1.1 建设单位
本项目的开发商为上海海联置业有限公司。
1.2 项目位置
"江宁路大厦"项目位于静安区昌平路以南，康定路以北，江宁路以东，昌化路以西区域，处江宁路、康定路交界处。主入口在江宁路上。
1.3 项目规模
"江宁路大厦"为1幢27层楼的点式商办楼，其中地下一层为车库，1－4层为裙房，5－10层为敞开式办公楼，11－26层为公寓式办公楼，27层为屋顶花园。总建筑面积约为21900平方米。
1.4 主要建筑技术指标
本项目的主要建筑指标详见表1－1。
表1－1 主要建筑指标表
序号 指标名称 单位 指标值
1 基地面积 平方米
2 总建筑面积 平方米 21900
其中：地下部分建筑面积 平方米 1900
地上裙房部分建筑面积 平方米 5500
地上其他部分建筑面积 平方米 14500
3 总户数（非裙房部分） 户 88
1.5 项目现状
"江宁路大厦"项目于2000年竣工，至今已空置两年余。本案的现状为：主体为框剪结构，主楼部分的建安工程已完成；裙房部分除设备未安装，其余已完成；公用部位装饰及小区建设基本没有；大产证已获得。基于上述现状，本案的开发商要求以13000万元的价格整体托盘转让。
第二章 市场研究
为了明确接盘的可行性和项目定位的合理性，特对本案周边物业进行调研。
2.1 调研区域说明
本调研区域为安远路以南，新闸路以北，常德路以东，昌化路以西的闭合区域。
2.2 办公楼物业行情
经调研，本区域的办公楼基本上以租为主，租金水平为2－3元/天·平方米，详见表2－1"本区域办公楼个案汇总表"。
表2－1 本区域办公楼个案汇总表
序号 个案名称 所处位置 租金（元/天·平方米） 包物业管理费与否
1 艺海大厦 江宁路、康定路 3 不包
2 时美大厦 江宁路、康定路 2 包
3 和一大厦 江宁路、昌平路 2.3－2.5 包
4 新城大厦 江宁路、新闸路 3 包
2.3 住宅物业行情
静安区是上海典型的城市中心区，也是上海房价最高的区域，该区域住宅的平均售价为8000－10000元/平方米，详见表2－2"本区域住宅个案汇总表"。
表2－2 本区域住宅个案汇总表
序号 个案名称 所处位置 个案类别 售价（元/平方米） 交房 状态
1 康宁雅庭 江宁路、康定路 高层住宅 7500－11000 毛坯
2 新格公寓 江宁路、康定路 酒店式公寓 11000－14000 全装修
3 静安枫景 常德路、新闸路 高层住宅 10000－12300 全装修
4 静安晶华 安远路、陕西北路 高层住宅 7000－10000 毛坯
酒店式公寓 未定 全装修
2.4 定位建议
根据上述调研结果，结合中心城区寸金寸土的地段价值以及目前住宅产品价格普遍上扬的市场特点，建议将本案定位为商住楼，即裙房以上部分为酒店式公寓，经改建包装后推向市场。
第三章 租售计划
3.1 销售定价
"销售定价"针对裙房部分而言。
根据"市场研究"章节中所列明的周边楼盘的价格及本案的自身条件，作出以下有竞争力的定价。
裙房：均价8000元/平方米（不含设备报价），可售建筑面积按5500平方米计，销售收入为44000000元。
3.2 租金定价
"租金定价"针对酒店式公寓部分而言。
酒店式公寓：价格分布详见表3－1"酒店式公寓价格定位表"。
表3－1 酒店式公寓价格定位表
房型 面积（平方米） 数量（套） 单价（USD/月） 理论年租金（USD/年）
两房 130 44 1500 792000
三房 180 44 2000 1056000
小计 88 1848000
实际年租金收入（USD/年）（按入住率65％计） 1201200
实际年租金收入（合：人民币/年）（按汇率8.3计） 9969960
车位：600元/月/个，可租车位按40个计。年租金收入为288000元。
3.3租售进度及租售收入
3.3.1 租售进度
假定接盘日为2003年4月1日，租售起始日为2003年7月1日，裙房的销售期为1.5年（18个月），于2004年12月31日销售完毕。
3.3.2 租售收入
详见表3－2"租售收入预测表"。
表3－2 租售收入预测表（单位：万元）
销售部分 序号 收入名称/年·月 2003年 2004年 小计
1-6 7-12 1-6 7-12
1 裙房销售收入 － 1467 1467 1466 4400
年度小计 1467 2933 4400
租赁部分 序号 收入名称/年 小计
1 酒店式公寓租金收入 997
2 车位租金收入 29
年度小计 1026
第四章 投资估算
4.1 投资估算的依据和说明
本投资估算的测算期为二次开发商接盘日至本案销售完毕日，假定接盘日为2003年4月1日，裙房销售完毕日为2004年12月31日。
本投资估算的编制依据为项目示意图，非竣工图。
本投资估算参照了近年上海已建成的同类建筑工程竣工的有关资料。
本投资估算暂不考虑裙房部分的设备安装及屋顶花园的装饰费用。
4.2 投资估算
4.2.1 购置成本
本案的整体转让价格为13000万元，即二次开发商的购置成本，其中包括土地成本、建造成本、一次开发期间的间接费用及原始开发商利润。
4.2.2 二次建造成本
由于以下原因，产生了二次建造成本：
本案的原始定位为商办楼，现定位为商住楼，即裙房以上部分为酒店式公寓，所以内部格局将有所变动；
改建为住宅项目，将增补公用部位装饰、小区装饰和智能化建设；
本案已空置两年余，部分建材有所损毁或不适应当前的市场要求，须修补或调换。
本案裙房部分外立面装饰未完成。
因定位为酒店式公寓，所以将新增酒店式公寓的装修及配置费用。
这部分建造成本的具体数额详见表4－1"二次建造成本明细表"。
表4－1 二次建造成本明细表（注："指标"栏的计算基数为总建筑面积－21900平方米）
部位 内容 内容明细 金额 （万元） 指标（元/平方米）
主 楼 部 分 设计费 内部房型及窗体结构变动 10 4.6
建 安 费 公用部位装饰（电梯厅、大堂墙、地、门套－大理石） 100 45.7
5－10层新砌半砖隔墙 10 4.6
内墙板面满批腻子粉刷 20 9.1
换窗(凿除，新开) 230 105
进户门（88樘）及五金 5 2.3
楼梯地砖，木扶手，防滑条 5 2.3
智能化（红外报警、楼宇对讲、电视监控、宽带） 50 22.8
卫星电视 10 4.6
小区围墙、门头、绿化 20 9
分户门内装修配置 2420 1105
小计1 2880 1315
裙房部分 建安费 外立面装饰 750 342
小计2 750 342
地下车库 建安费 停车管理系统（人工） 3 1
小计3 3 1
预备费 不可预见费按上述费用的20％计提 727 332
小计4 727 332
总计 4360 1990
4.2.3 间接费用
4.2.3.1 管理费用：按"二次开发建造成本"的3％计提。
4.2.3.2 销售费用：按销售收入的2%计提。
4.2.3.3 财务费用：购置成本及二次建造成本总额的20％为自有资金，80％为银行贷款。因租金收入非一次性收入，具体财务费用的金额及发生时机详见表5－1"投资回收期计算表"。
上述费用详见表4－2"间接费用明细表"。
表4－2 间接费用明细表
费用名称 金额（万元） 指标（元/平方米）
管理费用 131 60
销售费用 329 150
财务费用 见"表5－1" 见"表5－1"
总计 460 210
4.2.4 总投资
详见表4－3 "总投资明细表"。
表4－3 总投资明细表
名称 金额（万元） 指标（元/平方米）
购置成本 13000 5936
二次建造成本 4360 1990
间接费用 460 210
总投资 17820 8136
如上表所示，本项目的总投资为17820万元。
第五章 财务效益分析
5.1 分析依据及说明
本财务分析根据国家现行财税制度进行。
本财务分析测算起始日为2003年4月1日。
本财务分析测算中暂不考虑物业管理的收入及成本。
本财务分析中不考虑租金递增因素。
5.2 收入
详见表3－2"租售收入预测表"。
5.3 支出
5.3.1成本支出
本项目的总投资为17820万元。
5.3.2 税金支出
税金分租赁税金和销售税金两部分，按5％计提。
5.3.3 财务费用
指尚未收回的投资在每年产生的利息支出，在原始投资收回后，利息支出转为利息收入，利息支出按一年期固定资产贷款利息5.31％计，利息收入按暂按2％计取。具体详见表5－1"投资回收期计算表"。
5.4 投资回收期
详见表5－1"投资回收期计算表"。
表5－1 投资回收期计算表（单位：万元）
第*年 收入 支出 净现金流量（1）－（2） 累计净现金流量 净现值（折现率为10％） 累计净现值
租金收入 售房收入 小计（1） 成本支出 税金 财务费用 小计（2）
1 1467 1467 17820 73 757 18650 -17183 -17183 -15619 -15619
2 1026 2933 3959 198 734 932 3027 -14156 2500 -13119
3 1026 1026 51 562 613 413 -13743 310 -12809
4 1026 1026 51 541 592 434 -13309 296 -12513
5 1026 1026 51 517 568 458 -12851 284 -12229
6 1026 1026 51 493 544 482 -12369 272 -11957
7 1026 1026 51 468 519 507 -11862 260 -11697
8 1026 1026 51 441 492 534 -11328 249 -11448
9 1026 1026 51 412 463 563 -10765 263 -11185
10 1026 1026 51 382 433 593 -10172 251 -10934说明：
1〕从静态角度看，本项目约在第25年开始盈利；从动态角度看，按10％的折现率计算，本项目的盈利起始期将在第30年。
2〕计算上述投资回收期时，尚未包括酒店式公寓部分的现值，即可用于抵押、出售的产权价值。
第六章 结论
根据上述分析，本项目裙房以上的部分定位为酒店式公寓的运作方式，相对于纯销售项目，前期资金的投入量明显偏大，投资的回收期明显偏长，且因房地产市场的不可控因素较多，相应的投资风险也较大。王茵
二零零三年三月三日