远翔神思咨询发布《2026中国城市更新专题研究报告》，老旧小区、城中村、城市管网十万亿级改造市场，未来数字化、绿色化、适老化三大趋势重构行业标准

2026-5-12

《2026中国城市更新专题研究报告》为远翔神思咨询 2026 年 3 月发布的城市更新专题研究成果，系统梳理国家层面城市更新内涵、模式与政策演进，明确老旧小区、城中村、老旧管网等核心更新载体规模与市场空间。报告解析实施主体格局、产业链关键环节，指出加装电梯、管网更新、能效改造等五大增长点，阐释数字化、绿色化、适老化三大趋势对行业标准的重构，为政府、企业与投资方提供决策参考。本文为部分内容节选版，该报告全文2.7万字，扫二维码免费下载PDF报告！

《中国城市更新专题研究报告》共2.万字，65页，如下为节选版：

《中国城市更新专题研究报告》目录

# 2026年中国城市更新专题研究报告（精简目录）
一、城市更新内涵与模式
1. 核心类型与三类模式划分逻辑
2. 2026年模式实践升级转向

二、更新载体规模（老旧小区/城中村/老旧管网）
1. 2026年核心更新载体规模全景
2. 存量为动态需求蓄水池

三、“十四五”及2030年量化目标
1. 国家量化目标体系成型
2. 2025年收官进度与结构性缺口
3. 2026年后目标时代：重质量与机制创新

四、项目主要实施主体分析

五、国家战略关键政策节点
1. 城市更新上升为国家战略关键节点
2. 2025–2026年政策风向转向

六、产业链上下游关键环节
1. 前期体检与顶层设计
2. 策划设计与方案编制
3. 建设施工与材料供应
4. 资产运营与智慧治理

七、细分领域新增长点
1. 加装电梯（市场超2.6万亿元）
2. 燃气/供水老旧管道更新
3. 地下综合管廊“养管+智管”升级
4. 既有建筑能效改造（2027年强制达标）
5. 消防与安防智能化升级

八、三大趋势重构行业标准
1. 数字化：CIM与城市体检成强制基建
2. 绿色化：超低能耗、光伏屋顶成硬性指标
3. 适老化：全龄友好成法定义务
4. 三化交汇：新评价体系与主体责任重构

一、国家界定的城市更新内涵和模式

1、国家界定的城市更新核心类型与三类模式划分逻辑

（1）城市更新的法定内涵与基础分类体系

根据2026年最新发布的城市更新分类体系整体框架，国家层面已系统确立城市更新的双重分类维度：基础分类以“更新对象”为轴心，主题分类则从更新模式、空间尺度、更新主体和更新政策四个关键维度展开。在基础分类中，城市更新被明确划分为居住类、工业类、商业办公类、公共设施类、公共空间类、历史文化保护更新以及综合区域类七大类型，覆盖36个中类，构成全国统一的实施指引体系。该框架并非泛泛而谈，而是直指功能空间差异——例如居住类更新具体涵盖城中村、棚户、职工住宅与历史风貌民居；工业类更新聚焦老旧厂房与低效产业园区转型；历史文化保护更新则按面状（名城名镇名村）、线状（风貌道路/河道）和点状（文保单位/历史建筑）三级形态精准施策。这一体系已嵌入2024年住建部《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》的执行要求中，成为地方政府编制实施方案的刚性依据。

（2）三类核心更新模式的本质区分

国家对城市更新的实践路径，已超越早期“大拆大建”的单一逻辑，形成以拆除重建、有机更新、综合整治为支柱的三元结构，其划分标准并非主观偏好，而是基于物理干预强度、产权变动深度与资金回报机制的根本差异。拆除重建类以推倒重来为核心特征，保留少量点状建筑并进行增量开发，土地使用权与用途通常发生实质性变更，融资模式高度类同传统地产开发，典型应用于棚户区改造或旧工业区整体转型。有机更新类则坚持“留改拆并举”，强调对既有建筑主体结构的基本保留，仅通过功能置换、环境微调与品质提升实现价值再生，土地权属与用途大多维持原状，投资方式正加速向基金化、信贷化与运营证券化演进，广泛适用于历史文化街区活化与旧商业区能级跃升。综合整治类最显著的边界在于“不涉及大规模改建”，聚焦老旧小区管线翻新、加装电梯、绿化补植等非结构性改善，土地性质、权利主体及建筑面积均无变化，财政资金主导、公益性突出，是政府托底民生底线的关键抓手。三者并非平行选项，而是动态适配关系：2026年深圳已将90%的旧改项目转向拆除重建，但近年同步加大城中村成批租赁化等有机更新尝试，印证了模式选择取决于区域发展阶段与资源禀赋。

（数据日期：2025-04-19）

（3）模式划分背后的治理逻辑与政策约束

三类模式的制度化区分，本质是国家对城市发展模式的顶层设计调整。2021年住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》首次划出硬性红线：更新单元内拆除建筑面积不得大于现状总建筑面积的20%，拆建比不宜大于2。这一约束直接催生了有机更新与综合整治的规模化落地——2024年北京推进20个城中村改造项目、上海启动15个同类项目时，均明确要求将拆除比例控制在政策阈值内，更多采用整治提升与拆整结合的复合路径。

政策导向也深刻影响资金流向：拆除重建依赖房企二级开发销售回款，综合整治主要靠财政拨款与专项债，而有机更新则探索出“建设信贷+运营证券化”新路径，如广州2025年试点的旧厂房改造REITs，即以稳定租金收益为底层资产实现资本退出。更关键的是，三类模式对应着截然不同的参与主体生态：拆除重建由地方国企主导一级做地收储，市场化房企聚焦二级开发；综合整治由街道办联合社区组织推进；有机更新则催生了设计咨询公司、轻资产运营方与村集体合作的新联盟。这种分工不是权宜之计，而是2024年住建部、财政部联合印发通知中强调的“推动管理主体、实施主体、物权主体协同治理”的制度性安排。

表1：各地政府关于城中村改造的最新政策梳理

时间	区域	文件	相关政策
2023.06.28	成都市	关于公开征求《成都市城中村更新建设规划（2022-2025年）》（征求意见稿）的通知	按照“小步多改、注重实效”的原则，采取留改建相结合，以保留保护、优化改造为主，适度增建为辅，以优化改造为主的策略，对涉及存量住房租赁、人居环境提升的项目，以增强租户的舒适度及存在感与社会稳定性，人居环境质量的提升为出发点，统筹兼顾各方利益诉求，在合法合规的前提下，积极回应社会关切。
2023.07.17	广州市	《广州市城中村改造政策（征求意见稿）》	从8个方面征集意见：1、关于通过城中村改造加强住房保障和人才安居的有效途径或建议；2、关于优化城中村产业转型升级的实施意见或建议；3、关于优化城中村居住环境和历史建筑保护的实施意见或建议；4、关于在城中村改造中加强知识产权保护的实施意见或建议；5、关于城中村既有建筑外立面修缮保护的实施意见或建议；6、关于通过综合运用土地使用权、并利用国有土地上房屋征收、拆违等手段实施城中村改造的可行性研究报告或建议；7、关于通过城中村改造提升本埠为国潮文化的实施意见或建议；8、关于城中村改造的其他意见或建议。
2023.07.25	青岛市	李沧区土地整理工作专题会议纪要	会议指出，城中村改造是重振李沧经济的重要抓手和有力支撑，要倒排工期、挂图作战，强化部门协同配合，高标准高质量完成任务目标。
2023.07.28	广州市	关于印发进一步优化审批服务（MAIB）的通知	1、探索将工业建设项目审批制度改革成果向城中村改造领域拓展，设置独立占地产业用地（M01AB）；2、取消对改造范围内管线的强制性要求；3、优化历史文化保护措施，简化审批流程。4、合理简化工程规划许可和施工图审查手续，提升城中村改造行政服务便利度。
2023.07.31	上海市	上海市住建委、市房管局专题会议	研究部署下阶段全面实施“两违”严打和民心实事工程。
2023.07.31	天津市	关于天津市城市更新行动方案（2023—2027年）的通知	各区人民政府要认真落实主体责任，切实加强组织统筹，推动城市更新各项任务落实。
2023.07.31	武汉市	武汉市人民政府常务会议纪要	要健全工作机制，强化综合保障，完善配套政策，分类组织实施，强力推进城中村改造任务如期完成。
2023.08.03	郑州市	《关于进一步明确城中村改造中有关问题的通知》	明确城中村改造的范围和标准，通过购买商品住宅、建设安置房等方式，确保被征收人房屋安置补偿权益。未开工建设的安置房，原则上以安置房安置为主。
2023.08.04	南京市	进一步优化政策，经稳规委会优化提升的城中村房源，符合条件的可再申请租赁住房补贴	待具体地块上房地产权证核发后按程序申请，经研台办审核后，报批市住建局下达租赁补贴资金安排函。
2023.08.04	深圳市	《深圳市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》	经规院优化后符合条件的城中村住房，可按照程序认定为保障性租赁住房。
2023.08.04	西安市	中国银行陕西省分行与西安市雁塔区人民政府签署《战略合作协议》，就做好区域城中村改造、陕西中烟在陕城中村改造、棚户区改造等项目达成合作，后续将围绕重大项目建设，提供持续稳定的金融支持和全方位的金融服务。
2023.08.04	山东省	《关于加快推动省会城市群经济圈一体化发展的若干措施》	严格房地产市场管控，严厉打击炒房，促进房地产市场平稳健康发展。
2023.08.05	济南市	城市更新暨城中村改造工作推进大会	要结合城市更新试点，强化问题导向，稳步推动城中村改造，加强历史文化传承，积极创新城市体检。
2023.08.08	大连市	城中村改造和“平急两用”工作专题会议精神	目前，已启动劳动公园城中村改造、周水子城中村改造、大连港湾城中村改造、星海广场城中村改造、黑石礁城中村改造、棒棰岛城中村改造、白玉湾城中村改造等项目。
2023.08.09	山东省	关于进一步推动农村一二三产业融合发展若干政策的通知	年均每亩20万元中央财政补助和310亿元地方政府债券资金支持，支持老旧社区改造、老旧小区改造和配套基础设施建设，取消行政审批、整合设立、压缩时限等改革，支持发展新产业新业态。
2023.08.12	沈阳市	《沈阳市恢复和扩大消费的政策措施》	由台账中村改造实施方案，积极争取政策和资金支持，探索建立多种融资方式，支持购地需求。
2023.08.16	长沙市	全市城中村改造工作专题会议	要全面摸清全市城中村改造项目底数，因地制宜，积极稳妥，分类型分类施策，抓紧完善实施方案
2023.08.16	佛山市	《佛山市促进民营经济健康发展的若干措施》	选取具有代表性的镇街，授权政府探索创新城中村改造、”平急两用“、交通出行、公共管理、乡村建设等领域的基础设施工程和村镇风貌提升建设，指导我们共同来投资建设咱们大美的佛山。
2023.08.17	南昌市	关于印发促进我市房地产业平稳健康发展若干政策的通知	推行“拿地即开工”“拿证即开工”，对未开工改造的安置房建设项目，取消项目资本金、预售许可证等前置条件，对“交房即办证”“拿地即开工”等项目，纳入重点民生项目，建立绿色通道，优先办理规划、用地、施工等手续。
2023.08.21	重庆市	推动住房和城市建设、房地产发展工作专题会议	积极推进建设更新、老旧小区和城中村改造、“平急两用”公租房等基础设施建设，盘活存量商品房资源。
2023.09.01	广州市	今年1-7月，广州新批复10个城中村改造项目，12个项目实现开工建设。目前，正在四至五批项目开展“月度劳动”“揭幕仪式”的招商推介形式，邀请市、区领导，以及相关企业、高校、商协会等前往参观考察。
2023.09.08	云南省	省政府第六次常务会议现场推进会	研究安排部署城中村改造与打击违法犯罪、建设保障性住房等重点工作。
2023.09.11	云南省	《关于恢复和扩大消费的若干措施》	发挥好住房在促进消费中的关键作用，积极争取中央财政支持，推动昆明市城中村改造、棚户区改造，鼓励引导房地产开发企业，通过打折促销、积分返利等多种方式，支持刚性需求。
2023.09.15	郑州市	市委常委会会议	坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，针对新市民、新青年等群体，增加保障性租赁住房供给，促进解决阶段性住房困难。
2023.09.21	云南省	《云南省补齐公共服务设施短板共筑幸福美好生活空间三年行动方案》	落实宜居宜业和城市建设项目清单，将三年行动方案和疫情防控成果结合起来，加快补齐我省城市规划、建设、管理中的短板和弱项，提升城市功能和品质，让城市更加美好。
2023.09.26	上海市	加快推进城市更新，努力打造“美丽家园”建设	要注重城市更新的系统性、整体性，统筹地上地下综合管廊、海绵城市、绿色建筑、社区服务站等建设，提升城市宜居度。
2023.09.27	长沙市	《长沙市芙蓉区环卫工人工作基地》	高标准推进环卫工人休息室、环卫工人爱心驿站、城市家具等专项提升工程，持续打造“美丽城市”“干净城市”。
2023.10.10	大连市	市委常委会（扩大会）审议《关于进一步推动农村一二三产业融合发展若干政策》	要牢牢把握新发展阶段新发展理念高质量发展的核心要义，坚持稳中求进工作总基调，推动乡村振兴取得新成效。
2023.10.16	郑州市	《关于实施城市更新行动的指导意见》	意在通过开展试点工作，总结推广“城中村”改造、“平急两用”等城市更新模式，提升城市承载力，优化城市空间布局，提升市民幸福感。
2023.11.03	北京市	怀柔区城市管理工作委员会全体会议	目前，怀柔区深入学习贯彻习近平总书记在北京召开新时代北京工作座谈会重要讲话精神和全国秋冬防工作重要会议精神，成功举办了第6届委员大会，推动全区城镇环境面貌持续改善。
2023.11.03	济南市	《山东省黄河流域国土空间规划纲要（2021-2035年）》	实现城市更新的有序，有步骤推进老旧小区、城中村、棚户区、旧城改造和新城建管，加快形成“留改拆”并举、多策并施、政府主导、社会参与的长效管理机制。
2023.11.10	大连市	市政府常务会议	要加快对“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造、保障性住房建设的政策支持。
2023.11.12	沈阳市	研究制定沈阳都市圈城中村改造政策	要突出重点和靶向性，聚焦“三化”建设，深入策划储备城中村改造、保障性住房建设和“平急两用”公共基础设施建设项目，形成年度项目储备。
2023.11.14	成都市	城市更新和城中村改造专题会议	积极主动推进城市更新和城中村改造，全力消除安全隐患，优化城市功能，提升城市品质，加快建设宜居、韧性、现代化城市。
2023.11.15	上海市	关于印发支持虹桥国际中央商务区建设的若干政策（2023-2025年）的通知	以旧改促更新改造，“城中村”改造、旧村改造等项目，要注重提高居住质量、完善配套设施、优化产业布局。
2023.11.22	广州市	《广州市城中村改造政策（征求意见稿）》	明确了广州城中村改造的六项原则：1、加强基础建设和社会设施配套，提升城中村卫生和公共安全条件；2、提升居住品质，改善居住条件和生态环境；3、加强历史文化保护、延续城市文脉特色；4、促进产业转型升级，推动旧村改造升级；5、综合提升土地利用率，提高单位土地经济效益；6、完善配套措施，提高综合治管水平，为基本单元更新改造提供支撑。
2023.11.24	四川省	《关于恢复和扩大消费的若干措施》	大力实施旅游市场复苏计划，积极创建成渝地区双城经济圈旅游目的地，持续释放文旅消费潜力。
2023.11.26	大连市	全市岁末年初安全生产电视电话会议	要聚焦目标任务，积极有序推进岁末年初各项工作，坚决遏制重特大事故发生，确保人民生命财产安全。
2023.12.01	北京市	2023年第三季度中国货币政策执行报告	落实稳健货币政策“稳字当头”，加大对城中村改造、“平急两用”等公共基础设施建设、保障性住房建设等金融支持力度。
2023.12.01	成都市	成都市重点企业座谈会	要持续增强县城和中小城市和产业承载能力，加快推动制造业就地转化，促进产城融合，筑牢县域经济底盘，统筹推动新型工业化、城镇化、农业现代化，培育发展特色经济和支柱产业，积极拓展城市更新和城中村改造，排查整治自建房、城乡燃气等安全隐患，牢牢守住安全底线。

数据来源：东北证券，政府官网

（数据日期：2024-02-25）

2、从模式分类到行动升级：2026年的实践转向

进入2026年，三类模式的边界正在发生实质性融合与升维。一方面，“拆整结合”已成为超大特大城市城中村改造的主流选择——既拆除安全隐患严重的危房建设保障性住房，又保留历史肌理进行立面整饰与业态植入，深圳2025年实施的60个城中村分类改造项目中，72%采用此模式。另一方面，综合整治正突破“修修补补”局限，向“功能重构”跃迁：2025年广州200个老旧小区改造项目中，35%同步嵌入社区食堂、托育中心等提升类设施，使综合整治具备准经营属性。更具标志意义的是，有机更新已从技术概念升级为国家战略支点——2026年国务院将“绿色智慧城市建设”“城市生命线安全工程”等新增领域纳入城市更新范畴，其核心正是通过物联网监测、数字孪生等技术对既有基础设施进行有机迭代，而非推倒重建。这印证了一个根本趋势：国家界定的城市更新，早已不是物理空间的简单修补，而是以三类模式为工具箱，系统性重构城市的功能韧性、治理效能与人文温度——拆除重建解决“有没有”的生存问题，有机更新回应“好不好”的品质诉求，综合整治筑牢“稳不稳”的社会根基，三者共同织就中国式现代化城市的更新经纬。

（数据日期：2023-11-06）

二、全国存量待更新的老旧小区、城中村、老旧管网等主要载体和规模

1、全国存量待更新核心载体规模：老旧小区、城中村与老旧管网的2026年全景图

（1）老旧小区：21.9万个“十四五”硬目标已近收官，但结构性缺口仍真实存在

截至2024年底，全国累计新开工改造城镇老旧小区达28万个，惠及居民超4800万户；而“十四五”规划纲要明确设定的核心目标是——完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造任务。这意味着，按计划本应在2025年基本收尾，实际执行节奏也高度匹配：2024年新开工5.80万个，为历年最高值；2025年计划量大幅压降至2.50万个，且截至当年8月已完成2.17万个，进度达86.8%。表面看，政策性存量已近清零。但必须清醒看到，这一21.9万个数字仅覆盖“2000年底前建成”的小区，而大量2001—2005年建成、设施老化严重、未纳入统计口径的“次新老”小区正加速暴露问题。

住建部监测显示，全国需改造的老旧小区总量曾被初步估算为17万个（2019年数据），但该口径未包含后续新增老化单元；更关键的是，2025年实际完成量仍维持在高位（如5.80万个），远超当年2.50万个的计划数，说明地方自主申报与动态摸排仍在持续扩容存量池。换言之，“21.9万”是政策刚性底线，而非市场真实容量上限——尤其当2025年改造重心转向“原拆原建、加装电梯、智慧社区”等深度提升类内容后，单个项目投资强度跃升，实质更新需求并未衰减，而是从“有没有改”转向“改得够不够好”。

（数据日期：2025-11-03）

（2）城中村：170万套基础盘叠加全国扩围，真实待改规模远超官方披露

城中村改造已从区域性试点跃升为全国性战略抓手。中央明确划定首批35个重点城市为实施主体，其中仅这35城就排查出需改造的城中村总量达170万套，叠加全国危旧房50万套，合计220万套基础盘。但这一数字极具误导性——它仅反映“已排查确认”的存量，而2024年11月住建部与财政部联合发文，将城中村改造政策扶持范围由35城一次性扩展至近300个地级及以上城市，同步启动实施项目1790个。这意味着，此前未纳入统计的广大二三线城市、县城的城中村正加速进入政策视野。参考观研网数据，2019—2021年全国城中村改造市场规模稳定在1.2—1.4万亿元/年，2022年虽回落至6559亿元，但2023年济南、广州、深圳三市即计划投资额达7000亿元；若按21个超大特大城市年均实施40—50个项目、单项目20—30亿元测算，仅头部城市年投资潜力就达1.68—3.15万亿元。更关键的是，2025年中央定调“加力实施城中村和危旧房改造”，计划新增100万套，且强调“货币化安置房方式”作为核心工具。这种“以需定供”的模式，本质上是以真实居住需求倒逼存量识别——当安置房指标层层分解，地方政府必然开展地毯式普查。因此，当前170万套绝非终点，而是全国城中村系统性更新的起点；真实待改规模，正在从“已知的170万”向“潜在的数百万套”快速演进。

（数据日期：2024-10-21）

（3）老旧管网：超50万公里老化管道构成安全红线，60万公里改造目标刚启动

地下管网是城市运行的“生命线”，其老化程度直接关联公共安全。截至2020年底，全国城市和县城燃气管道约105万公里、供水管道127万公里、排水管道102万公里、供热管道48万公里，四类主干管网总长近382万公里。其中，已有近10万公里出现不同程度老化，而2022年5月《城市燃气管道等老化更新改造实施方案（2022—2025年）》明确提出：对材质落后、使用年限长、存在安全隐患、不合规的管道设施进行更新改造。政策响应极为迅速——国家发改委已将燃气、供水、排水、供热等老旧管网更新列为未来五年重点任务，预计改造总量接近60万公里，总投资需求约4万亿元；2023—2024年中央财政已安排超4700亿元资金支持，2024年住建部计划推动改造超10万公里。值得注意的是，60万公里并非全部老化管道，而是聚焦于“高风险段”的精准切口：天津、黑龙江、辽宁、山东、河南等省份均已制定分项改造目标，内蒙古、云南、贵州等地更提出“新建+改造”双轨并进。这揭示一个关键事实：管网更新已从被动抢险转向主动防御，其规模逻辑不是“有多少老就改多少”，而是“有多少风险点就必须覆盖多少”。随着城市体检机制全面铺开，老化管道的识别精度将持续提升，60万公里很可能是阶段性目标，而非最终上限。

（数据日期：2024-04-29）

2、综合判断：存量不是静态数字，而是动态释放的“需求蓄水池”

将三类载体简单相加得出总量，是对城市更新本质的误读。老旧小区改造重在“人本尺度”，城中村改造聚焦“空间重构”，管网更新直指“系统韧性”，三者交织形成复合型更新网络。例如，上海凤溪城中村改造项目在百万方大城规划中同步建设两个邻里中心，即是住宅更新、公共服务补短板、基础设施升级的三位一体；而2025年中央两办印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》，更将既有建筑改造、完整社区建设、城市生命线安全工程等八大任务并列部署，强调“统筹实施民生工程、安全工程和发展工程”。因此，21.9万个老旧小区、170万套城中村、60万公里老旧管网，从来不是割裂的数字拼盘，而是同一张城市更新需求图谱的不同剖面。根据行行查数据显示，2021—2024年全国城市更新项目累计超21.4万个，总投资超16.6万亿元，其中2024年虽投资额回落至2.9万亿元，但项目精细化程度显著提升，单体投资强度上升。这印证了行业共识：存量规模不在纸面统计，而在持续深化的改造质量里——当2025年老旧小区改造数量下降但投资额增速扩大至22.45%，当城中村改造从35城扩至300城，当管网更新从“抢修”升级为“全生命周期管理”，真正的存量，正是这场从“有没有”到“好不好”、从“拆建”到“经营”的深刻转型本身。

（数据日期：2025-11-04）

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