一步提高江苏省和苏州市的对外开放水平。
第二节 项目必要性
一、有利于提高中方商业经营管理水平
***集团以它超前的经营理念和先进的管理模式一直著称于世界著名超市业中。***大型超市的组成同时包含了多样商品的提供、优质服务的提供、管理模式的运用等，***集团不仅把自选、廉价和服务放在同一建筑物中，同时把服务与管理融为一体（***超市的组成详见图2－1）。苏州***超市有限公司的建立，将有助于把***优质的服务理念和先进的管理模式带到中国，从而有利于提高中方的经营管理水平和服务观念。
***认为，顾客（消费者和供应商）是使企业生存发展的重要因素，企业的前途取决于顾客的满意程度。因此，***在经营发展中，一直把向顾客提供最佳服务作为最重要的工作。为了实现这一目标，他们以提供廉价商品和服务，改进消费者的购物能力和生活水平。根据消费者的期望，以竞争性的价格，把高质量的产品卖给消费者，而且在最短的时间里将市场上的新产品提供给消费者。在商场布置方面，***努力寻求节省消费者时间的方法，方便消费者购物，使消费者在实用、整洁、舒适的环境下购物（***商场格局图详见图2－2）。***严格遵守对消费者的承诺，如有价格、交货期限、补货的承诺，***都竭力兑现。尊重消费者是***一贯的经营作风，每一个消费者在***都会受到礼貌的接待。***集团对其销售人员，都要求其做到耐心倾听消费者的各种抱怨，并给消费者作必要的解释，可能的话直接帮助消费者处理问题，寻求解决方法，需要的话则带他去找能答复他的负责人。在与供应商的关系中，***坚持的道德准则是同供应商建立一种互利坦诚的关系，要求其雇员正直无私，杜绝接受供应商赠送的礼物和好处，对供应商，***一直把他们视为企业的合作者，教育员工在任何情况下都要采取礼貌的态度，在他们面前保持良好的信誉。
***集团具有以下三大特点：低价。***的第一个使命是使顾客满意，为此，公司要做到：大量销售工业化产品，以最低价销售商品并达到经营面积的最高营业额，每一家***商场的设计保证能使大量商品快速流通运转；实行严格的管理制度，要依据营业额，费用库存及运转情况而进行管理。选择。不仅在价格上，而且要在满足顾客需要的商品多样化产品中，提供最好的选择。在国有品牌，地区品牌以及***品牌的商品中，挑选并开发新的商品。服务。顾客来***购物不仅能享有合理的价格和多样化的选择，而且还有许多方便之处。在同一商场可购买所有物品（食品和非食品）；自由选择和流通方便；对技术性商品给予购物指导和帮助；一次付款；辅助性服务（信用贷款，送货上门和售后服务等）；在商业中心还设有商业长廊和其它服务项目。
***的管理模式较为先进，***集团特别注重经营中的每一个环节的协调与有序的连接，对于经营中的每一个环节都采用人工及计算机智能管理相接合的方式进行科学管理。***集团还特别注重人力资源管理，定期对员工进行各种培训，不断更新他们的经营理念和服务水平。
此外，为增强集团市场竞争优势、商品采购优势及降低采购成本，***集团在中国专门设立了采购中心负责为商店组织货源。随着合作公司的发展，该中心将负责***在整个上海地区、整个江苏地区及中国其它地区的商品采购。***集团中国采购中心的主要任务是：分析消费者的需求；完成超市品种系列的构成；与供应商协商并签署协议；监督商业合同的实施；超市内的促销活动。从***集团中国采购中心的任务来看，该中心已不仅仅是负责商品的采购，同时更重要的根据市场变化进行消费者需求分析及商品供给分析，并在此基础上确定其合理的商品品种构成及规模，从而有效地提高其市场竞争能力。目前，我国已有部分国内超市开始设立类似的机构，本项目的实施与经营，将产生有效的示范效应促使我国国内超市进行改革，并不断提高我国国内超市的市场适应能力与竞争力。
二、有利于促进苏州现代化商业的发展
1、苏州商业发展现状
近年来，苏州经济高速发展，为商业的发展提供了机遇，全市涌现出了一批大型批发、零售企业，商品流通规模不断扩大。1996、1997、1998年苏州社会消费品零售总额、批发和零售商业网点数量、从业人员、销售额情况见下表2-1。限额以上批发和零售企业（1996、1997年指大中型批零售贸易企业，1998年指年销售在2000万元以上，年末从业人员在20人及以上的批发企业，年销售在500万元，年末从业人员在60人及以上的零售企业）情况，详见表2-2。苏州商业发展已具有一定的规模。
近年来苏州社会消费品零售总额、批发和零售商业网点等情况一览表
年份
项目 单位 1996年 1997年 1998年
社会消费品零售总额 亿元 266.0 286.6 297.9
批发
零售
商业 网点数 个 90068 96407 100986
从业人员 人 287419 295890 318230
销售额 亿元 920.1 936.0 875.4
资料来源：《苏州统计年鉴》1997－1999年
限额以上批发和零售企业有关情况一览表
名称 单位 1996 1997 1998
数量 个 - - 408
资产额 亿元 247.8 231.2 190.4
销售额 亿元 501.2 529.2 375.1
资料来源：《苏州统计年鉴》1997－1999年
2、社会经济的发展对苏州商业发展的要求
从以上资料中可以看出，苏州商业的发展已取得了一定的成绩，但远不能适应商业现代化发展的需要，伴随着苏州今后社会经济的快速发展，苏州商业必然要向现代化方向发展。
（1）工农业生产和社会发展对商业的要求
商品生产的发展决定商业流通的发展，这是客观规律。苏州目前处于工业化中期，苏州市第八次人民代表大会提出本世纪末国民生产总值达到1500亿元以上，人均2.5万元左右，比1994年的720亿元增长一倍多。市区2020年规划用地、规划人口将比1994年有较大幅度的增长。届时苏州的城乡一体化将有重大突破，小城镇将得到进一步发展，特别是苏州新区、苏州工业园区的发展将市区与周边小城镇地区紧密结合，构成现代化城市群。这一切都将为苏州商业的发展提供有利的条件，同时也相应要求苏州商业向现代化方向发展。
（2）外向型经济及周边地区的发展对商业的影响
随着经济国际化趋势，至2020年，苏州市将逐步形成包括内贸易企业在内的国际化大贸易、大市场、大循环的新格局。凭借处于长江经济开发带龙颈的得天独厚地理位置，以及上海浦东新区的开发，苏北、苏中经济开发带的崛起，将推动苏州市经济形成三个中心：机械制造中心、集散中心、休闲度假中心。为此，相应要求繁荣的现代化苏州商业与之相配套。
（3）加入WTO对苏州商业的影响
伴随着我国加入WTO目标的实现，苏州作为江苏省重要的对外开放城市，苏州商业必然要加快同国际商业的接轨，新的发展环境将对苏州市商业的经营观念、营销策略和管理方式发生深刻的影响。新的国际、国内环境的变化将促进苏州商业向现代化发展方向。
（4）旅游业的发展对苏州商业的影响
苏州素以"人间天堂"著称，旅游业起步和发展较早。全市国际旅游的接待能力增强，服务质量和创汇水平进一步提高。1998年全市接待境外旅游者44.02万人，其中在苏过夜的29.2万人，分别比上年增长5.9%和6.0%，来苏旅游者平均逗留天数2.16天。全年旅游外汇收入达到1.29亿美元，比上年增长22.9%；接待国内旅游者1142万人次，比上年增长7.1%；全市旅游总收入91亿元人民币。目前全市旅游经营单位150多家，拥有接待外宾的定点饭店宾馆89家，其中星级饭店宾馆34家，游览观光的名园、景点区共60多个。苏州太湖国家旅游度假区、阳澄湖度假区、苏州乐园、苏州三小俱乐部等相继建设并开放。苏州旅游业及基础设施的快速发展，将要求现代化的苏州商业与之相配套。
（5）市区居民的收入增长对商业的影响
伴随着生产的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，对商业的发展将产生很大的影响。
3、苏州市现代化商业发展的目标
为适应今后社会经济快速发展的需要，苏州市1995年制订了现代化商业的发展目标。设想到2010年，市区第三产业比重提高到50％，商业占第三产业比重达42％。市场经济流通体系趋于完善，网点建设加快，并向周边地区延伸，连接成片，发展多种新的经营方式，经济效益稳步增长。到2020年苏州商业达到世界当时中等发达国家水平，第三产业比重和商业占第三产业比重分别达55％和45％。市场经济流通体制更加完善，逐步形成一批综合商社或以商贸为龙头的企业集团，实现苏州商业的现代化经营与管理。
具体社会消费零售额、网点总数、营业面积、从业人员等阶段目标，详见表2－3。
苏州现代化商业发展目标有关情况一览表
序号 项目 单位 2010 2020
1 社会消费品零售额 亿元 485 1258
年增长率 ％ 13 11
2 批发、零售贸易业、餐饮业网点数 个 33200 54000
年增长率 ％ 5 5
3 千人拥有网点数 18.4 22.5
4 商业（零售、饮服业）营业面积 个／千人 280 600
年增长率 ％ 10 8
5 批发、零售贸易从业人数 人 207600 338000
年增长率 ％ 5 5
6 千人拥有商业从业人员数 人／千人 115.3 140.8
资料来源：《苏州市商业"九五"计划和2020年长期发展规划》
4、利用外资促进苏州商业现代化发展
目前苏州外向型经济发展十分迅速，全市一半以上的固定资产投资、接近三分之一的财政收入来自于外商投资企业。6000多家外资企业落户苏州，众多的外商长期居住苏州，对举办外资商业提出了非常迫切的需求，但苏州商业利用外资无论在数量上，还是在质量上都明显落后于其它行业。统计数字表明，以各种形式投入苏州商业的外资累计不足2500万美元。与此同时，苏州绝大多数的商业企业的发展资金短缺，自身发展资金的不足已严重影响了苏州现代化商业的进一步发展。苏州现代化商业目标的实现迫切需要利用外资来弥补资金供需的不足。本项目利用***集团的大量外资，将创建内资、外资合作商业的成功典范，为苏州商业利用外资提供有效的示范效应，对加速苏州商业利用外资，从而促进苏州商业的现代化发展具有较为明显的意义。
三、有利于扩大商品出口
1、***集团的出口优势
为促进产品出口，***集团专门设立了出口代表处。出口代表处的主要职责是接受法国***国际采购中心的寻货，从中国直接采购产品并销售到11个国家的***商场。出口代表处的任务是：寻找生产优质商品的厂家，要求厂家生产产品；协商出口产品的条件；给供应商下定单；产品生产质量监控；向供应商解释***的规范和质量要求。1995年***集团在上海设立了第一个出口代表处，这个决定符合***集团的发展策略，目的是为了在世界各地的各大产区设立采购点，并将产品直接从产地出口到世界各地的***大型超市中心销售。1999年，出口代表处采购的商品的出口达5500万美元（FOB），是1998年的2倍，随着***集团在中国的发展，该集团表示，对我国商品的出口额将持续增长，并且随着出口业务的发展将在中国设立更多的出口代表处。***集团驻中国出口代表处的长期目标是：在5年内达到3亿至5亿美元的出口额。近年来***集团采购中国产品的出口额及主要出口商品品种详见表2－4、2－5、2－6。
***集团采购中国产品出口情况表
表2－4 单位:万美元
序号 年 份
出口口岸 1997 1998 1999 2000（预计）
1 从上海海关出口产品 380 613.92 2020.3 2700
1.1 产地上海的产品 375 573.24 472.25 790
1.2 其它地区的产品 5 40.68 1548.05 1910
2 从其它口岸出口的产品 162.9 1958.83 5321.6 6880
3 从中国出口总额 542.9 2572.75 7341.9 9580
资料来源：***集团提供资料
注：按FOB价计
***集团采购中国产品的主要品种(上海产品)
表2－5 单位:万美元
序号 年份
产品 1997 1998 1999 2000(预计)
1 电动工具 2000 850 1000
2 行李包 50 180 245 250
3 五金工具 150 220 300
4 汽车配件 100 330 450
5 女士服装 62.52
6 男士皮夹克 13
7 真空吸尘器 60
8 背包 1 3 5 15
9 拖鞋 85.03
10 雨伞 2 3.50
11 照明用具 5.70
12 长毛绒玩具 1.86
资料来源：***集团提供资料
***集团采购中国产品的主要品种(上海以外地区产品)(1999年)
表2－6 单位:万美元
序号 年 份
产 品 1999
1 园艺产品 1107.05
2 箱包 334.34
3 家庭用品 225.30
4 玩具 162.40
5 灯具 5.71
6 家具 85.21
7 婴儿用品 444.89
8 婴儿纺织品 350.01
9 儿童纺织品 189.70
10 五金、汽车配件 1800.00
11 男纺织品 176.82
12 女纺织品 181.89
13 鞋类 533.21
总计 5596.53
资料来源：***集团提供资料
2、南光进出口有限公司的出口优势
本项目合作企业的乙方为南光进出口有限公司。多年来南光集团，按照贸工、贸银、贸农、贸技、贸商结合以及进出口结合的原则，以进出口贸易为主同时积极开展多种经营，已逐步发展成为国际化、多元化、实业化的综合性集团公司。目前公司已与世界上七十多个国家和地区的上千家客户建立了直接或间接的贸易关系，公司拥有自置的办公大楼、仓库、冷库、码头、油库、加油站、工厂、酒店、百货大楼等众多设施和物业。集团的营业额达20亿美元。并在在澳大利亚、新西兰、葡萄牙、美国、新加坡、俄罗斯、捷克、越南、巴拿马、香港、塞班岛等地设有独资企业或合资企业。在北京、上海、山东、江苏、深圳、珠海、海南、哈尔滨、大连等地设有20多家有进出口权的子公司。南光进出口公司近年来出口商品目录及出口商品的主要生产地区详见表2－7、2－8。
南光进出口有限公司出口商品一览表
表2－7 单位：万美元
序号 年 份
商品目录 1997 1998 1999
1 纺织品 453 298 584
2 服装 1564 1432 1761
3 轻工产品 232 187 207
4 工艺品 334 365 279
5 机电产品 134 98 151
6 礼品 64 152 81
7 日用杂品 152 249 176
8 文体用品 78 149 114
9 工程机械 － － 48
10 塑料 － 65 －
11 箱包及鞋帽 92 54 77
12 其他 108 76 81
合计 3211 3125 3478
资料来源：南光进出口有限公司提供资料
南光进出口有限公司近年来出口商品的主要生产地区
序号 商品目录 商品主要产地 备注
1 纺织品 江苏（苏州、江阴）、浙江潮州 本省占70％
2 服装 苏州、常熟、吴江、浙江温州 本省占70％
3 轻工产品 苏州、无锡、常州、浙江温州 本省占60％
4 工艺品 江苏（苏州、扬州）、浙江温州 本省占40％
5 机电产品 苏州、上海 本省占50％
6 礼品 苏州、浙江杭州、温州、宁波 本省占40％
7 日用杂品 苏州、上海 本省占60％
8 文体用品 苏州（苏州、昆山）、浙江温州 本省占70％
9 工程机械 江苏（苏州、吴江） 本省占100％
10 塑料 苏州、吴县 本省占100％
11 箱包及鞋帽 江苏张家港、浙江温州 本省占60％
12 其他 江苏（苏州）、浙江、上海 本省占40％
资料来源：南光进出口有限公司提供资料
3、合作商业企业的出口计划
本项目合作商业企业的甲方为***集团公司，乙方为南光进出口有限公司。***集团公司具有世界一流的营销技术和十分广泛的国际销售网络。南光进出口有限公司则在江苏省、苏州本地及邻近地区有着广泛的供货渠道。本项目实施后，合作公司将充分利用***集团公司在营销技术、经营管理、销售网络及在世界11个国家中的210个大卖场等方面的优势和苏州工业园区南光进出口有限公司在进出口贸易货源、人才、经验等方面的优势，在做好超市国内外商品经销的同时，将组织苏州产品外销。将苏州及江苏省的产品通过***集团在国外的配销网络销往国外，用好两个市场，用足两种资源，以增强合作企业发展后劲。本项目成立后，将逐步组织当地的纺织品、服装、轻工产品、小五金、农产品、食品、副食品、家用电器、日用杂品等出口到世界各地的***大卖场销售，起步阶段拟定为每年出口500万美元，第二年年出口750万美元，第三年起每年出口1000万美元以上。具体出口计划详见表2－9。
合作商业企业计划采购出口产品的主要品种
表2－9 单位:万美元
序号 年份
产品目录 2001 2002 2003年起
1 纺织品、各类布、服装面料 60 100 150
2 各类服装（含丝、棉、化纤） 100 140 170
3 食品 50 80 100
4 礼品 25 40 50
5 小五金 40 50 55
6 家用电器 50 75 100
7 轻工产品 50 75 125
8 日用杂品 50 75 100
9 农产品 25 40 50
10 工艺品 50 75 100
合计 500 750 1000
资料来源：合作双方提供资料
第三章 市场分析
第一节 投资市场分析
一、苏州整体投资环境
苏州，我国著名的历史文化名城，风景旅游城市，历史上就是著名的商阜。自改革开放以来，苏州成为沿海经济开放地区。苏州位于江苏省的东南部，东邻上海，南接浙江，下辖常熟、张家港、太仓、昆山、吴江、吴县6个市和沧浪、平江、金阊、郊区、苏州工业园区、苏州新区6个区。全市人口575.4万。
近年来，苏州利用外资突飞猛进。1992年以来，先后有以中新合作苏州工业园区为代表的5个国家级开发区经国家批准设立。1998年，全年新批三资企业518家，新增合同外资40.87亿美元，实际利用外资28.4亿美元，比上年增长16.1%。到1999年底，全市合同利用外资累计达311.6亿美元，实际到帐外资累计174.4亿美元，在全国大、中城市中名列前茅。世界前500强的跨国大公司已有64家在苏州投资，一大批外商投资企业进入产出获利期，生产经营状况良好。苏州拥有良好的外商投资环境。
到苏州地区投资商业企业符合该市城市和商业发展规划。根据国务院对苏州城市总体规划的批复，城市的发展和建设要围绕"保护古城风貌、开发建设新区"。苏州市商业"九五"计划和二000年长期发展规划把全市划分为三类商业区：一类为城市商业中心；二类为城市商业骨干；三类为城市商业补充。一类区作为城市商业中心，是城市的象征，对外的窗口和最繁华地段，该区域内商业网点集中，商店门类齐全，以大型、专业、名店传统"老字号"店以及设立国际名牌跨国商业企业为主，是中外顾客主要购物消费的商业区。二类区主要为城市商业闹市地段，商业网点相对集中以中、小型商店和综合商店为主。三类区是城市居民住宅区的消费点，以小型商店，便民点为主。根据苏州商业网点布局规划要求，在市内建立6个一类商业区即：观前、石路、工业园区、苏州新区、城南区、城北区。到目前为止，全市共有年销售额超亿元的较大型商场13个，批发零售贸易、饮食网点10.8万家，从业人员32.1万人。该规划明确提出要在工业园区建立一类城市商业中心，到苏州工业园区去投资商业企业符合苏州城市和商业发展规划的要求。
二、工业园区投资环境
苏州工业园区是由中国和新加坡两国政府间最大的合作项目。按照园区总体规划，70平方公里的中新合作开发区域要分三期用15 - 20年左右的时间吸引外资200亿美元，项目建成后，苏州工业园区将成为一个有60万居住人口，集工业、居住、商业、以及各种文化、康乐设施为一体的，经济兴旺、人民安居乐业、管理井然有序、环境优美清新、两个文明高度发展的新园区。
自94年开发建设以来，在国家、省各级领导和各有关部门的关心、帮助下，经过中新双方的共同努力，园区的开发和建设取得了令人瞩目的成就。到1999年底，全园区累计实现合同外资66.83亿美元，实际利用外资33.57亿美元，批准外商投资企业超过400家，名列世界500强的著名跨国公司已有35家在园区投资，单项平均投资超过3000万美元，其中超1亿美元的项目有8个。
《国务院关于开发建设苏州工业园区有关问题的批复》中明确指出："原则同意今后逐步在苏州工业园区内设立外资、中外合资的金融机构和中外合资、合作商业零售企业"，目前园区规划部门已经在商业规划区内划出最好的地块供外商投资商业零售企业。目前苏州工业园区已全面完成了中新两国政府联合协调理事会确定的首期发展目标，初步形成了与国际经济发展相适应的一流投资环境。
为适应苏州商业发展的总体目标，苏州工业园区制订了当前的商业发展重点。决定重点发展连锁经营、仓储式商场、专业店等。使苏州工业园区的商业销售额在全市消费品零售总额中有较大幅度的上升。同时，积极引进外资，投资举办商业企业或嫁接现有内资商业企业合资、合作，进一步促进全市商业的对外开放和提高现代化经营、管理水平。从远期发展和当前状况来看，苏州工业园区都具有较好的商业投资环境。
第二节 消费市场分析
一、苏州整体消费环境
1、苏州目前超市业的发展规模存在较大的市场容量
超市作为商业领域的新型业态，在其他大、中城市异军突起，发展迅猛，成为商业的重要组成部分。但在苏州市尚未能得到充分发展，苏州市超市存在较大的市场容量。目前在苏州的连锁业中，形成规模，具有一定实力的超市主要有美佳、百汇和华润三家连锁超市公司（主要经济数据表详见表3－1）。苏州超市业目前的规模尚不能满足苏州市社会经济日益增长的需要。
苏州主要超市经济数据一览表
项 目
名 称 单位 美佳 百汇 华润
分店数量 个 32 35 51
资产额 万元 - 12500 16000
营业面积 m2 4076 15052 15500
配送中心面积 m2 2500 15000 11000
销售额 1997年 万元 3500 13480 14500
1998年 万元 6025 13127 15800
1998年利润 万元 － 147 300
资料来源：《苏州利用外商投资发展商业总体规划》
2、苏州居民收入的日益提高为超市业的发展提供了较大的发展空间
苏州市统计局的资料显示，1998年苏州市人均可以支配收入为7812元，全市城乡居民储蓄余额649.04亿元，人均储蓄额11284元。由此可见，随着经济的发展苏州市的人均购买力已有了大幅度的提高。需要指出的是由于苏州下辖的六个市均为全国经济综合实力百强县，其人均收入和苏州市区不相上下，且有双休日进城购物的习惯，再加上外地流动人口和集团购买力等，苏州市的现实社会购买力及购买力潜力较大。1996、1997、1998年苏州人口、人均收入和人均消费支出及今后5年的预测。详见表3－2：
苏州人口、人均收入和人均消费支出现状及2004年预测表
年 份
项 目 单位 1996 1997 1998 2004
全市人口 万人 574.12 574.99 575.35 －
市区居民人均可支配收入 元 6165 7479 7812 10454
农民人均收入 元 4574 4924 5089 6810
市区居民人均收入 元 5264 5955 6289 8027
资料来源：《苏州利用外商投资发展商业总体规划》
从发展的观点看，伴随着苏州经济的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，将有助于超市业的发展与繁荣。预计2010年、2020年市区居民生活费收入及总收入等情况详见表3－3。
2010年、2020年市区居民生活费收入及总收入等情况表
年 份
项 目 市区居民人人均生活费年收入 市区期末人口数 市区居民生活费年总收入（亿元）
金额（元） 年增长率（％） 万人 年增长率（％）
2000 10700 15 140 4.9 149.8
2010 33200 12 120 2.5 597.9
2020 78600 9 240 2.9 1886.4
资料来源：《苏州市商业"九五"计划和2020年长期发展规划》
二、苏州工业园区消费环境
1、苏州工业园区目前尚无大型超市等商业网点
苏州工业园区开发建设5年来，在首期开发区内相继建成了各类住宅、商贸和公益设施建筑45.8万平方米，以及一批商店、宾馆、学校、银行、医疗诊所和具有综合服务功能的邻里中心。目前园区常住人口已超过18万，再加上附近的里河、东环、东港、宏葑、徐家浜、杨枝塘等新村小区人口将更多。随着园区的建设和发展原有的商业网点已经明显不能满足人们生活水平发展的需要，因此，在园区和古城区的交界处建一个大型超市不仅可以弥补这一区域商业网点的不足，方便附近居民的购买，也符合园区发展的需要和国务院对苏州工业园区建设有关批复的精神。
2、苏州工业园区市场消费潜力较大
根据园区发展规划要求，到2010年，将形成规模用地39平方公里，人口规模30万，环境优美的高新技术开发区。根据《中国—新加坡苏州工业园二期建设指导详细规划》，中新合作园区最终用地为6856.5公顷，人口达60万人。近几年内将有大批大型工业企业和大量人口进入苏州工业园区；同时94年5月后，娄葑、跨塘、斜塘、唯亭、胜浦五个乡镇分别从郊区和吴县划归苏州工业园区管理，其在开发区以外的用地作为园区周边地区的性质存在，范围约200平方公里，根据其后制定的苏州工业园区周边地区五乡镇（乡）镇域规划，远期发展规划(2010年)其镇域人口从96年的16.47万人增加到22.47万人，其中镇区人口为16.10万人。
本超市拟建在苏州工业园区与苏州古城区的结合部，周围三公里范围内即有常住人口近20万。随着园区的开发建设，古城区人口向园区的迁移，该地区的人气将越来越旺。按1998年苏州市人均生活消费品支出5177元计算，加上流动人口，本区域的年消费品销售总额至少在15亿，具有相当可观的潜在的市场购买力，是开办大型超市的有利市场因素。
三、***超市的市场竞争优势
1、***超市商品供应优势
随着商品经济的发展，国内市场商品繁多，供应充足。国内名优新特产品和"三资企业"产品在市场竞争中显山露水，纷纷进入消费品市场，极大丰富了市场供应。为确保名优产品的供应，***集团在上海专门设立了采购中心，负责***集团在中国超市商品的统一采购，由于***集团市场采购力较强，进行商品统一采购可使商品的采购成本大大降低。同时采购中心负有对消费者需求商品进行市场分析的职责，因此***超市的商品品种构成符合消费者的消费与购物倾向。此外，由于***集团公司是一家跨国商业集团，在美国、墨西哥、阿根廷、葡萄牙、波兰、意大利、西班牙、匈牙利、泰国等国均有自己的分店和采购中心，形成全球性超市连锁经销网。本项目所需国外商品将通过***集团公司国外配销网络进行采购。本项目具有较强的商品供应优势。
2、***超市商品销售优势
***超市在经营上具有大批量销售和小批量销售兼顾的特点，无论是零售商还是个体消费者，均能在***超市购得其所需的各种商品（包括食品、非食品等）。商品价格低廉、品质优良、商品繁多，成为***超市在全球广受欢迎的关键因素。同时本项目引进***集团超前的服务理念和先进的管理模式，本项目具有较强的商品销售优势。
从以上分析中可以看出，苏州地区投资环境和消费环境较好，再加上***超市优质的服务和先进的管理模式，***超市具有较强的市场竞争优势，市场发展潜力较大。
第四章 项目选址与建设条件
第一节 项目选址
苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部，东经120037ˊ，北纬31039ˊ。东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积8488平方公里，其中平原占55％，水面占42％，丘陵占3％。境内河流纵横，湖泊众多，京杭运河贯通南北，望虞河、娄江、太浦河等连接东西，太湖、阳澄湖、昆承湖、淀山湖镶嵌其间。苏州地区的区位优势十分明显，交通十分便捷，京沪铁路、沪宁高速公路横穿东西，312、204、318国道在这里交汇，苏州至上海虹桥机场还有快速干道（苏沪机场路）。地处长江下游的张家港、太仓港、常熟港3个国家一类口岸已初具规模。
客流量的大小直接影响商业项目的成败，而地理位置、居住人口、交通状况等则是决定客流量大小的关键因素。本项目经反复论证，决定定址于苏州工业园区金鸡湖路口。该地为中新合作苏州工业园区启动区和苏州古城区的交界处，苏州城东交通主干道东环路边，距苏州－上海虹桥机场快速道路只有200米，连接江、浙两省的苏、嘉、杭高速公路以高架形式从地块东侧通过，且在一公里外有互通出口。周围有东环、东港、宏葑、杨枝塘、里河、夏园等新村，另有园区内新建的新城花园、新加花园、都市花园等住宅小区，常住人口近20万。
该地区自来水、污水处理、供气、供热、供电等基础设施良好，交通运输方便，流动人口众多，加上苏州工业园区的消费群体无论是在经济收入和消费水平上在苏州都是首屈一指，因此，在此地开办大型综合超市具有得天独厚的地理、交通、人气等优势，有着良好的发展前途。
本项目区位图详见附图1。
第二节 项目建设条件
一、当地社会经济条件
1、苏州地区社会经济条件
改革开放以来，苏州的经济和社会发生了巨大的变化，人民的生活水平不断提高。苏州市国民经济得以快速稳定健康的发展。1999年，苏州的国内生产总值达1358亿元，在全国地级市中名列第一。财政收入为109亿元；外贸进出口总额125.6亿元，其中出口69.3亿元。年接待境外旅游者44万人次，旅游外汇收入1.3亿美元；接待国内旅游者1142万人次，旅游收入91亿元。全市职工人均工资9401元，农民人均收入5089元，城市居民可支配收入为7812元。所辖六个县级市全部进入全国经济实力百强县（市）。苏州在全省、全国的地位及苏州国内生产总值的增长情况详见表4－1、4－2。
苏州在全省及全国的地位
苏州在全省的地位
国内生产总值 居全省第一位
进出口总额 居全省第一位
财政收入 居全省第二位
苏州在全国的地位
国内生产总值 居全国第七位
财政收入 居全国第十位
资料来源：《苏州统计年鉴》1999年
苏州市1994-1998年国内生产总值情况表
表4-2 单位:亿元
年 份
名 称 1994 1995 1996 1997 1998 五年平均增长速度
国内生产总值（当年价） 720.90 903.11 1002.14 1132.59 1250.01 19.34%
第一产业 68.46 80.38 88.18 88.16 88.01 12.68%
第二产业 442.89 543.41 567.96 636.42 701.95 16.27%
第三产业 209.55 279.33 346.00 408.01 460.05 27.56%
资料来源：《苏州统计年鉴》1999年
近年来，苏州市的对外贸易发展十分迅速。1998年，全市对外贸易继续保持较快增长，出口商品结构优化，出口创汇能力增强的势头。全年实现自营进出口总额96.49亿美元，其中出口创汇52.07亿美元，分别比上年增长11.7%和12.1%。三资企业出口40.71亿美元，占全市出口总额的71%。加工贸易出口、代理进出口业务发展较快，贸易方式趋向多元化。据海关统计，全年加工贸易进出口总值比上年增长7.7%，占全市对外贸易出口总值的64.8%，技术含量高、附加值大的机电产品出口产品比重已占加工贸易出口总值的48%，成为全市出口的第一大类产品。在全市出口骨干企业中，外商投资企业继续占主导地位，出口超千万美元的企业有102家，其中外商投资企业74家。江苏国泰国际集团公司出口3.36亿美元、市进出口集团公司、常熟、吴江、吴县外贸公司出口超1亿美元，精达电子电器公司、江苏通润机电有限公司等自营生产企业出口超过3000万美元。
近年来，苏州市交通运输业有了较大的发展。目前该市已形成水路、公路、铁路、航空配套的交通网络。1998年，全市交通基础设施向高等级、立体化、开放式方向发展，全年完成投资额达17.3亿元。苏嘉杭高速公路开工建设；市区官渎里过境改造工程、204国道部分改造工程、太仓沪黄公路等重点工程快速有序进行。目前，全市实有公路1815公里，其中国道306公里，省道256公里，二级以上公路883.7公里，占全市总里程的49%，位居全省第一。苏州至周边省市及六县市公路基本达到二级以上，公路密度每百平方公里21.5公里。全市内河航道通航里程2898.7公里，其中通机动船里程2249.6公里。年末全市拥有机动车51.32万辆，完成客运周转量66.02亿人公里，货运周转量38.6亿吨公里，分别比去年增长13.5%和下降14.1%。铁路旅客发送量792.3万人次，货物发送量157.9万吨，货物到达量608.8万吨。内河港口吞吐量4787万吨，比上年增长40.7%。
经过近年来的努力，苏州市城镇建设和管理又上新台阶。全市城镇建设积极推进，实施了供水、供电、道路桥梁、公共环境卫生等一大批建设改造项目。市区实事工程基本完成，北环路贯通，齐门大桥建成通车，建成区绿化覆盖面积2152公顷，绿化覆盖率提高到27.2％，人均公共绿地提高到4.74平方米。城市管理水平进一步提高，太湖流域水污染防治取得阶段性成果，近400家单位限期实现了达标排放。市区水环境综合整治继续推进，饮用水水源水质进一步改善。继张家港市之后，昆山市也进入全国环境保护模范城市行列，17个镇成为省级新型示范小城镇。
苏州地区拥有良好的社会经济环境。
2、苏州工业园区社会经济条件
苏州工业园区位于苏州老城以东金鸡湖地区，涉及娄葑、跨塘、斜塘、唯亭、胜浦五个乡镇，总面积约200平方公里（不含水面），其中中新合作开发区规划面积约74平方公里（包括7.2平方公里金鸡湖在内），规划人口60万人。该工业园区是一个组合工业区、商业中心、住宅、学校和娱乐设施的综合性区域。
苏州工业园区中新合作开发区是中国和新加坡两国政府合作的项目，开创了中外经济技术互利合作的新形式。1994年2月11日，国务院下达《关于开发建设苏州工业园区有关问题的批复》。2月26日，李岚清副总理和李光耀资政分别代表中新两国政府在北京签署了合作开发建设苏州工业园区的协议。同年5月12日，苏州工业园区破土启动。94年5月后，娄葑、跨塘、斜塘、唯亭、胜浦五个乡镇分别从郊区和吴县划归苏州工业园区管理。
苏州工业园区是迄今为止国内最大的中外合作土地成片开发项目，目前九通一平工程全部完成，自来水、污水处理、供气、供热、供电等工程已经竣工，可保证15平方公里以上范围内开发建设的需要。
近年来，苏州工业园区招商引资和项目建设进展可喜，到1999年6月，已批准进入中新合作开发区内的外商投资企业有158家，其中工业企业有132家，累计已开工的工业企业有104家，投产的工业企业有80家。全园区实现合同外资63.1亿美元，实际利用外资29.8亿美元。进区的大多是电子、医药、精密机械等高新技术项目。名列世界500强的国际跨国公司有34家进入园区投资发展。
近年来，苏州工业园区社会事业有了较大的发展。目前已建成各类住宅、商贸和公益设施建筑36万平方米，新建绿地面积54万平方米。具有综合服务功能的邻里中心和一批学校、银行、宾馆、商店、医疗诊所相继建成投用。园区的科技、文体、教育、卫生等社会事业都在迅速发展。
苏州工业园区拥有良好的社会经济条件。
二、项目建设自然条件
苏州地区享有"人间天堂"的美誉，除有天时、地利、黄金水道等优势外，自然资源雄厚，物产丰富，是真正的"鱼米之乡"。苏州地处中亚热带北缘，受太湖水体调节，气候宜人，雨量充沛，日照充足，无霜期长，四季分明；年平均气温为16℃，无霜期230天左右，日照2000小时以上，年降水量1100毫米，3至8月的降水量占全年雨量的65％左右。
1、水文
大运河从1919年至1971年43年的平均水位（黄海高程，下同）为0.95米，历史最高水位为2.56米（1954年7月28日），历史最低水位0.08米（1934年8月27日）。大运河的平均流量约为6.3立方米/秒。
吴淞江旱季流量约为10立方米/秒，雨季增大至20立方米/秒。平均水位1.02米，百年一遇洪水位2.626米。
地下水位：根据历年来钻孔测得，地下水位平均值为1.79～1.19米，但受到季节运河水位涨落发生变化，也与排水情况有关，渗水层一般于0.01～1.00之间，即粘性土与轻亚粘土粉砂交界处，其次一般分布于细砂、砾砂层，为良好含水层，常温保持在20℃左右，深层承压水一般有三层，Ⅰ层在－0.80m左右处，厚5～6m；Ⅱ层在－100m左右，为理想的开采层，厚6～20m；Ⅲ层在－130m左右处，厚2～6m。地下水一般无侵蚀作用，但在有侵蚀性化合物生产用水的工厂、矿区及其周围，地下水需要进行分析、确定其侵蚀性。
2、温度
年平均温度： 15.8℃
月平均最高温度： 34.5℃（1971年7月）
月平均最低温度： －1.5℃（1978年1月）
历史最高温度： 38.6℃(1953年8月26日、1954年8月12日)
历史最低温度： －9.8℃（1958年1月16日）
3、风况
年平均风速： 3.5m/s
年最大平均风速： 4.7m/s
年最小平均风速： 2.0 m/s
最大风速： 17.0m/s
常年主导风向为东南风(夏季居多)，其次为西北风(冬季)。
4、降水量
平均年降雨量 1076.2mm
最大年降雨量 1544.7mm
最多年降水日数 149日
最小年降雨量 604 mm
最大日降水量 343.3 mm
最大月降水量 484.4 mm
最小月降水量 0.2 mm
5、湿度
年平均相对湿度 80.8%
年平均最大相对湿度 85%
年平均最小相对湿度 78%
最小绝对湿度 12%
年平均绝对湿度 16.4毫巴
最大绝对湿度 43.5毫巴
最小绝对湿度 1.5毫巴
6、蒸发量
年平均蒸发量 1255.8mm
年最大平均蒸发量 1648.5mm
年最小平均蒸发量 852mm
月最大蒸发量 262.2mm
月最小蒸发量 14.6mm
7、气压
年平均气压 1016.2mm
年平均最高气压 1016.7mm
年平均最低气压 1015.6mm
最高气压 1039.4mm
最低气压 990.7mm
8、日照
年平均日照小时 1983.1小时
年平均最多日照小时 2353.5小时
年平均最少日照小时 1176.0小时
9、地震
苏州地震基本烈度按Ⅵ度考虑。
本项目所在地自然条件较好。
第五章 经营规模和营销方式
第一节 经营规模
本项目总体经营思路为：准确定位、特色经营、树立品牌，以崭新的合作方式取得合作的成功。
一、零售
1、营业面积
超市营业区8750m2。
2、经营品种
超市入选商品20000余种，经营品种分类详见表5－1。
经营品种
序号 分类 序号 分类
一 生鲜商品 四 非食品非技术（2）
1 奶制品 1 家用五金
2 面包 2 工具
3 糕点 3 像制品
4 自助熟食 4 游戏及玩具
5 肉类 5 体育用品
6 鱼类 6 厨房与餐桌用品
7 冷冻食品 7 学习办公用品
8 蔬果 8 清洁整理用品
9 干果／南北货 9 箱包珠宝
二 非食品非技术（1） 五 大众消费品
1 照相 1 成品
2 音像 2 洗涤菜
3 家具 3 美容美发
4 大家电 4 清洁护理
5 小家电 5 小吃早餐
6 通讯 6 饼干
三 纺织品 7 饮料烟酒
1 男装 8 团购品
2 儿童用品
3 内衣装
4 女装
5 鞋类
6 家用纺织品